Kinh Bắc (KBC): Triển vọng kinh doanh tích cực nhờ quỹ đất lớn

Lũy kế 6M/2021, KBC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận gộp lần lượt là 2,752 tỷ (+278% yoy) và 1,572 tỷ (+340% yoy).

Cập nhật KQKD H1/2021

Doanh thu và lợi nhuận gộp cải thiện tích cực nhờ diện tích cho thuê KCN tăng 366% yoy

Kết quả tích cực này chủ yếu tới từ diện tích bán đất KCN đạt 80.7 ha (+365% yoy). Về cơ cấu doanh thu: Cho thuê KCN vẫn chiếm tỉ trọng chính với 75.7%, bán nhà xưởng tỉ trọng 9.6%, bán KĐT 8.6% và thu phí dịch vụ khác 6.1%. Doanh thu từ mảng KCN có đóng góp bình quân 72.7% vào doanh thu của KBC trong 5 năm gần đây

Quang Châu và Tân Phú Trung vẫn đóng góp chính vào doanh thu, chiếm 77.7% diện tích cho thuê mới

Trong số 80.6 ha KCN đã bán H1/2021: Quang Châu đạt 40.7 ha, Tràng Duệ 1.4 ha, Tân Phú Trung 21.9 ha và NSHL 16.6 ha. Tuy nhiên, chúng tôi kì vọng kể từ H2/2021 Quang Châu sẽ không còn đóng góp đáng kể nữa khi tỷ lệ lấp đầy đã đạt 97% và thay vào đó là NSHL khi khu này đã nhận kí biên bản ghi nhớ lên tới 100 ha

Biên lợi nhuận cải thiện từ 49.1% lên 57.1% trong H1/2021 yoy nhờ giá bán KCN tăng cao

H1/2021, KBC ghi nhận mức biên lợi nhuận gộp 57.1%, tăng 8 điểm % so với cùng kì 2020 nhờ giá bán các KCN tăng mạnh. Tại Quang Châu, giá thuê tăng từ 90 USD/m2 lên 108 USD/m2 còn tại Tân Phú Trung giá tăng từ 110 USD/m2 lên 135 USD/m2. Mặt bằng giá tăng tại 2 khu công nghiệp đã giải phóng gần 100% này là nguyên chân chính dẫn tới mức biên lợi nhuận gộp cao

KQKD trong ngắn hạn có thể bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid

Chúng tôi cũng lưu ý rằng, mặc dù các KCN ở phía Bắc của KBC đã hoạt động trở lại sớm hơn vào tháng 7, các dự án đang phát triển của KBC ở miền Nam như KCN Tân Phú Trung và cụm công nghiệp Long An vẫn sẽ bị ảnh hưởng bởi dịch, dẫn tới nhà đầu tư không thể tới thăm thực địa dự án và phải ngưng triển khai tạm thời. Điều này được thể hiện rõ nhất khi tiến độ bán KCN quý 2 chỉ đạt 14 ha trong khi quý 1 là 64 ha. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá đây chỉ là diễn biến ngắn hạn và việc hạch toán các KCN của KBC sẽ chỉ bị chậm 1-2 quý so với kế hoạch.

Luận điểm đầu tư

Diện tích đất thương phẩm chuẩn bị mở bán tăng mạnh trong 2 năm tới: 309 ha lên 954 ha mảng KCN, 56 ha lên 306 ha KĐT

Chúng tôi kì vọng quỹ đất KCN sắp tới của KBC sẽ tăng đáng kể nhờ: dự án KCN Tràng Duệ 3 có diện tích 687 ha đã nhận được phê duyệt quan trọng từ chính phủ vào tháng 3 - 2021, KCN Quang Châu mở rộng 90 ha đã được phê duyệt 1/2000 vào tháng 7 và cụm công nghiệp Long An 169 ha đã huy động 1500 tỷ từ trái phiếu để chuẩn bị đầu tư. Với thời gian GPMB và xây dựng bình quân khoảng 1-2 năm, chúng tôi kì vọng các dự án này sẽ bắt đầu mở bán vào 2023 và đóng góp bình quân khoảng 120 ha diện tích KCN bàn giao 1 năm, qua đó gia tăng gấp đôi diện tích cho thuê bình quân hiện tại của KBC. Tại mảng KĐT, chúng tôi cũng kì vọng quỹ đất thương phẩm sẽ cải thiện lớn từ 56 ha lên 306 ha khi KĐT Tràng Cát 585 ha bắt đầu đi vào hoạt động từ 2023, dự kiến sẽ mở bán được 30 ha.

