Kiểm soát thị trường bất động sản: Đừng siết... quá đà!

Kiểm soát chặt chẽ hơn pháp lý dự án cũng như vốn tín dụng chảy vào bất động sản là để “ghìm cương” giá nhà, thế nhưng nếu "thuốc quá liều" có thể khiến căn bệnh khan hiếm nguồn cung trở nên trầm trọng hơn...

“Đỏ mắt” tìm nguồn cung

“Từ đầu năm 2022 đến nay, đi đến đâu cũng nghe thị trường bất động sản nóng sốt, nhưng là người trong cuộc, tôi lại thấy chưa lúc nào doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản gặp khó khăn như hiện nay, đặc biệt các doanh nghiệp môi giới”, giám đốc một doanh nghiệp môi giới địa ốc tại TP.HCM than thở.

Vị này chia sẻ, sau hơn 2 năm dịch bệnh, “đội quân” bán hàng của doanh nghiệp mình từ gần 150 nhân sự hiện chỉ còn 30 người. Giảm nhân sự, chi phí… để có hy vọng sẽ “lấy lại những gì đã mất”, nhưng những khó khăn chất chồng đang khiến nguy cơ “mất luôn những gì còn lại” ngày một hiện hữu.

“Có một nghịch lý hiện nay là trong khi nhu cầu đầu tư, nhu cầu nhà ở rất nhiều thì doanh nghiệp lại không có sản phẩm để bán. Từ đầu năm, chúng tôi chạy đôn chạy đáo khắp nơi để tìm sản phẩm phân phối, nhưng thực sự bế tắc vì phần lớn chủ đầu tư cũng không có hàng, nếu có thì chưa đủ điều kiện theo quy định nên không dám tung sản phẩm ra thị trường”, vị giám đốc này nói.

Thực tế, câu chuyện trên không phải là cá biệt, mà là tình trạng chung của phần lớn doanh nghiệp ngành địa ốc hiện nay. Ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings cho biết, thời gian qua, do nguồn cung tại TP.HCM quá khan hiếm nên doanh nghiệp chủ yếu “đánh bắt xa bờ”.

“Hơn một năm qua, chúng tôi phải chuyển sang các thị trường lân cận TP.HCM để tìm kiếm nguồn hàng, thời gian đầu còn có một số dự án rục rịch ra hàng nên kết quả bán hàng khá tốt, nhưng gần đây, các địa phương đều chung tình trạng thủ tục bị siết chặt, không có dự án mới được công bố ra thị trường”, ông Sang nói, đồng thời cho biết thêm, giao dịch trên thị trường thời gian qua tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà ở đã hình thành trong các khu dân cư, đất vườn, đất nông nghiệp, còn đất dự án hầu hết là hàng thứ cấp đã hoàn thiện pháp lý cách đây nhiều năm. Nếu tình trạng này kéo dài, khả năng thời gian tới nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường sẽ càng khan hiếm, các doanh nghiệp môi giới sẽ ngày càng “ngộp thở”.

Theo các chuyên gia, không thể phủ nhận thị trường bất động sản thời gian qua có sự bùng nổ về nhu cầu, nhưng cũng đồng thời xuất hiện tình trạng giới đầu cơ lợi dụng nhu cầu tăng cao để lập đội, nhóm tung chiêu đồn thổi thông tin quy hoạch, đẩy giá đất lên cao, gây nhiễu loạn thị trường. Tuy nhiên, đây chỉ là tình trạng xảy ra cục bộ ở một số khu vực và đối với đất dân cư, đất nông - lâm nghiệp, chứ không phải sản phẩm trong các dự án được quy hoạch đàng hoàng nên không mang tính đại diện thị trường.

Theo ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phúc Điền Land, không riêng TP.HCM, mà ở nhiều địa phương lân cận, trước làn sóng đầu tư hạ tầng kết nối liên vùng và tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ diễn ra khắp nơi, nhu cầu về bất động sản đa phần là nhu cầu thực, yếu tố bong bóng do đầu cơ hầu như không xuất hiện.

Với nhà đầu tư cá nhân, ông Hoài cho rằng, trong 2 năm qua, khách hàng quyết định đầu tư rất thận trọng, ít sử dụng đòn bẩy tài chính, mà chủ yếu dùng tiền nhàn rỗi để đầu tư và đặt mục tiêu trong trung - dài hạn (3-5 năm), thay vì ngắn hạn như trước đây. Điều này phần nào lý giải vì sao thị trường thời gian qua dù gặp nhiều khó khăn nhưng không diễn ra tình trạng bán tháo. Tuy nhiên, “cái chết” được dự báo trước của nhiều doanh nghiệp không phải câu chuyện bán hàng, mà là bế tắc nguồn cung.

