Kiến nghị bổ sung quy định bảo hiểm bắt buộc khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề nghị bổ sung thêm quy định về thực hiện bảo hiểm bắt buộc về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.

Cần có bảo hiểm bắt buộc khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

HoREA vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc xem xét gia hạn nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu, và đề nghị xem xét bổ sung thêm quy định về thực hiện bảo hiểm bắt buộc về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Về kiến nghị bổ sung quy định bảo hiểm bắt buộc khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ, HoREA cho rằng khách hàng thường là bên yếu thế. Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản hiện chỉ quy định một biện pháp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Biện pháp này đúng nhưng chưa đủ để bảo vệ khách hàng trước các rủi ro.

HoREA đề nghị bổ sung thêm quy định về thực hiện bảo hiểm bắt buộc về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Ảnh: Dự án Athena Complex Pháp Vân (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội) do liên danh nhà đầu tư Công ty CP công nghiệp Hàn Việt Nam và Công ty TNHH Phát triển Đô thị và Xây dựng 379 làm chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao nhà hơn 1 năm khiến khách hàng bức xúc, đội mưa băng rôn đòi nhà.

"Việc bổ sung quy định nói trên sẽ bảo vệ tốt hơn cho quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Mặt khác, chủ đầu tư có thể lựa chọn thực hiện bảo lãnh ngân hàng hoặc thực hiện bảo hiểm bắt buộc để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng", HoREA nhấn mạnh.

Do đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 điều 9 dự thảo Luật kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi)" theo hướng: "Bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng hoặc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng".

Đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014: "Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, hoặc thực hiện bảo hiểm bắt buộc khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng".

Đồng thời, đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung điều 292 Bộ luật dân sự 2015: "Bảo hiểm rủi ro cũng là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ" để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

HoREA cũng kiến nghị cần "luật hóa" quy định cho phép tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi "có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại nghị quyết 42 để áp dụng chung cho tất cả các trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. Từ đó đảm bảo tính công bằng và coi chuyển nhượng dự án là hoạt động bình thường theo nhu cầu của doanh nghiệp và nộp thuế chuyển nhượng dự án cho Nhà nước".

Quy định "thời hạn sở hữu nhà chung cư" mâu thuẫn với nhiều luật

HoREA cũng vừa có báo cáo kết quả rà soát Luật Nhà ở 2014 để góp ý kiến Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ.

Liên quan đến “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư”, HoREA cho rằng quy định này không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.

Theo HoREA, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) và trong dự thảo tờ trình nhận định: Lần đầu tiên Luật Nhà ở 2014 có quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn, tạo cơ sở nhằm đa dạng hóa và tăng thêm kênh cung cấp sản phẩm đa dạng về nhà ở theo hình thức sở hữu có thời hạn, giúp người dân có thể tiếp cận sở hữu nhà ở với chất lượng và giá thành phù hợp với khả năng chi trả.

Tuy nhiên, số lượng nhà ở bán theo hình thức sở hữu có thời hạn là không nhiều, Bộ Xây dựng đề xuất “bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Điều 9 của “Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi).

HoREA cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.

HoREA nhận thấy đề xuất bổ sung quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Từ đó đã có một số bất cập, mẫu thuẫn đối với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 43…

Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định (tại Khoản 1 Điều 125): “Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng”.

Nghị định 43 (năm 2014) của Chính phủ quy định (Khoản 3 Điều 49): “Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư... Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia... Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại Điểm a Khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài...”.

Luật Nhà ở 2014 quy định (Điều 99): Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư...

Còn theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị (QCVN 03:2021/BXD - ban hành theo Thông tư số 12, năm 2012 của Bộ Xây dựng), quy định niên hạn sử dụng, tuổi thọ của nhà và công trình: Cấp công trình đặc biệt, cấp 1 (Bậc I): Niên hạn sử dụng trên 100 năm; Cấp công trình cấp 2 (Bậc II): Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm; Cấp công trình cấp 3 (Bậc III): Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; Cấp công trình cấp 4 (Bậc IV): Niên hạn sử dụng dưới 20 năm.

HoREA nhận định pháp luật về nhà ở, về đất đai công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó, có chủ sở hữu nhà chung cư.

HoREA cũng nhận thấy, có thể đã có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa “quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài” với “niên hạn sử dụng” công trình…

Do đó, HoREA đề nghị không bổ sung “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư” như Điều 9 “Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi)” và đề nghị giữ nguyên các quy định về “quyền sở hữu nhà ở”, “sở hữu nhà ở có thời hạn” đã được quy định tại Luật Nhà ở 2014 (Điều 4; Khoản 1 Điều 5; Khoản 2 Điều 9; Điều 99; Khoản 1 Điều 123).