Kiềng ba chân giá nhà – lãi suất – suy thoái gắn bó ra sao?

Không giống như hầu hết các hàng hóa và dịch vụ khác, đại đa số mọi người chỉ có thể mua nhà nhờ vay nợ. Đây chính là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản gặp nhiều nguy cơ từ sự thay đổi lãi suất và suy thoái.

Giá nhà và lãi suất

Trong khi việc vay gia đình và người thân không đòi hỏi điều kiện khắt khe và thậm chí không phải trả tiền lãi, việc sử dụng các đòn bẩy tài chính qua các tổ chức tín dụng và ngân hàng lại vô cùng phức tạp và tốn kém. Số tiền người mua nhà được vay phụ thuộc vào các yếu tố chính như số vốn, mức thu nhập, khoản sinh hoạt phí, lãi suất và nhiều quy định chung của chính phủ về hạn mức cho vay.

Khi thu nhập và chi phí liên tục tăng lên với tỷ lệ thuận trong những năm gần đây, lãi suất và quy định trở thành hai yếu tố còn lại ảnh hưởng nhiều nhất đến khoản vay, từ đó quyết định khả năng chi trả cho nhà ở của người dân.

Lãi suất đóng một vai trò trực tiếp trong việc thẩm định khoản vay và định giá nhà. Nếu lãi suất thấp, nhiều người vay thế chấp mua nhà hơn, khiến thị trường khan hiếm và đẩy giá nhà lên cao. Ngược lại, khi lãi suất cao, người dân không đủ khả năng thanh toán khoản vay sẽ ngần ngại trong việc mua nhà, làm giảm tính thanh khoản của thị trường.

Đồng thời, khi mua một ngôi nhà, người mua sở hữu một dòng tiền thu nhập trong tương lai từ việc cho thuê. Nếu họ để ở, ngôi nhà sẽ giúp họ tiết kiệm một khoản tiền đáng kể do không phải đi thuê. Dòng doanh thu này, từ việc cho thuê nhà hoặc tiết kiệm tiền thuê nhà, sẽ phải cân đối được với khoản thanh toán mà người mua đã vay thế chấp. Nếu dòng doanh thu này tốt và mang lại lợi nhuận, mọi người sẽ bỏ tiền vào bất động sản nhiều hơn, gây ra những tác động lên giá nhà nói chung và ngược lại.

Giá nhà và suy thoái

Hầu hết mọi người sẽ không bán nhà khi thị trường ảm đạm, và chắc chắn không phải với giá thấp hơn họ đã trả, trừ khi họ buộc phải làm vậy do mất khả năng thanh toán khoản vay trả góp.

Việc xây dựng thêm nhiều nhà mới sẽ không thay đổi lớn về giá nhà nếu xét trong một khoảng thời gian dài. Ngay cả trong thời kỳ bùng nổ xây dựng, nguồn cung nhà mới chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng nguồn cung đang có của toàn thị trường. Trong khi đó, quỹ đất khan hiếm và việc các chủ đầu tư chưa thể mở bán hàng loạt khiến giá nhà vẫn duy trì ở mức cao và không thay đổi.

Mặc dù sẽ luôn có một số người cần bán nhà vì lý do cá nhân, nhưng chỉ những cú sốc kinh tế và tài chính như suy thoái, lãi suất cao hoặc khủng hoảng tín dụng mới tạo ra điều kiện buộc một số lượng lớn người phải bán tháo tài sản và khiến giá nhà lao dốc.

Trong bối cảnh suy thoái, lạm phát thường tăng cao. Để đánh giá những khách hàng vay tiềm năng, các ngân hàng phải tính đến chi phí sinh hoạt - vốn bị ảnh hưởng trực tiếp từ giá cả hàng hóa và mức độ lạm phát. Dù không thể đưa ra con số chính xác hoàn toàn hoặc bị thấp hơn so với chi tiêu thực tế của các cá nhân và gia đình, khoản tiền mà người mua được vay sẽ ở mức mà ngân hàng cho rằng họ có thể thanh toán sau khi trừ đi mọi chi phí. Kết quả là, lạm phát cao làm thu hẹp khả năng thanh toán khoản vay của người mua nhà, ảnh hưởng đến tính thanh khoản và giá nhà trên thị trường.

Nhưng đáng tiếc là, bối cảnh suy thoái và lạm phát không có nghĩa là nhiều người có thể sở hữu được nhà ở, đặc biệt là người có thu nhập thấp hơn. Lý do là bởi họ bị hạn chế do thất nghiệp, lãi suất cao hoặc không đủ khả năng tiếp cận các đòn bẩy tài chính, và bị đẩy ra khỏi thị trường. Bài học trong các vụ sụp đổ nhà ở, chẳng hạn như cuộc khủng hoảng do cho vay thế chấp dưới chuẩn tại Mỹ, cho thấy rằng những người đầu tiên mất nhà là nhóm có thu nhập thấp hơn.

Do mối quan hệ chặt chẽ giữa giá nhà với lãi suất và suy thoái kể trên, cùng các thiệt hại kinh tế dài hạn sâu sắc mà các vụ sụp đổ thị trường nhà ở từng gây ra, các ngân hàng trung ương và chính phủ cần làm tất cả những gì có thể để đưa thị trường trở lại trật tự trước khi các nguy cơ trở nên rõ rệt.