Tránh “già néo đứt dây”

Thời gian qua, giá nhà đất khắp nơi không ngừng đi lên do nhu cầu tăng cao và hầu hết các chi phí đầu vào như chi phí tạo lập quỹ đất, tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng… đồng loạt leo thang, dẫn đến giá thành bị đội lên.

Để “ghìm cương” giá đất, các cơ quan chức năng mạnh tay “siết” dòng vốn tín dụng vào địa ốc cũng như thủ tục pháp lý dự án, các chính sách thuế… Tuy nhiên, theo các chuyên gia, bất động sản cũng là một loại hàng hóa nên việc giám sát cần sự linh hoạt và mang tính thị trường nhiều hơn là các biện pháp hành chính, tránh “già néo đứt dây” khiến doanh nghiệp gặp khó khăn nhiều hơn.

Gia tăng dân số cơ học là một quá trình tự nhiên khi con người có xu hướng di cư, sinh sống và làm việc ở những nơi thuận tiện cho việc làm, đi lại, môi trường sống. Đây là 3 yếu tố tạo thành một vòng tròn khép kín, yếu tố này là tiền đề cho yếu tố khác phát triển và ngược lại. Chẳng hạn, có việc làm sẽ thu hút dân cư, có dân cư thì sẽ thu hút đầu tư, rồi từ đó tạo thêm việc làm mới.

Theo tổng giám đốc một công ty bất động sản lớn tại TP.HCM, những năm gần đây, TP.HCM ghi nhận sự tăng giá mạnh ở hầu hết các phân khúc sản phẩm. Sự tăng giá diễn ra theo quy luật thị trường, trong khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, ngược lại nguồn cung sản phẩm lại quá khan hiếm. Cung giảm cầu tăng, dẫn đến giá tăng là tất yếu, đó là chưa kể các loại chi phí đầu vào như chi phí pháp lý, chi phí giá thành xây dựng, chi phí quỹ đất… liên tục tăng và được chủ đầu tư đưa vào giá thành.

“Để giá nhà đất ổn định trở lại, điều cần ưu tiên lúc này là tháo gỡ nút thắt nguồn cung, mà muốn vậy thì các chính sách hỗ trợ cần tập trung vào điều này, trong đó quan trọng là nguồn cung nhà xã hội cho thuê. Thực hiện nghiêm các chính sách thuế để chống đầu cơ, điều tiết thu nhập của những người có nhiều nhà cho thuê để lấy nguồn đó hỗ trợ. Bên cạnh đó, cần khuyến khích việc sở hữu căn nhà đầu tiên cho lao động trẻ thông qua chính sách lãi suất ưu đãi, bảo lãnh vay…”, vị giám đốc này khuyến nghị.

Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Asia New Time cho rằng, có thể lý giải sự phát triển của thị trường bất động sản các tỉnh phía Nam theo 3 nhu cầu, đó là ở thực, sử dụng ngôi nhà thứ 2 và đầu tư. Đơn cử, với nhu cầu ở thực, trước tốc độ đô thị hóa nhanh, đặc biệt là TP.HCM - một siêu đô thị với dân số đã vượt mức 13 triệu dân, nhu cầu nhà ở là rất lớn, trong khi quỹ đất phát triển nhà ở lại hạn chế, từ đó đẩy giá nhà đất vượt quá khả năng thu nhập của đại bộ phận người dân. Thêm vào đó, trong những năm tới, khi hệ thống hạ tầng kết nối các vùng miền hoàn thiện hơn, các đô thị ở Việt Nam cũng sẽ giống như các nước phát triển, khoảng cách đi lại vài trăm kilomet không còn là vấn đề lớn.

“Một khi hạ tầng phát triển, câu chuyện làm việc tại TP.HCM nhưng ở Bình Dương, Đồng Nai, thậm chí xa hơn như Bình Phước, Bình Thuận… sẽ ngày càng phổ biến. Bởi xét về khoảng cách địa lý có thể là xa, nhưng khi mạng lưới hạ tầng phát triển đồng bộ sẽ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển. Đây là xu hướng từng diễn ra ở các nước phát triển”, ông Tiến nói,

Về nhu cầu sử dụng ngôi nhà thứ 2 để nghỉ dưỡng, theo ông Tiến, cũng ngày càng tăng cao. Trước đây, việc sở hữu một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng thường chỉ dành cho người giàu có, nhưng hiện nay, sở hữu một bất động sản mang yếu tố nghỉ dưỡng, có thể trên núi hay dưới biển… đã trở thành nhu cầu của nhiều người và diễn ra hàng tháng, hàng tuần, thậm chí hàng ngày.