Kiến nghị 'siết' trái phiếu bất động sản, giảm rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân

Trái phiếu như một phao “cứu cánh” cho các doanh nghiệp bất động sản, nhưng cần có quy định về quy mô phát hành trái phiếu nhằm giảm bớt những rủi ro cho nhà đầu tư.

Báo cáo quý I/2020 của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến 31/12/2019, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) đạt 521.822 tỷ đồng, tăng 12,82% so với năm 2018. Tính đến tháng 2/2020, dư nợ tín dụng BĐS là hơn 531.000 tỷ đồng.

Bình quân dư nợ tín dụng trong 5 năm gần đây khoảng 7,3% (trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế). Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ tín dụng trong BĐS giảm dần trong 5 năm trở lại đây, từ 8,05% xuống còn 6,47% trong năm 2019.

Trong bối cảnh dịch COVID-19, các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng không tạo ra dòng tiền và không thể huy động vốn từ bên ngoài bù đắp dòng tiền thiếu hụt. Việc phát hành trái phiếu vì thế được coi như một “cứu cánh”.

Thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội cho thấy, trong tháng 3/2020, có 125 đợt doanh nghiệp đăng ký chào bán trái phiếu với tổng trị giá 28.079 tỷ đồng. Trong đó, số đợt phát hành thành công là 109, với tổng trị giá 17.093 tỷ đồng. So với tháng 2, số đợt đăng ký lẫn phát hành thực tế trong tháng 3 tăng mạnh. Quý I/2020, có 63 doanh nghiệp phát hành trái phiếu với tổng trị giá trên 36.440 tỷ đồng/số đăng ký 65.060 tỷ đồng.

Trong tháng cao điểm phòng chống dịch COVID-19, thị trường trái phiếu doanh nghiệp lại hồi phục, trong đó có 33 doanh nghiệp BĐS phát hành tổng cộng 23.200 tỷ đồng, tăng 9,8% so với cùng kỳ và bằng 18,3% tổng lượng phát hành cả năm ngoái.

Các doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu trị giá 8.087 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng trên 47%. Đơn cử như Công ty Đầu tư phát triển BĐS TNR Holdings Việt Nam (gần 2.000 tỷ đồng), Tập đoàn Sovico (1.550 tỷ đồng), Công ty BĐS Đông Dương (1.200 tỷ đồng), Phú Mỹ Hưng (900 tỷ đồng)…

Báo cáo quý I/2020 của Chứng khoán SSI cho hay, để thu hút nhà đầu tư trái phiếu, các doanh nghiệp BĐS còn sẵn sàng chấp nhận phát hành trái phiếu với lãi suất cao. Lãi suất trái phiếu phát hành bình quân trong qúy I là 10,77%/năm, tăng so với bình quân năm 2019.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), việc thị trường trái phiếu BĐS phát triển nhanh, mặt tích cực sẽ làm tăng quy mô, tăng tính hấp dẫn của thị trường và đặc biệt là vai trò kênh dẫn vốn có nhiều ưu việt cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, mặt tiêu cực là dẫn đến tình trạng cạnh tranh lãi suất, chất lượng trái phiếu doanh nghiệp không đồng đều, đẩy rủi ro về phía người mua phải tự thẩm định, đánh giá.

“Nếu cuộc đua lãi suất trái phiếu BĐS vẫn tiếp tục tăng cao thì rủi ro cũng sẽ tăng theo, không chỉ cho nhà đầu tư mà còn cho cả các doanh nghiệp phát hành, bởi khi phát hành với lãi suất quá cao thì áp lực trả nợ cũng tăng theo, gia tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp”, ông Châu nói.

Trước việc các doanh nghiệp BĐS gia tăng phát hành trái phiếu, nhiều chuyên gia đã khuyến cáo người dân không nên“bỏ trứng vào một giỏi” bởi có quá nhiều rủi ro.

Thường trong các công bố khi phát hành trái phiếu, việc sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu thường rất chung chung và không có thông tin cụ thể, đặc biệt là quá trình sử dụng vốn do doanh nghiệp tự quản lý nên việc sử dụng vốn đúng là một trong những ẩn số, chỉ có lãnh đạo cấp cao của doanh nghiệp mới biết.

Việc phát hành trái phiếu để sử dụng vốn cho một dự án BĐS thường tại thời điểm ban đầu của dự án (chuẩn bị quỹ đất, tham gia đấu giá, chuẩn bị các thủ tục,…) nên rất khó để xác định việc sử dụng vốn được định dạng dưới dạng tài sản hay giá trị.

Do đó, nếu có nêu rõ việc sử dụng vốn cho các dự án này cũng chỉ là thông tin đánh giá chung về hoạt động doanh nghiệp, không thể căn cứ tiến trình dự án để đánh giá khả năng thanh toán trái phiếu của doanh nghiệp.

Trong thời gian qua, có rất ít vụ đổ vỡ về trái phiếu doanh nghiệp, vì doanh nghiệp chưa phát hành nhiều, hình thức phát hành trái phiếu mới thực hiện khoảng hơn 10 năm. Mặc dù vậy, tình hình phát hành trái phiếu DN hiện nay và sự biến động của thị trường dẫn tới lo ngại sẽ có những vụ việc về việc doanh nghiệp không thanh toán trái phiếu hoặc dưới những hình thức khác ảnh hưởng trực tiếp đến quyền của người mua trái phiếu.

Để thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS phát triển ổn định và bền vững, theo giới chuyên gia, cần có các quy định về quy mô phát hành trái phiếu phải ở mức khống chế đối với nhà đầu tư cá nhân, tỷ lệ số lượng nhà đầu tư cá nhân, nhằm giảm bớt rủi ro.

Chuyên gia cũng lưu ý, các nhà đầu tư cá nhân cần cẩn trọng, cân nhắc kỹ rủi ro trước khi quyết định mua trái phiếu doanh nghiệp, so sánh và lựa chọn các hình thức đầu tư và mức an toàn phù hợp. Đặc biệt, việc tự huy động vốn và dùng nguồn vốn đó đầu tư vào trái phiếu DN càng trở nên rủi ro khi đặc tính trái phiếu doanh nghiệp khó đánh giá và bản thân nhà đầu tư cá nhân không linh hoạt, nhạy bén như các tổ chức đầu tư tài chính chuyên nghiệp.