Kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 2020: “Ẩn số” tăng trưởng?

Năm 2019 ghi nhận có 18 triệu lượt, tăng 16,2% so với năm trước đang mở ra kỳ vọng mới cho thị trường du lịch nghỉ dưỡng tăng trưởng. Tuy nhiên, chủ đầu tư cần cân nhắc nhiều tiêu chí, đặc biệt là việc chọn nhà điều hành.

Theo công bố mới đây của Savills, thị trường ghi nhận sự sụt giảm về công suất phòng ở mức âm 4,6%, chủ yếu bị tác động bởi số lượng lớn các dự án mới ở khu vực ven biển đi vào hoạt động trong năm nay. Tuy nhiên, sự gia tăng tích cực về giá phòng với mức hơn 80% và mức giá phòng trung bình ngày đạt 118 USD chính là điểm sáng cho thị trường.

Về nguồn cung mới, Savills cũng cho rằng, thị trường hiện nay đang có dấu hiệu sụt giảm về số lượng. Nếu như vào năm 2018, thị trường đã đón nhận khoảng 16.200 phòng, thì trong năm 2019 chỉ có khoảng 12.000 phòng gia nhập vào thị trường, chiếm 12% tổng nguồn cung hiện tại, so với mức 16% trong năm 2018.

Mặt khác, 90% nguồn cung tương lai mới là các dự án tại khu vực ven biển, trong đó chiếm hơn 50% là các sản phẩm ngôi nhà thứ hai hoặc condotel. Điều này sẽ dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt về giá tại các số địa điểm này trong thời gian tới.

Trong khi đó, số lượng nguồn cung tương lai tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn còn hạn chế, các thành phố này dự kiến sẽ duy trì mức độ ổn định về hoạt động kinh doanh và sẽ còn nhu cầu nguồn cung phòng. Đặc biệt, khi giải đua xe Grand Prix Công thức 1 (F1) đầu tiên được tổ chức tại Hà Nội vào tháng 4/2020, Hà Nội dự kiến sẽ đón một lượng lớn khách trong năm nay.

Ông Christian Pucher - Giám đốc phát triển cấp cao khu vực châu Á của Tập đoàn quản lý khách sạn Hilton cho rằng: “Thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam năm 2020 vẫn còn nhiều lạc quan và sẽ tiếp tục đột phá khi các điểm đến mới xuất hiện và ghi lại dấu ấn trên bản đồ du lịch toàn cầu. Với tổng lượt khách du lịch quốc tế tăng gấp ba lần, từ 5 triệu lượt vào năm 2010 đến hơn 15 triệu lượt khách chỉ sau 8 năm là cơ sở để tập đoàn có kế hoạch sẽ gia tăng số lượng dự án quản lý từ 3-12 khách sạn trong những năm tới”.

Tuy nhiên, để nhà đầu tư đạt doanh thu khả quan, ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương cho biết: “Ẩn số quan trọng nhất là lựa chọn nhà điều hành trong quá trình hoạch định dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Chủ đầu tư cần xác định rõ mô hình kinh doanh cũng như định vị của dự án trước khi có sự tham gia của nhà điều hành. Mặc dù các thông tin về nhà điều hành và tiêu chuẩn thương hiệu rất cần thiết, tuy nhiên, cũng còn nhiều yếu tố khác mà chủ đầu tư cần phải cân nhắc tại giai đoạn ban đầu, bao gồm nghiên cứu khả thi, xác định loại sản phẩm, định vị cũng như khả năng tài chính”.

“Thị trường Việt Nam cần thêm các thương hiệu địa phương, khu vực hoặc quốc tế và các sản phẩm nghỉ dưỡng chất lượng và chúng tôi tin rằng điều này có thể được thực hiện trong thời gian tới. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu phát triển bền vững với những kết quả đột phá, chúng ta cần có những bước đi thận trọng với tầm nhìn dài hạn, khai thác giá trị và tiềm năng của ngành du lịch Việt Nam để khẳng định vị thế trên bản đồ du lịch quốc tế. Trong một vài trường hợp, sự kết hợp giữa nhà điều hành quốc tế và những sản phẩm chất lượng sẽ trở thành chất xúc tác giúp quảng bá điểm đến du lịch. Việc thuê đơn vị quản lý và sử dụng thương hiệu sẽ tốn các chi phí nhất định tuy nhiên các ưu điểm về hệ thống quản lý và chất lượng dịch vụ cũng là động lực khiến chủ đầu tư cân nhắc phương án thuê đơn vị quản lý”, ông Mauro cũng chia sẻ thêm.

