Kinh nghiệm mua đất tiềm năng để tránh thua lỗ

Đầu tư bất động sản không phải cuộc chơi thích hợp nếu bạn hoàn toàn rỗng kinh nghiệm mua đất. Đã có nhiều trường hợp mạo hiểm đầu tư một “mảnh đất vàng” rồi cuối cùng nhận kết đắng khi mảnh đất đó thuộc “dự án ma” hoặc đang bị tranh chấp, chung chủ,... Như vậy, nếu ít nhiều có kinh nghiệm đầu tư, mua bán đất thì người mua đã có thể tránh được những rủi ro ngoài ý muốn này.

1. Một người có kinh nghiệm mua đất sẽ luôn biết bản thân đang cần gì!

Không chỉ trong quá trình đầu tư mà trong tất cả mọi vấn đề, chỉ khi xác định được mục tiêu cụ thể thì chúng ta mới có cơ sở phát triển các hành động khác. Kinh nghiệm mua đất trước hết sẽ giúp chúng ta nhanh chóng khoanh vùng được mục tiêu bản thân đang hướng đến. Bạn sẽ cần tự trả lời một loạt câu hỏi như mình mua đất với mục đích gì, loại đất nào phù hợp nhất cho mong muốn giao dịch và khả năng tài chính của bạn,…

Những nhà đầu tư có kinh nghiệm sẽ chẳng mấy khi “đổ tiền” ngay vào các dự án đang “sốt sình sịch” được quảng cáo, PR rầm rộ. Đôi khi đây chỉ là tình trạng “bong bóng giá” chứ chưa hẳn đã là cơ hội mà bạn nên nắm lấy. Việc bạn cần làm là tập trung vào loại đất mà bản thân quan tâm hoặc có nhu cầu để thực hiện các thao tác tiếp theo.

Hiện nay trên thị trường có rất nhiều loại hình đất đai khác nhau được phép thực hiện giao dịch một cách hợp pháp. Số lượng giao dịch thường tập trung trong 3 nhóm đất lớn dưới đây:

Đất thổ cư:

Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được cấp phép xây nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sống nói chung. Như vậy, ngoài mục đích xây nhà, gia chủ cũng có thể sử dụng vào nhiều mục đích sinh lời khác như cho thuê. Các mảnh đất thổ cư hiện nay nếu ở trong thành phố sẽ có mức giá khá cao. Nếu muốn mua rẻ hơn có thể tìm các mảnh ở ngoại ô, xa trung tâm thành phố. Khi giao dịch, chúng ta có thể mua trực tiếp từ chủ sở hữu.

Đất nền dự án:

Đất nền dự án nằm trong một dự án quy hoạch nào đó nhưng chưa tiến hành xây dựng, thửa đất vẫn giữ nguyên hiện trạng ban đầu. Nếu quyết định mua đất thuộc nhóm này, bạn có thể phải cam kết thực hiện theo đúng bản quy hoạch dự án, bao gồm cả việc xây nhà theo thiết kế có sẵn. Tuy nhiên, khi sinh sống tại đây, cư dân sẽ được hưởng nhiều tiện ích, hệ thống đường xá được quy hoạch đồng bộ, rõ ràng, an ninh đảm bảo,...

Đất ruộng:

Đất ruộng là nhóm đất tiếp theo được giới bất động sản quan tâm. Ưu điểm lớn nhất của đất ruộng chính là luôn được rao bán với giá thành rẻ. Ngoài công năng trồng trọt hoặc chăn nuôi thì chúng còn có thể xin cấp phép làm kho bãi hoặc nhà máy. Như vậy đất ruộng sẽ chiếm sự quan tâm lớn của những ai cần tìm mua diện tích đất lớn đến rất lớn.

Tuỳ vào mục đích cụ thể là sinh hoạt hay kinh doanh, ngân sách mà bạn có thể linh động lựa chọn một trong các nhóm đất trên.

2. Đừng để bản thân bị tung “hỏa mù” khi tham khảo thông tin rao bán đất!

