Kinh nghiệm khảo giá của người từng bán đất biệt thự mua căn hộ cao cấp

Tôi tham khảo giá đất và giá xây dựng, cộng thêm yếu tố liên quan để đánh giá.

Tôi bán nhà phố và cả đất mặt tiền, đất biệt thự để ở chung cư cao cấp, vì tiện lợi và nhà ít người. Về giá căn hộ, tôi có kinh nghiệm như sau: bất chấp giá thị trường, cần phải có góc nhìn về giá trên cơ sở giá đất khu vực đó và giá xây dựng.

Về giá xây dựng thì vào khoảng 15 triệu đồng một mét vuông căn hộ. Tính sơ bộ diện tích đất được phân bổ, ví dụ nếu căn hộ 10 tầng, thường được phân bổ diện tích đất bằng 1/3 diện tích căn hộ. Từ đó có thể tính giá như sau cho căn hộ 100 mét vuông , căn hộ 10 tầng, khu đất có giá 100 triệu một mét vuông:

- Giá xây dựng 15 triệu một mét vuông x 100 mét vuông = 1,5 tỷ.

- Đất 100 triệu x 1/3 x 100 mét vuông = 3,333 tỷ.

Giá thành trên chưa tính VAT, chưa có tiền lời của chủ đầu tư. Như vậy, giá vào khoảng 75 triệu đồng một mét vuông. Nếu là khu 20 tầng, diện tích đất phân bổ còn tầm 1/6 diện tích căn hộ và giá đất là 1,666 tỷ. Giá bán căn hộ vào khoảng 4,8-5 tỷ tức 48-50 triệu đồng một mét vuông.

Đây mới chỉ là tính đất giá 100 triệu đồng một mét vuông. Còn đất giá 200 triệu đồng một mét vuông thì giá đất trong cơ cấu giá còn cao hơn nhiều".

Độc giả Hung Dung, nêu cách tính và dọ giá căn hộ chung cư như trên. Theo chia sẻ, độc giả này từng bán đất biệt thự để mua chung cư cao cấp. Bình luận này được viết sau bài 'Giá rao bán chung cư Hà Nội đã ngang TP HCM'.

Theo đại diện một trang bất động sản, trong tháng 5, giá rao bán chung cư Hà Nội (gồm cả sơ cấp và thứ cấp) đạt trung bình 50 triệu đồng mỗi m2, "ngang ngửa với TP HCM". Trong khi đầu năm 2018, giá bán căn hộ Hà Nội và TP HCM lần lượt là 27 và 31 triệu đồng mỗi m2.

Độc giả Đoàn Dự nhận xét:

"Gần đây, tôi thấy giá chung cư ở một số khu vực nội thành Hà Nội bắt đầu giảm vì giá cao, dự án cũ và ít người quan tâm; còn khu vực ngoại thành. Ví dụ như khu vực Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, đang có quỹ căn hộ lớn, mới mở thì giá vẫn neo cao, thậm chí còn cao hơn cả trong nội thành (chỉ vài tháng đã tăng giá hơn 30%). Có lẽ do' cò' ở đây quá nhiều, tình trạng đầu cơ lớn, ai ôm vào đu theo thì làm lợi cho chủ đầu tư và bị mắc kẹt.

- Năm 2017, tôi tìm mua nhà và có tham khảo nhiều dự án, thấy khu vực này giá một căn khoảng 50 mét vuông giá 1,4-1,5 tỷ đồng.

- Đến đầu năm 2022, giá lên hơn 2 tỷ (do ảnh hưởng từ cơn sốt 2020-2021).

- Từ giữa 2022 đến giữa 2023, do kinh tế chung khó khăn, thị trường đóng băng nên giảm xuống 1,7-1,8 tỷ với hàng nghìn căn được rao bán, cho thuê chứng tỏ rất nhiều nhà đầu cơ bị mắc kẹt.

- Đến Quý I/2024, giá bị thổi lên 2,5-3 tỷ khi một số tòa mới hoàn thiện.

Thực tế là mấy năm nay thị trường vẫn luôn khan hiếm chứ không phải bây giờ mới có, nên mọi người cần tỉnh táo, không nên chạy theo cơn sốt đầu cơ.

Người có nhu cầu thực với mức tài chính như vậy có thể chọn mua chung cư nội thành hoặc nhà đất ngoại thành. Rất ít người chọn ở đó vì tiện ích không gian so với giá đó, người đang ở chủ yếu là cư dân cũ mua mức giá thấp từ trước".