Theo ghi nhận của Savills, số lượng dự án 4 và 5 sao mang thương hiệu quốc tế hoặc khu vực tại các điểm đến nghỉ dưỡng chính trong năm 2010 là 33. Con số này đã được tăng lên thành 74 dự án trong năm 2019 và dự kiến sẽ có khoảng 160 dự án mang thương hiệu tại các điểm đến này trong năm 2022.

Một vấn đề khác liên quan đến hoạt động hiệu quả của bất động sản nghỉ dưỡng, đó là mối liên quan về việc kiểm soát và quyền lợi giữa chủ đầu tư và nhà điều hành khách sạn. Ông David Lawrence - Giám đốc Công ty Tư vấn luật Pisut & Partners từ Thái Lan cho rằng: “Mối quan hệ giữa chủ đầu tư và nhà điều hành có thể so sánh như một cuộc hôn nhân. Nếu không có sự trao đổi, hiểu rõ về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên và có sự đồng thuận về mặt tài chính - thì mối quan hệ này sẽ dễ rơi vào khủng hoảng và đổ vỡ sau đó. Do vậy, lựa chọn nhà điều hành phù hợp và đàm phán Hợp đồng quản lý khách sạn HMA hiệu quả là cực kỳ quan trọng đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng”.

Bà Billie Khoo - Giám đốc Thiết kế và Dự án, phụ trách Dịch vụ kỹ thuật khu vực Đông Nam Á và Ấn Độ của Tập đoàn quản lý khách sạn Hilton cho biết: “Từ trước đến nay, khi nghiên cứu về sản phẩm bất động sản để đầu tư, hầu hết nhà đầu tư đều quan tâm đến các yếu tố như sự tăng trưởng hay quy mô dự án mà thường bỏ qua tính “bền vững” của dự án trong khi yếu tố này đang ngày càng trở nên quan trọng trong xã hội hiện nay khi con người bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố thiên nhiên, môi trường, sức khỏe.

Trong những năm qua, ngành du lịch Việt Nam đã chứng kiến một lượng lớn các dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô lớn được xây dựng tại các khu vực ven biển trong đó có một số dự án thiếu đi sự hòa hợp với các yếu tố tự nhiên và văn hóa bản địa. Có thể nói, tính bền vững không giống như Thái Lan, Việt Nam hiện chỉ mới bước vào giai đoạn đầu của sự tăng trưởng nên hoạt động kinh doanh vẫn chưa thật sự đi vào ổn định. Tuy nhiên, với những bước đi thận trọng kết hợp với một tầm nhìn phát triển dài hạn, sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền địa phương và các chủ đầu tư, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam sẽ có thể đạt được tính bền vững trong dài hạn”.

Chia sẻ thêm kinh nghiệm thành công, ông Christian Pucher cho biết: “Đối với mỗi dự án của Hilton, yếu tố chúng tôi cho rằng quan trọng nhất là thể hiện được nét văn hóa đặc trưng riêng của từng khu vực, sự trải nghiệm của khách hàng, và thương hiệu đi kèm với từng khách sạn. Do vậy, chúng tôi luôn cố gắng hết sức trong việc phối hợp cùng với chủ đầu tư để có thể truyền tải ý tưởng của mình vào dự án và đồng thời đảm bảo thành công của dự án về mặt thương mại. Bên cạnh đó, sự an toàn của khách lưu trú và nhân viên cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Sau cùng, mục tiêu của chúng tôi luôn là đem đến cho du khách những dịch vụ cũng như trải nghiệm tốt nhất khi lựa chọn dừng chân tại khách sạn Hilton”.

Bên cạnh đó, phương thức vận hành điển hình của một khách sạn mang thương hiệu là nhà điều hành khách sạn sẽ thay chủ đầu tư kiểm soát toàn bộ hoạt động vận hành. Do vậy, chủ đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng và tin tưởng nhà điều hành, tuân thủ các quy định nghiêm ngặt của tiêu chuẩn thương hiệu và sẵn sàng đồng hành cùng với nhà điều hành trong quá trình phát triển và vận hành dự án trong dài hạn. Trên thực tế, không phải dự án nào cũng bắt buộc phải có nhà điều hành. Tuy nhiên, để có thể phát triển và vận hành dự án một cách tốt nhất thì sự tham gia của nhà điều hành cũng là một phương án chủ đầu tư cần cân nhắc.