Bạn cho rằng một người có kinh nghiệm mua đất liệu có tìm kiếm thông tin về một mảnh đất bất kỳ theo kiểu vu vơ, không có chủ đích hay không? Làm thế nào mà họ luôn có nguồn thông tin “nóng hổi” mang tính xác thực cao đến vậy? Câu trả lời chính là họ biết chọn lọc các nguồn thông tin chính thống, tin cậy nhất có thể. Gần như không có tình trạng “hoả mù” thông tin nếu có kinh nghiệm mua đất được tích lũy từ thực tế.

Trên thực tế, một người thông minh sẽ không bao giờ tiếp cận các nguồn thông tin một chiều hoặc chỉ có tính chất dự báo. Để đảm bảo lượng thông tin về giá đất hoặc dự án đất mình đang sở hữu là chính xác, bạn nên thực hiện ba khâu xác minh như sau:

- Thông tin thứ nhất: có thể đến từ người làm môi giới nhà đất, sale bất động sản. Hầu như bạn sẽ nắm được tất cả thông tin cơ bản về mảnh đất thông qua kênh đầu tiên này. Tuy nhiên yếu tố quan trọng là giá đất thì những người môi giới sẽ chưa thể cho bạn một khoảng giá mua vào có lợi được. Lý do là vì mức giá sale đưa ra sẽ bao gồm cả mức giá mong muốn của người bán và hoa hồng của họ (tức là bạn phải chịu hai lần lãi cho cùng một mảnh đất).

- Thông tin thứ hai: đến từ các kênh tin tức chính thống của ban quản lý quy hoạch dự án. Đây là tư liệu tốt để đối chiếu, chứng thực với thông tin đến từ kênh số một đã nêu phía trên. Đặc biệt, dựa vào thời điểm và giá mở bán của các lô đất tương ứng do dự án đưa ra, bạn có thể tự cân nhắc và có cơ sở tốt để xác định mức giá mua vào có lợi nhất cho bản thân.

Cuối cùng kênh thông tin thứ ba chính là thực địa: Điều này đồng nghĩa với việc chúng ta cần đến trực tiếp để tham quan khu dân cư, so sánh vị trí mảnh đất mình đang nhắm tới với các lô đất khác,… Bạn cũng có thể gặp những người đã giao dịch đất thành công tại đó để tham khảo giá mua cũng như các ưu, nhược điểm của bất động sản.

Sau khi đã có đầy đủ các tư liệu từ nhiều kênh thông tin, bạn hãy thực hiện thao tác đối chiếu thông số, so sánh, đánh giá điểm mạnh, điểm yếu của lô đất. Đặc biệt, tất cả các khâu xác minh thông tin cần thực hiện thật nhanh vì thị trường nhà đất biến động theo từng giờ, từng ngày. Mức giá nhất định có thể hời cho ngày hôm nay nhưng lại lỗ cho ngày hôm sau.

3. Có nên tìm đến môi giới bất động sản hay không?

Trong số những câu hỏi khi mua đất thổ cư thì môi giới bất động sản có cần thiết hay không chính là thắc mắc chiếm đa số. Người Việt chúng ta thường ngại tìm đến bên thứ ba để hỗ trợ việc tìm nhà đất cũng như chuyên nghiệp hoá quá trình giao dịch bất động sản. Lý do cho vấn đề này có lẽ chủ yếu nghiêng về yếu tố kinh tế. Cụ thể là nhiều người không muốn phải tốn tiền để thuê thêm một người hỗ trợ mình mua đất.

Tuy nhiên, có kinh nghiệm mua đất, có khả năng chọn được mảnh đất tiềm năng không đồng nghĩa với việc họ không cần đến sự trợ giúp từ bên thứ ba. Các nhà đầu tư bất động sản vẫn tìm đến các tổ chức hoặc cá nhân môi giới bất động sản nhằm tối ưu hoá các yếu tố như sau:

Tối ưu hoá thời gian và tiền bạc

Thực chất việc mua bán động sản không tiêu tốn quá nhiều thời gian của các nhà đầu tư, chúng ta chỉ cần ký một số văn bản và bàn giao tiền là được. Vấn đề khiến chúng ta phải mất nhiều thời gian và công sức lại chính là công đoạn tìm kiếm, sàng lọc các lựa chọn ưng ý.

