Kiến nghị bỏ quy định dành 20% quỹ căn nhà ở xã hội để cho thuê - thuê mua

Theo quy định hiện nay các dự án nhà ở xã hội phải dành 20% quỹ căn để cho thuê, thuê mua. Quy định này đang làm khó cả người mua nhà và chủ đầu tư dự án và cơ quan quản lý nhà nước.

1. Góc độ người mua nhà

Người Việt Nam tính sở hữu cao, ai cũng muốn mình có một căn nhà đứng tên mình, nhất là giai đoạn vừa lập gia đình, có con nhỏ muốn an cư lạc nghiệp.

Vì vậy khi người dân tiếp cận dự án nhà ở xã hội họ sẽ tiếp cận theo thứ tự ưu tiên như sau: Xã hội mua - xã hội thuê mua (trên thực tế chưa có dự án nào có loại hình căn hộ pháp lý này) - xã hội thuê và thương mại.

Vậy xã hội pháp lý thuê là gì: Là việc người dân thuê 5 năm, người dân phải đặt cọc 3-12 tháng tiền thuê, trong trường hợp cần thiết chủ đầu tư được nhận 50% tiền nhà (thực tế mặc định 50% vì không chủ đầu tư nào không thấy cần thiết cả) và người thuê nhà phải đóng hàng tháng tối đa khoảng 75.000đ/01 m2. Sau 5 năm nếu người thuê có nhu cầu mua sẽ được ưu tiên mua, giá theo định giá thị trường - khấu hao căn hộ.

Với pháp lý thuê này người thuê tâm lý bất an do gặp nhiều bất lợi: Rủi do sau 5 năm không được mua do không đúng đối tượng, rủi do sau 5 năm được mua nhưng phải theo giá thị trường lúc đó, rủi do trong quá trình thuê vi phạm điều khoản bị thanh lý, rủi do tiền thuê nhà tăng do nhà nước hoặc chủ đầu tư điều chỉnh, rủi do sau 5 năm không được mua mất trắng tiền nội thất và phải mất tiền hoàn trả nguyên trạng cho chủ đầu tư.

Đơn cử có dự án chủ đầu tư thu thêm 1 khoản gọi là lãi xuất bảo toàn vốn 12%/năm đối với 50% sau 5 năm mới phải đóng. Một khoản tiền không lồ, người mua nhà bị đội giá 25%-30% giá trị căn hộ + tiền thuê 5 năm.

2. Góc độ chủ đầu tư

Chủ thể không muốn pháp lý nhà ở xã hội thuê - thuê mua nhất là chủ đầu tư dự án vì thay bằng việc bàn giao nhà họ được thu 95% + 2% và sau vài tháng thu thêm 5%, thay vào đó bàn giao nhà họ thu được 50%, sau 5 năm họ mới thu được 50% còn lại và 2% KPBT. Tiền thuê nhà không bù đắp được lãi xuất họ vay ngân hàng hay không có số tiền này ngay để tái đầu cư kinh doanh, lợi nhuận giảm.

Không phải chủ đầu tư nào cũng dám thu 12%/năm bảo toàn vốn đối với 50% khách hàng chưa đóng như chủ đầu tư kia.

Việc sau 5 năm xét duyệt lại hồ sơ khách hàng đối với họ mất thời gian, chi phí nhân lực, chi phí đối ngoại, định giá lại, chi phí kiểm toán - những việc này khiến các doanh nghiệp mệt mỏi.

3. Chủ thể cơ quan quản lý nhà nước, thủ trưởng cơ quan người mua nhà

Việc xét duyệt mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội hiện nay do Sở Xây dựng chủ trì, phường, xã có trách nhiệm xác nhận thực trạng nhà ở, quận, huyện có trách nhiệm giám sát, tổng hợp báo cáo Sở Xây dựng, thủ trưởng cơ quan người mua nhà có trách nhiệm xác nhận thu nhập.

Ngoài ra chủ đầu tư có trách nhiệm thu hồ sơ, rà soát, tổng hợp trình Sở Xây dựng.

Quy trình này rất cồng kềnh, mất nhiều thời gian từ 4-6 tháng kể từ thời điểm chủ đầu tư gửi Sở Xây dựng đề nghị được bán đến khi khách hàng ký hợp đồng với chủ đầu tư. Việc này đội lãi vốn, giảm lợi nhuận, trong khi đó lợi nhuận nhà ở xã hội rất thấp.

Người mua nhà ở xã hội đã mất 1 vòng như vậy, người thuê mua, thuê nhà ở xã hội thì thủ tục kia gấp đôi.

4. Tổng kết

Kiến nghị bỏ pháp lý thuê mua, thuê nhà ở xã hội, trong dự án nhà ở xã hội sẽ có 80% căn nhà ở xã hội mua và 20% thương mại.

Đây là giải pháp tốt cho cả người mua nhà, chủ đầu tư dự án và các cơ quan quản lý nhà nước, thủ trưởng người mua nhà, nhà nước giải quyết tốt hơn chính sách về nhà ở.