Kinh doanh bất động sản 2019: Gạn lọc cơ hội giữa thị trường nhiều thách thức

Bất động sản đang là kênh dự trữ tài sản lớn nhất. Theo dữ liệu của Savills Impacts 2018, tổng giá trị bất động sản trên toàn thế giới có giá trị 280,6 ngàn tỷ USD, với khoảng 78% giá trị đến từ bất động sản nhà ở. Giá trị trên gấp gần 3,6 lần tổng GDP to

Động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm: dự trữ tài sản, tăng giá trị vốn và lợi nhuận đến từ thu nhập. Trong bối cảnh lợi suất của các tài sản thu nhập cố định đã và đang giảm, nhà đầu tư ngày càng quan tâm hơn đến thu nhập và tiềm năng tăng giá thuê của các dự án bất động sản.

Các phân khúc đồng loạt cất cánh

Việt Nam đang là một trong những “điểm nóng” bất động sản của khu vực trong năm 2019. Với tiềm năng khổng lồ, triển vọng kinh tế vĩ mô và sự đầu tư không ngừng vào cơ sở hạ tầng, thị trường này đang phát triển mạnh mẽ trên nhiều phân khúc bất động sản khác nhau.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết đang tiếp tục ghi nhận thấy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà ở, được hỗ trợ bởi tốc độ tăng trưởng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, và lợi suất cho thuê cao nhất trong khu vực.

Mặt khác, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM vẫn giữ vị trí là một trong những phân khúc bất động sản thu hút nhất trong khu vực. Với công suất cho thuế cao mức kỷ lục, nguồn cung mới hạn chế và nhu cầu thuê lớn đã góp phần làm nên mức tăng trưởng hấp dẫn của giá thuê.

“Chúng tôi kỳ vọng nhu cầu đầu tư trong phân khúc văn phòng duy trì ở mức cao khi thị trường tiếp tục trưởng thành”, ông nói.

Trong khi đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng được hưởng lợi do tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng khách du lịch trong và ngoài nước, cũng như sự tăng trưởng về số lượng đường bay thẳng quốc tế.

Bất động sản công nghiệp thì được thúc đẩy nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang đổ vào ngành sản xuất, do triển vọng cạnh tranh khi so sánh với các quốc gia khác trong khu vực…

Dòng tiền chờ cơ hội đầu tư

Cũng theo ông Matthew Powell, thị trường bất động sản Việt Nam đang thu hút được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài.

“Hàng ngày, Savills vẫn luôn gặp gỡ các nhóm khách hàng đẩu tư và họ bày tỏ mối quan tâm đến bất động sản, rất nhiều trong số đó là các nhà đầu tư lần đầu tìm hiểu về việc đầu tư vào thị trường Việt Nam”, ông cho biết.

Các nhóm khách hàng này chủ yếu đến từ các quốc gia, vùng lãnh thổ trong khu vực như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore… Ngoài ra còn có cả các quỹ đầu tư đến từ Mỹ và châu Ấu và các quỹ đầu tư toàn cầu hiện cũng đang tích cực nghiên cứu đầu tư vào Việt Nam.

“Tất cả các phân khúc thương mại và nhà ở đều đang được nhắm tới. Sự quan tâm chủ yếu xuất phát từ các quỹ đầu tư không phải với mục đích phát triển dự án mà mua các bất động sản đã đi vào vận hành và có thu nhập, ví dụ như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, các khách sạn 4 - 5 sao”, Matthew Powell chia sẻ.

Nhu cầu đầu tư vào thị trường là rất lớn. Tuy vậy, số lượng giao dịch còn hạn chế trong năm 2018 và 2019 bởi số lượng dự án được nhà đầu tư chào bán không nhiều, đặc biệt là tại những vị trí đắc địa nơi trung tâm đô thị. Điều này khiến việc đầu tư phát triển các dự án bất động sản hạng sang trở nên khó khăn hơn. Nhưng, đây không phải là thách thức duy nhất của thị trường.

Vướng ở minh bạch

Matthew Powell chia sẻ: Tuy rằng mối quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam của các nhà đầu tư quốc tế là rất lớn, nhưng thách thức lớn nhất để biến mối quan tâm này thành hoạt động đầu tư hay sử dụng nguồn vốn một cách hiệu quả là việc giảm thiểu rủi ro đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Trong khi đó, quy trình và thủ tục phát triển dự án, từ thu hồi, đền bù đất đến cấp phép và đấu thầu thường phức tạp và mất nhiều thời gian, đặc biệt đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Mặt khác, mục tiêu của các nhà đầu tư nước ngoài là tìm kiếm các dự án có thể nhanh chóng được phát triển và hoàn thiện để đi vào vận hành, vì vậy họ sẽ tìm đến các dự án minh bạch, chất lượng cao với các đối tác Việt Nam có thể hỗ trợ họ trong các các quy trình thủ tục về xin cấp phép xây dựng, thương lượng phí sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, đền bù.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng coi trọng việc có thể so sánh rõ ràng giữa Việt Nam và các quốc gia khác như Indonesia, Singapore, Hong Kong. Để làm được điều này, minh bạch thông tin là rất quan trọng và là một yếu tố cần thiết trong để nhà đầu tư đưa ra quyết định.

Trong khi đó, đây cũng chính là một trong những điểm yếu của thị trường bất động sản Việt Nam. Theo Savills, để có thể hỗ trợ các nhà đầu tư trong nước chuẩn bị và marketing dự án đến các nhà đầu tư nước ngoài một cách rõ ràng và minh bạch cần thông qua việc chuẩn bị kỹ lưỡng.

Chuẩn bị chu đáo và minh bạch cơ hội hợp tác, theo ông Matthew Powell, các nhà đầu tư trong nước có thể có được mức định giá hấp dẫn hơn cho dự án của mình và tăng khả năng hoàn thành giao dịch đầu tư.

Thách thức đổi mới

Mặt khác, các chính sách mới và điều chỉnh luật cũng đang tạo ra khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc tìm nguồn vốn, xây dựng và hoàn vốn cho dự án. Điều này đang đặt ra thách thức rất lớn cho các nhà phát triển dự án, đặc biệt là những doanh nghiệp còn thiếu kinh nghiệm và yếu nguồn lực.

Đồng thời, các xu hướng toàn cầu như Proptech (công nghệ trong lĩnh vực bất động sản) đang tạo ra sự thay đổi nhanh chóng về mô hình kinh doanh, giúp các nhà phát triển dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thay đổi và thích nghi với thế hệ khách hàng mới trên Internet. Nhưng theo ông Matthew Powell, các nhà đầu tư trong nước chắc chắn sẽ có ít kinh nghiệm hơn trong việc thích ứng với những biến đổi lớn như vậy của thị trường.

Tuy vậy, với những nỗ lực của chính phủ Việt Nam trong việc đề xuất, ban hành và áp dụng những chính sách khuyến khích đầu tư cũng như cải thiện khung pháp lý, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển bền vững ở tất cả các phân khúc.

Matthew Powell phân tích: Sức hút của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục duy trì nhờ tăng trưởng kinh tế tốt, vĩ mô ổn định, thu hút FDI và tăng trưởng số lượng doanh nghiệp mới khả quan, giao dịch M&A ngày càng sôi động.