Các KCN mới có lợi thế lớn từ vị trí địa lý và tệp khách hàng có sẵn, kì vọng sẽ đạt 90% diện tích thuê trong 5 năm

Chúng tôi kì vọng KBC sẽ thực hiện bàn giao được 90% diện tích cho thuê tăng thêm 645 ha từ 2023-2028 do các cơ sở sau:

- KCN Tràng Duệ 3: Các doanh nghiệp thuê đất được hưởng mức ưu đãi thuế bậc nhất cả nước do được miễn thuế thu nhập trong 4 năm, giảm 50% thuế phải nộp trong 9 năm và chịu mức thuế 10% trong 15 năm đầu tiên. Tràng Duệ có vị trí thuận tiện nằm ngay cạnh đường quốc lộ 10, cách cảng Hải Phòng 15 km. Do đó chúng tôi kì vọng Tràng Duệ 3 sẽ đạt tỷ lệ lấp đầy sau 5 năm hoạt động, đặc biệt khi nhu cầu FDI vào Việt Nam ngày càng tăng và quỹ đất tại Việt Nam là có hạn. KCN Tràng Duệ 2 cũng đã được lấp đầy 90% chỉ trong 4 năm kể từ khi hoạt động vào 2014.

- KCN Quang Châu mở rộng: KCN Quang Châu có tiến độ thuê bình quân 2019-2021 đạt 47.8 ha, và thu hút được nhiều khách hàng lớn như Foxconn, Luxshare,… Do vậy, chúng tôi kì vọng khu mở rộng này sẽ nhanh chóng được lập đầy trong 4 năm từ 2023-2027.

- Cụm công nghiệp tại Long An: 3 khu công nghiệp KBC dự tính xây dựng có tổng diện tích 169 ha, thương phẩm 110 ha. Trong đó, 2 khu có vị trí tại Phước Vĩnh Đông và 1 khu tại Tân Tập. Chúng tôi đánh giá cao vị trí của các khu công nghiệp nay do chỉ cách thành Phố Hồ Chí Minh 20 km và cách Cảng Cái Mép chỉ 30 km. Do đó, chúng tôi kì vọng các khu công nghiệp này sẽ có giá bán bình quân 140 USD/m2 (giá bán khu vực Long An hiện tại khoảng 130-150 USD/m2) và lấp đầy 90% sau 4 năm kể từ khi hoạt động vào 2023.

KĐT Tràng Cát đã có những tín hiệu tích cực về tiến độ triển khai sau nhiều năm bị đóng băng

KĐT Tràng Cát được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ 2011 nhưng nhiều năm vẫn chưa triển khai do bị cô lập về đầu nối giao thông: Một bên bị ngăn cách bởi cao tốc Hải Phòng – Hà Nội, đường Tân Vũ – Lạch Huyện không có điểm giao cắt đầu nối từ 2 nhánh đường trên vào dự án. Tuy nhiên, tới nay Tràng Cát đã có những tín hiệu tích cực khi KBC đã đầu tư hầm chui cao tốc Hà Nội – Hải Phòng dẫn tới dự án, và tháng 12/2020 đã nộp tiền sử dụng đất 3500 tỷ cho dự án và mới đây nhất là tăng VĐL tại Tràng Cát thêm 1,500 tỷ sau đợt PHT 100 triệu cổ phiếu sắp tới. Do vậy, chúng tôi kì vọng giai đoạn tới KĐT Tràng Cát sẽ có tiến độ cải thiện rõ rệt và có thể đưa vào khai thác kinh doanh từ 2023. Qua đó, nâng quỹ đất thương phẩm KĐT từ 56 ha lên 306 ha.

KĐT Tràng Cát có vị trị thuận lợi, tiềm năng trở thành đại đô thị quan trong bậc nhất với thành phố Hải Phòng

Khu đô thị tràng Cát có vị trí hết sức thuận lợi cách sân bay Cát Bi dưới 10 km, vị trí tiếp giáp cao tốc Hải Phòng – Hà Nội và được thiết kế là khu đô thị lấn biển. Việc dự án được đưa vào hoạt động sẽ trở thành đại đô thị bậc nhất Hải Phòng và gắn liền với phát triển kinh tế khu vực. Do vậy, chúng tôi đánh giá rất cao dự án này và cho rằng giá đất hiện tại 16 tr/m2 hoàn toàn có thể tăng nữa khi một số vị trí tại Hải Phòng đã có giá đất hơn 100 tr/m2.