Trước khi có thể đưa ra quyết định mua một mảnh đất hoặc căn nhà nào đó, chắc chắn chúng ta phải sàng lọc thông tin từ hàng ngàn tin rao bán bất động sản khác nhau. Kế đến là quá trình đi xem kỹ lưỡng từng sự lựa chọn để đánh giá chi tiết từng yếu tố thuộc về căn nhà đó.

Tuy nhiên, thay vì thực hiện quá trình “dài hơi” như trên, ngày nay nhiều người lựa chọn giải pháp thuê môi giới bất động sản. Gần như bạn sẽ giản lược được ngay khâu sàng lọc thông tin ban đầu. Thậm chí việc liên hệ xem nhà đất cũng được nhân viên môi giới thực hiện thay. Về cơ bản việc bạn cần làm chỉ là đưa ra quyết định cuối cùng là mua hoặc không mua.

Giúp bạn đạt được quyết định đầu tư đúng đắn, hiệu quả hơn

Tất cả các nhân viên môi giới hiện nay đều được đào tạo tương đối bài bản về chuyên môn của mình. Điều này đồng nghĩa với việc họ hoàn toàn có thể cung cấp cho bạn nhiều thông tin “nóng” từ thị trường. Quan trọng hơn là đưa ra các phán đoán tiềm năng cho từng đối tượng khách hàng khác nhau. Như vậy rõ ràng nhân viên môi giới sẽ giúp bạn đến gần hơn với những giao dịch có lãi.

Bạn sẽ có đa dạng các sự lựa chọn khác nhau

Nếu như tự tìm kiếm thông tin rao bán thì rất có khả năng bạn chỉ tìm được căn nhà trong tầm giá bản thân có thể chi trả. Đôi khi một số yếu tố khác như nhà hướng gì, view các tầng ra sao, phong cách nội thất thế nào khó mà kiểm soát hết được.

Thế nhưng, tất cả các yêu cầu vừa rồi đều có thể được đáp ứng bởi một nhân viên môi giới. Sau khi nhân viên thu nhận những yêu cầu đặc biệt từ phía khách hàng, họ sẽ cung cấp danh sách các sự lựa chọn thích hợp và tuyệt vời hơn là phù hợp với ngân sách của bạn.

Các thủ tục pháp lý được giải quyết đầy đủ, nhanh chóng

Có nhiều vấn đề pháp lý có thể phát sinh trong thời gian bạn thực hiện giao dịch mua bán hoặc sang tên bất động sản. Đây chính là rào cản khá lớn đối với những người chưa từng thực hiện chuyển nhượng nhà đất.

Lúc này sự xuất hiện của nhân viên môi giới sẽ hỗ trợ được nhiều khâu thủ tục quan trọng. Họ sẽ tư vấn đầy đủ các vấn đề từ việc làm hợp đồng đặt cọc ra sao, ký hợp đồng mua bán như thế nào, nếu làm giấy tờ vay vốn mua nhà thì thực hiện ở đâu, số thuế phải chi trả,… Nhìn chung các thủ tục sẽ được thực hiện theo đúng quy trình, giảm tối đa rủi ro cho khách hàng.

4. Quá trình mua bán đất đai nên đảm bảo những yếu tố nào?

Có lẽ trong các kinh nghiệm mua đất thì điều số đông mọi người quan tâm vẫn là làm sao chọn được nhà đất ưng ý, tối ưu và an toàn nhất. Trên thực tế mua bán bất động sản là một quá trình không mấy đơn giản.

Ban đầu, nhiều người chỉ nghĩ đơn giản rằng bản thân sẽ đi tìm một mảnh đất ổn và thỏa thuận mức giá mong muốn là xong. Tuy nhiên, sẽ có khá nhiều vấn đề phát sinh xuyên suốt thời gian mua bán của bạn. Để giải quyết được các tình huống này, người mua có thể tham khảo một số kinh nghiệm sau đây:

Lựa chọn đất một cách thông minh

Vấn đề đầu tiên mà chúng ta nên đề cập khi bàn đến kinh nghiệm mua đất chính là việc chọn mảnh đất như thế nào là ưng ý và đảm bảo bản thân đã cân nhắc tất cả các yếu tố cần thiết. Ngay từ bước tham khảo thị trường và sàng lọc các sự lựa chọn, bạn hãy tham khảo những điều cần lưu ý khi mua đất thổ cư hoặc bất kỳ loại đất nào khác như sau:

Thời điểm bạn mua đất có phải thời điểm “vàng”?

