Kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền nhìn từ Canada

Tại Canada, giá thuê bằng 30% thu nhập, ưu tiên chính quyền mua lại dự án hoặc chống chủ nhà đuổi khách thuê là ý tưởng duy trì nhà ở vừa túi tiền.

Thay vì phương án phát triển nhà ở xã hội như ở nhiều quốc gia, Canada đã lên ý tưởng duy trì nhà ở vừa túi tiền riêng, dù chưa hoàn hảo và được ứng dụng trên quy mô lớn. Trong đó, Tạp chí về học thuật The Conversation (Australia) chỉ ra 4 sáng kiến điển hình có thể tham khảo, áp dụng cho nhà bán hoặc cho thuê.

Thứ nhất, quy định chống đuổi người thuê để sửa nhà, việc chấm dứt hợp đồng với người thuê để nâng cấp nhà là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường nhà thuê giá cả phải chăng ngày càng bị ảnh hưởng. Do đó, năm 2019, New Westminster (British Columbia) ban hành quy định chống đuổi người thuê để sửa nhà, phạt chủ nhà đến 1.000 đôla Canada mỗi ngày nếu vi phạm.

Đặc biệt, để nâng cấp nhà cửa mà không trái quy định, chủ nhà cần chứng minh việc yêu cầu người thuê rời khỏi nhà để sửa chữa là cần thiết. Đồng thời, họ cũng phải cam kết bằng văn bản rằng khách có thể trở lại thuê nếu có nhu cầu với giá thuê ban đầu.

Trong 3 năm trước khi quy định được thông qua, đã có hơn 300 trường hợp khách thuê bị đuổi để sửa nhà. Nhưng từ khi áp dụng, không còn trường hợp nào diễn ra vào năm tiếp theo. New Westminster đã giới thiệu chính sách hiệu quả này đến các địa phương khác. Đến 2021, chính quyền British Columbia đã cập nhật Luật thuê nhà cư trú để áp dụng quy định tương tự cho toàn tỉnh.

Thứ hai, quy trách nhiệm hỗ trợ người thuê cho chủ nhà, mạnh tay hơn New Westminster, thành phố Burnaby (British Columbia) còn quy định loạt chính sách hỗ trợ người thuê nhà khi cần di dời họ khỏi nơi đang ở để sửa chữa hoặc xây dựng mới. Đây được xem là nơi có chính sách bảo vệ người thuê nhà tốt nhất ở Canada.

Theo đó, người thuê nhà có quyền quyền trở lại căn hộ tương tự với giá thuê gần giống ban đầu sau khi công việc sửa chữa hoặc xây mới hoàn thành. Khi phải di dời, công ty phát triển dự án hoặc chủ nhà có 3 trách nhiệm với khách thuê bao gồm: giúp họ tìm nơi ở tạm thời nếu cần, trả một khoản phí bổ sung để bù đắp chi phí thuê nhà tạm thời, và hỗ trợ tài chính trong quá trình chuyển nhà.

So với bất kỳ địa phương nào khác ở Canada, các quy định của Burnaby chi tiết hơn rõ rệt. Các quy định này ràng buộc trách nhiệm chắc chắn lên chủ nhà để đảm bảo người thuê nhà có thể quay trở lại sau sửa chữ hay xây mới dự án. Điều này khác với bang Ontario, nơi người thuê nhà cũng có quyền quay trở lại, nhưng rất ít người có thể làm được.

Thứ ba, lập công ty xây nhà trên đất công. Thuộc sở hữu chính quyền Whistler, Vancouver (British Columbia), Whistler Housing Authority (WHA) là công ty chuyên phát triển, vận hành các dự án nhà ở dành cho nhân viên hành chính của Whistler. Công ty này cung cấp nhà bán lẫn cho thuê, với các quy định nghiêm ngặt về giá, được ấn định ở mức 30% thu nhập của người thuê.

Điều này khả thi bởi WHA sử dụng đất công, giúp họ có thể vượt qua các áp lực của thị trường để đạt các mục tiêu đáp ứng nhu cầu cho người ở, so với dự án có nguồn đất thuộc sở hữu của các nhà phát triển tư nhân. Vì vậy, nguồn cung WHA tung ra hướng tới những gì người dân có thể mua được chứ không phải những gì mang lại lợi nhuận cao nhất.

Cuối cùng, chính sách quyền ưu tiên mua, năm 2016, Montréal được tỉnh Québec cấp quyền ưu tiên mua cho 350 bất động sản. Thông thường, đây là các tòa nhà có giá cho thuê thấp. Với quyền này của thành phố, nếu chủ các tòa nhà trong diện này muốn bán bất động sản thì phải thông báo cho chính quyền.

Sau đó, thành phố có 60 ngày để xem xét có nên thu mua lại tòa nhà đó hay không, với giá tương tự giá mà chủ sở hữu đang thỏa thuận có khách hàng tư nhân khác. Nếu địa phương từ chối mua thì phải ra thông báo loại bất động sản đó khỏi danh sách được ưu tiên mua sau khi nó được bán cho bên khác. Trường hợp chính quyền mua lại thì phải bồi thường cho bên thứ ba có ý định mua khoản chi phí hợp lý mà họ đã bỏ ra trong việc thương lượng giá với chủ nhà.

Theo The Conversation, chính sách này của Montréal có ngân sách nhỏ nên tác động cũng có giới hạn. Tuy nhiên, chiến lược ưu tiên mua lại nhằm loại bỏ tính thương mại của dự án cũng là một công cụ để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở.

Ngoài các sáng kiến trên, nhiều địa phương ở Canada ban hành các quy định về thời gian và mức độ mà chủ nhà có thể được tăng giá cho thuê. Trong hầu hết trường hợp, chủ nhà bị hạn chế quyền tăng giá với khách đang thuê. Nó dẫn đến một lỗ hổng lớn là khi khách trả nhà, chủ có thể tăng giá thuê bất kỳ mức nào mà họ muốn.

Điều này tạo ra một động cơ tài chính cho chủ nhà tìm khách đuổi người thuê để có cơ hội tăng giá, khiến nguồn cung nhà ở cho thuê giá phải chăng ít dần. Để giải quyết vấn đề, Prince Edward Island là tỉnh duy nhất Canada kiểm soát tăng giá mọi thời điểm. Cụ thể, chủ nhà tại đây chỉ được tăng giá một đến hai phần trăm mỗi năm, bất kể căn hộ trống hay có người ở.