Biên gộp duy trì ở mức cao – quanh mức 57.1% của H1/2021 nhờ giá bán các dự án đã tăng đáng kể

Chúng tôi kì vọng KBC sẽ vẫn giữ được mức biên gộp cao như H1/2021 vào khoảng 57.1% nhờ: (1) Các KCN đang mở bán đã tăng giá đáng kể; (2) Các dự án của KBC thường kí hợp đồng trước với khách hàng 1-2 năm nên giá bàn giao thấp hơn giá giao dịch trên thị trường – kì vọng sẽ gia tăng lên mức bình quân.

Mảng KCN có mức tăng giá bình quân 10%/ năm từ 2016-2021

Giá thuê bình quân tại các khu công nghiệp của KBC đã tăng từ 65.8 USD/m2 vào 2016 lên 106.7 USD/m2 tại 2021 (tăng trưởng bình quân 10.1%/ năm). Các KCN được hưởng lợi lớn nhất này là các KCN KBC đã hoàn thành xây dựng từ lâu và có giá vốn thấp: Quang Châu, Tân Phú Trung

Biên gộp tại các KCN cải thiện trong các năm tới khi NSHL đang có giá thuê thấp chỉ 90 USD/m2, thấp hơn 18% so với khu vực

16.6 ha NSHL đã bàn giao H1/2021 có giá bán bình quân là 90 USD/m2. Chúng tôi nhận thấy giá bán này thấp hơn so với trung bình khu vực 100-120 USD/m2 do KBC thường kí biên bản ghi nhớ với NĐT trước 1-2 năm nên có sự chênh lệch giữa giá bàn giao và giá thị trường. Do vậy, chúng tôi kì vọng biên gộp từ khu NSHL cũng sẽ dần cải thiện trong các năm tới.

Dự án trọng điểm của KBC, Tràng Cát 584 ha có thể đạt mức lợi nhuận gộp 63.3% nhờ giá vốn thấp

Dự án có tổng mức đầu tư hạ tầng dự kiến là 11,329 tỷ tức chi phí hạ tầng/ 1 m2 đất thương phẩm (250 ha thương phẩm) là 4.6 triệu/m2. Chúng tôi cho rằng chi phí này là thấp khi đất nền ở khu vực quanh dự án đã có giá bán 16 tr/m2. Chúng tôi còn đánh giá cao dự án này do tính pháp lý rõ ràng của dự án, đã nộp 100% tiền sử dụng đất và đền bù, dẫn tới việc thi công dự án thuận lợi. Chúng tôi cho rằng KBC sẽ giữ mức biên lợi nhuận gộp cao trong các năm tới khi dự án trọng điểm Tràng Cát đang có giá vốn rất thấp.

Định giá ở mức hấp dẫn khi KBC vẫn đang liên tục nghiên cứu và mở rộng quỹ đất hiện có

Chúng tôi cũng lưu ý rằng hiện KBC còn khá nhiều dự án đang nghiên cứu và có thể phát triển sau này. Cụ thể, liên danh KBC – SGT – SCC đã được giao làm chủ đầu tư dự án KĐT Nam Vũng Tàu 69 ha, tổng mức đầu tư 4620 tỷ. KBC đã thành lập công ty con là CTCP tập đoàn đầu tư Vũng Tàu (VĐL 1000 tỷ) với tỷ lệ lợi ích 78.17% để quản lý và phát triển dự án này. Ở mảng KCN, KBC cũng nắm tỉ lệ lợi ích 41.11% tại KCN Nam Tân Tập 245 ha mới được chấp thuận chủ trương đầu tư vào M8/2021. Chúng tôi đánh giá đây đều là những dự án tiềm năng, nằm tại vị trí đắc địa và có giá bán không hề rẻ. Khu vực Nam Vũng Tàu có giá đất khoảng 40 tr/m2 còn khu vực Nam Tân Tập có giá thuê KCN khoảng 140 USD/m2.

Liên tục thành lập công ty con với các công ty liên kết để mở rộng quỹ đất

Ngoài các dự án đã có pháp lý cụ thể ở trên thì KBC cũng đang nghiên cứu nhiều dự án khác với công ty liên kết, trong đó:

- Thành lập CTCP đầu tư phát triển Long An (góp vốn bởi KBC, SHP và SGT) có VĐL 1500 tỷ, tỷ lệ lợi ích của KBC 65.36%, mục đích để nghiên cứu và đầu tư khu công nghiệp Tân Tập tại Long An có diện tích 700 ha. Tuy nhiên dự án mới chỉ đang trong giai đoạn nghiên cứu hoàn thiện hồ sơ và chưa đươc UBND giao làm CĐT.