Bạn có biết một mảnh đất có thể được định giá khác nhau vào những thời điểm khác nhau trong cùng một năm? Những người có kinh nghiệm mua đất sẽ luôn tìm cách tận dụng điều này để tối ưu hóa tiềm năng cho gia dịch của mình.

Thông thường cuối năm sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản nhộn nhịp hơn cả. Lượng cầu tăng lên kha khá nên mức giá sẽ được duy trì ở ngưỡng cạnh tranh, có lợi cho người mua. Ngoài ra nhiều người cũng có quan niệm nên mua nhà vào mùa mưa vì đây là lúc giá đất “hạ nhiệt” và dễ kiểm tra tình trạng hệ thống chống dột cũng như thoát nước trong nhà.

Ngoài việc căn cứ vào điều kiện thời tiết và nhu cầu mua sắm của số đông. Bạn cũng nên cân nhắc một số yếu tố khác như: thời điểm đó lạm phát đang ở ngưỡng nào hoặc lãi suất ngân hàng có đang ưu đãi hay không,…

Việc kiểm tra thông tin là rất quan trọng đối với việc quyết định mua hoặc không mua bất cứ mảnh đất nào. Trước khi bạn bỏ thời gian đến thăm trực tiếp mảnh đất thì nên tham khảo tất cả các thông tin có liên quan như dự án, khu dân cư mà mảnh đất trực thuộc có tốt không. Một số tiểu tiết như mảnh đất hướng nào, diện tích chính thức bao nhiêu, khi xây nhà có cần tuân theo quy định nội khu hay không,.. cũng cần được tham khảo kỹ.

Trên thực tế việc ưu tiên yếu tố phong thuỷ khi mua đất tương đối quan trọng với truyền thống của người Á Đông chúng ta. Một mảnh đất đẹp theo quan niệm nên thỏa mãn một số yếu tố cơ bản như:

Riêng về hướng đất, người Việt Nam thường chuộng xây nhà quay mặt về hướng Nam hoặc Đông Nam. Lý do là vì đây là hai hướng có khí hậu dễ chịu, mát về mùa hè, ấm áp vào mùa đông.

Bất cứ ai có kinh nghiệm mua đất đều rất tinh tế khi quan sát môi trường sống xung quanh mảnh đất mà bản thân có dự định mua. Đây là một trong những yếu tố tác động mạnh đến chất lượng cuộc sống của gia chủ sau này cũng như giá trị mảnh đất nếu cần giao dịch. Một mảnh đất lý tưởng nên nằm tại khu vực có an ninh tốt, có đường dây điện nước và cống ngầm đầy đủ. Quan trọng hơn là cần nằm cách xa một số khu vực nhạy cảm như bãi rác, nhà tù hoặc nghĩa trang.

Không phải tất cả các mảnh đất trong thành phố đều có nền tảng địa chất giống nhau. Sẽ có mảnh đất tiền thân là đất ruộng cải tạo và cũng có mảnh đất vốn là đất bồi,… Hãy lưu ý chọn các mảnh đất thuộc khu vực có địa chất vững chãi, chắc chắn. Điều này không chỉ thuận lợi cho giai đoạn thi công móng nhà trước mắt và xa hơn là sự an toàn cho cả gia đình.

Trong trường hợp mảnh đất bạn ưng ý nằm tại khu vực có địa chất khá yếu thì cần chủ động gia cố thêm cho nền đất khi xây nhà.

Đường đi là chung hay riêng, có tranh chấp không?

Bạn nên biết rằng hiện nay có khá nhiều mảnh đất không hề có lối vào. Nhiều gia đình chủ trước đã phải tự xây lối đi và rất có thể vẫn còn phát sinh tranh chấp diện tích đất với hàng xóm. Chính vì lý do này mà bạn cần xem xét kỹ diện tích đất bản thân định mua đã bao gồm lối đi ngõ chung hay chưa, liệu có ai đang tranh chấp diện tích lối đi này không,…

Kiểm tra thông tin pháp lý một cách chặt chẽ

Hẳn là các bạn độc giả đã không còn xa lạ với các trường hợp mua nhà không chính chủ để rồi tiền mất tật mang. Hoặc thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện đầy đủ dẫn đến tình trạng gia chủ chịu thiệt thòi khi đất thuộc diện đền bù. Một kinh nghiệm mua đất quan trọng nhất chính là đảm bảo mảnh đất có sổ đỏ (còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Chúng ta cũng chỉ chấp nhận giao dịch và thanh toán với người trực tiếp đứng tên giấy tờ này.

Nếu quyết định mua mảnh đất bất kỳ, bạn cần xác minh sự đồng ý của các thành viên còn lại trong gia đình người đứng tên (nếu có). Theo đúng Pháp luật thì những người có tên trong sổ hộ khẩu tại mảnh đất đều cần ký tên đồng thuận giao kết mua bán. Ngoài ra, tuyệt đối không thực hiện giao dịch nếu gia chủ chưa tách riêng sổ đỏ cho mảnh đất bạn đang định mua.

Thanh toán giao dịch mua bán một cách khoa học, hợp pháp

Vì hiện nay đã có nhiều trường hợp lừa đảo, chiếm đoạt tài sản dưới hình thức mua đi bán lại bất động sản nên các bạn độc giả nên hết sức lưu ý tại bước này. Để đảm bảo cho quyền lợi hợp pháp của bản thân, hãy thực hiện một số bước xác minh như sau:

- Kiểm tra lại thông tin chính chủ trước khi thanh toán: Là một người có kinh nghiệm mua đất, bạn nên đối chiếu toàn bộ giấy tờ chứng minh nhân thân trên thực tế của người bán với thông tin trên sổ đỏ. Một số thông tin quan trọng có thể kể đến như họ và tên, số Chứng minh thư nhân dân, đối chiếu đặc điểm nhận dạng trên chứng minh thư và ngoài đời. Nếu cẩn thận hơn bạn có thể photo sổ đỏ và lên Phường, xã (hoặc tương đương) để xác minh lại.

- Ngay cả khi đặt cọc cũng cần có hợp đồng rõ ràng: Đã có không ít người “mất trắng” tiền đặt cọc đất vì không xem kỹ các điều khoản đã nêu trong hợp đồng. Chính vì vậy bạn hãy nhờ sự tư vấn của luật sư để soạn thảo được bản hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng chi tiết nhất.

- Thanh toán tiền tại ngân hàng: Theo kinh nghiệm mua đất, giá trị của các giao dịch mua bán nhà đất là tương đối lớn. Chúng ta tuyệt đối không nên bàn giao số tiền lớn như vậy khi chỉ có mặt hai bên là bên mua và bên bán. Hãy đến các ngân hàng thương mại để thanh toán và nhận về chứng từ giao dịch. Đây chính là bằng chứng có giá trị chứng minh bạn đã thanh toán đủ số tiền cho bên bán theo thỏa thuận.

- Nếu mảnh đất chưa có sổ đỏ, không thanh toán 100% giá trị hợp đồng: Nếu thanh toán ngay 100% giá trị hợp đồng mua bán thì bạn sẽ mất trắng nếu không may đó chỉ là mảnh đất “ảo”. Giải pháp để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên mua là chỉ thanh toán một phần đến một nửa giá trị hợp đồng cho đến khi nhận được sổ đỏ chính thức.

5. Kinh nghiệm mua một số loại đất cụ thể

Với mỗi loại đất thì chúng ta cần có phương pháp đánh giá cũng như giao dịch khác nhau để tối ưu hóa tiềm năng. Lấy ví dụ kinh nghiệm mua bán đất nền sẽ khác hẳn với kinh nghiệm mua đất đồi hoặc kinh nghiệm mua đất ruộng. Nếu bạn không phải một người sành sỏi trong giao dịch nhà đất thì có thể tham khảo một số lưu ý nhỏ như sau:

- Kinh nghiệm mua nhà phố

Đối với nhà phố, bạn cần photo một bộ giấy tờ của bên bán, bao gồm cả bản vẽ để đối chiếu lại tại phòng quản lý đô thị địa phương. Tại đây họ sẽ cung cấp cho bạn các thông tin quan trọng như nhà đã từng sửa chữa hay chưa, có vùng tường nào đang tranh chấp hay không, đồng hồ điện nước hoạt động thế nào, ngôi nhà có bị giới hạn chiều cao không,…

Kinh nghiệm mua đất đầu tư thường phải tập trung kỹ vào vấn đề lô đất có thuộc diện quy hoạch hay giải toả trong thời gian ngắn sắp tới hay không. Cẩn thận hơn thì bạn có thể cùng chủ mảnh đất đến Sở Tài Nguyên - Môi trường để xin trích lục lô đất.