- Thành lập CTCP Tập đoàn Đầu tư và phát triển Hưng Yên, VĐL 1800 tỷ, tỷ lệ lợi ích 69%, để đầu tư quần thể công nghiệp – đô thị tại Hưng Yên có diện tích lên tới 1000 ha.

- Ngoài ra KBC còn định lập dự án tại Hải Dương, Hà Nội, thái Nguyên,…

Tuy nhiên chúng tôi cũng lưu ý rằng các dự án này chưa có phê duyệt pháp lý cụ thể và thời gian thực hiện các dự án đang có của KBC cũng cần ít nhất 5 năm nữa nên chúng tôi chưa đưa các dự án này vào định giá.

Năm 2021: doanh thu và lợi nhuận sau thuế tăng trưởng mạnh 115% yoy và 308% yoy

Chúng tôi ước tính doanh thu và lợi nhuận sau thuế của KBC sẽ lần lượt đạt 4,626 tỷ (+ 115%) và 1,308 tỷ (+ 309%) dựa trên kế hoạch bán dự án như sau:

- 137 ha KCN gồm 45.7 ha tại Quang Châu, 1.4 ha tại Tràng Duệ, 30 ha tại Tân Phú Trung và 60 ha tại Nam Sơn Hạp Lĩnh

- 5.4 ha tại KĐT gồm 3 ha tại Phúc Ninh và 2.4 ha tại Tràng Duệ Dự phóng của chúng tôi đang thận trọng hơn so với kế hoạch BLĐ đề ra tại ĐHCĐ là 6,600 tỷ và 2,000 tỷ chủ yếu do dự phóng từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh thấp hơn.

Chúng tôi để cơ sở dự phóng năm nay thấp trong bối cảnh:

(1) dịch Covid có tác động tới tiến độ thị công tại các dự án của KBC, đặc biệt ở khu vực miền Nam là các dự án tại Long An và Tân Phú Trung;

(2) tệp khách hàng của KBC có 90% tới từ các doanh nghiệp nước ngoài nên kể cả khi các KCN hoạt động trở lại thì việc khó tiếp cận thực địa sẽ dẫn tới lợi nhuận thấp đi.

Năm 2022: doanh thu và lợi nhuận sau thuế tăng trưởng 17.2 và 32.3%

Chúng tôi ước tính doanh thu và LNST của KBC vào 2022 sẽ đạt 5,089 tỷ (+ 10%) và 1,509 tỷ (+ 15%). Cơ sở dự phóng của chúng tôi dựa trên:

- Diện tích đất KCN cho thuê đạt 122 ha, trong đó Tân Phú Trung 40 ha còn Nam Sơn Hạp Lĩnh 80 ha. Chúng tôi kì vọng NSHL sẽ đạt mức cho thuê cao khi KBC cuối 2020 đã kí MOU 100 ha cho NSHL nên vấn đề chỉ là làm đúng tiến độ dự án để có thể bàn giao.

- Chúng tôi cho rằng dự án Long An có thể sẽ nhận đặt cọc trước từ 2022 nhưng chưa thể bàn giao chính thức khi khu vực Long An hiện tại đang bị vướng mắc dịch và chưa thể bắt đầu triển khai (KBC đã huy động 1500 tỷ vốn từ trái phiếu vào cuối tháng 6).

- Dự án Tràng Duệ hiện chưa GPMB (mới xuất hiện 9.7 tỷ vào HTK Q2/2021) nên khó có thể mở bán ngay 1 năm sau khi xây dựng.

- KĐT sẽ bán 9 ha trong đó: 6 ha tại Phúc Ninh và 32 ha tại Tràng Duệ. Chúng tôi cho rằng Phúc Ninh chưa thể mở bán ngay giai đoạn 2 vào 2022 khi GĐ1 hiện vẫn đang triển khai để bàn giao nốt phần đã nhận đặt cọc trước 7.9 ha. Tuy nhiên, KBC thường sẽ nhận đặt cọc trước vài năm nên có thể kì vọng KĐT Phúc Ninh sẽ mời chào NĐT từ 2022