- Kinh nghiệm mua đất trong ngõ, hẻm

Đối với nhà trong ngõ hoặc hẻm, bạn cần xem xét kỹ lối đi vào nhà là chung hay riêng; cốt san nền tại khu vực có vững chãi hay không, khu vực có ngập úng không. Lưu ý căn nhà cần có nguồn gốc và tính pháp lý rõ ràng. Nếu lộ giới của ngõ quá hẹp thì việc sửa chữa, thay đổi hiện trạng nhà về sau khá phức tạp.

- Kinh nghiệm mua đất ruộng

Trong trường hợp bạn cần mua đất ruộng (đất nông nghiệp) thì việc cấp thiết đầu tiên chính là xác minh xem mảnh đất có thuộc diện quy hoạch hay dự án Nhà nước nào không. Hiện nay các cơ quan quản lý đất đai các cấp đều công khai kế hoạch sử dụng quỹ đất hàng năm nên việc kiểm tra lại thông tin này khá dễ dàng.

6. Những mảnh đất không nên mua

Bên cạnh những mảnh đất “vàng”, giàu tiềm năng thì cũng có nhiều mảnh đất cần “né” nếu muốn giao dịch. Về cơ bản đây là các dạng đất lừa đảo phổ biến. Nếu không may mua phải thì hoặc bạn bị “mất trắng” toàn bộ số tiền hoặc sở hữu mảnh đất một cách không chính thống. Để không bị “ép giá” hoặc mua phải mảnh đất “chết”, chúng ta hãy cảnh giác khi tham khảo các mảnh đất sau đây:

Đất đang được “Ngân hàng thanh lý”:

Hiện nay không khó để nhìn thấy những thông báo như trên được dán khắp lối đi, ngõ nhỏ và cột điện. Một mảnh đất đẹp, chỉn chu được rao bán với mức giá rẻ không tưởng với lý do Ngân hàng thanh lý. Tuy nhiên nếu các Ngân hàng thực sự thanh lý tài sản, họ sẽ đăng thông tin tại website hệ thống chứ không phải quảng cáo tràn lan như trên. Vậy kinh nghiệm mua đất cơ bản chính là tránh xa các dạng đất kiểu này.

Đất đang bị cầm cố tại Ngân hàng:

Nhiều người mua đất đang cầm cố với giá rẻ vì cho rằng cách này sẽ giảm tối đa số tiền phải bỏ ra và thu lãi lớn về sau. Tuy nhiên bạn gần như rất dễ mất toàn bộ số tiền thanh toán cho chủ đất nếu họ không tiến hành bàn giao đất đúng như thỏa thuận sau khi kết thúc hợp đồng thế chấp tại Ngân hàng.

Đất thuộc dự án “ma”:

Đặc điểm nhận dạng của những lô đất kiểu này chính là chúng không có giấy tờ pháp lý nhưng giá lại đặc biệt rẻ. Ngay khi bạn “mắc bẫy”, “cò đất” sẽ chiếm đoạt số tiền đặt cọc và chắc chắn là bạn cũng không nhận được bất cứ mảnh đất nào theo cam kết.

Trên đây là một số kinh nghiệm mua đất cơ bản dành cho những ai đang định đầu tư vào thị trường đầy sôi động và “nóng bỏng” này. Lời khuyên quan trọng nhất mà Batdongsan.com.vn đưa ra là hãy “chậm mà chắc”, nếu bạn thực sự không có nhiều kinh nghiệm và sự nhạy bén, đừng dại đầu tư kiểu “lướt sóng”. Ngoài ra, hãy ưu tiên trực tiếp thực hiện các giao dịch chuyển nhượng và thanh toán bất động sản để bảo vệ tối ưu quyền lợi của bản thân nhé!