Kịch bản 'vượt bão' của doanh nghiệp bất động sản

Hậu quả của việc dòng tiền “rẻ” đi sai hướng đã được bộc lộ từ cuối năm ngoái và đầu năm nay. Mỗi doanh nghiệp sẽ có một cách thức riêng để vượt qua giai đoạn khủng hoảng này.

Trong quý I, 95% sàn giao dịch phải sa thải nhân sự, 95% môi giới giảm thu nhập, 554 doanh nghiệp đầu tư địa ốc phá sản, theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Những con số này đã phản ánh thực tại khắc nghiệt của thị trường bất động sản hiện tại. Trong đó, nguyên nhân phần lớn đến từ các khó khăn, vướng mắc về mặt pháp lý.

“Đây là yếu tố khiến nhiều doanh nghiệp lao đao, luẩn quẩn trong mớ bòng bong, không tìm ra lối thoát. Mặc dù Chính phủ đã có những động thái hỗ trợ. Tuy nhiên, các biện pháp này chưa đủ thấm để có thể giải quyết triệt để các tồn tại”, báo cáo mới nhất của VARS cho biết.

Đi tìm nguyên nhân của vấn đề

Bên cạnh yếu tố pháp lý, thị trường bất động sản còn bị ảnh hưởng xấu từ dịch Covid-19. Việc giãn cách xã hội diễn ra suốt thời gian dài đã khiến nhiều hoạt động trong nền kinh tế ngưng trệ và ngành địa ốc cũng không ngoại lệ.

Đến cuối năm 2020, các ngân hàng lại đồng loạt giảm lãi suất xuống mức thấp. Bất chấp các kế hoạch điều tiết của Nhà nước, dòng tiền “rẻ" vẫn chảy vào hoạt động đầu cơ, “thổi giá” bất động sản, thay vì sản xuất, kinh doanh.

Đất nền là một trong những phân khúc được "thổi giá" mạnh nhất. Ảnh: Quỳnh Danh.

Đất nền là một trong những phân khúc được "thổi giá" mạnh nhất.

Như một hệ quả tất yếu, đầu năm 2021, thị trường xảy ra hàng loạt cơn "sốt đất" trên diện rộng và tạo ra “bong bóng” bất động sản. Tuy nhiên, “bong bóng” đã nhanh chóng vỡ vào năm sau đó.

Trong những tháng cuối năm 2022, khi chính sách tín dụng bị thắt chặt, các kênh dẫn vốn đồng loạt bị tắc nghẽn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

Không chỉ vậy, các ngân hàng còn đua tăng lãi suất huy động, khiến một lượng lớn tiền trong dân đổ dồn vào kênh ngân hàng, thay vì bất động sản. Điều đó làm cho thị trường vốn dĩ đã khó khăn lại càng thêm ảm đạm.

Thêm vào đó, tâm lý e dè, lắng nghe, quan sát thị trường của phần đông khách hàng cũng là một yếu tố gây ảnh hưởng tới tính thanh khoản của thị trường.

“Các khó khăn tác động đến thị trường bất động sản không được giải quyết triệt để trong một thời gian dài. Giống như “mưa dầm, thấm lâu” dẫn đến kết quả là toàn bộ thị trường chìm dần trong khó khăn”, báo cáo của VARS chia sẻ.

Theo đơn vị này, tình trạng khó khăn kéo dài không chỉ ảnh hưởng tới các đối tượng tham gia thị trường bất động sản mà còn làm liên lụy tới hàng loạt ngành nghề liên quan khác.

VARS nhấn mạnh nếu không tìm được “lối thoát” kịp thời, rất có thể thị trường sẽ phải đối mặt với sự ra đi của hàng loạt đơn vị, từ doanh nghiệp phát triển địa ốc cho đến các sàn giao dịch và môi giới. Hậu quả này sẽ trở thành vấn nạn cho cả nền kinh tế.

Hướng đi cho doanh nghiệp và môi giới

Trước tình hình trên, VARS đã phân nhóm các doanh nghiệp phát triển bất động sản và đề xuất hướng xử lý riêng cho từng đối tượng.

Đối với các doanh nghiệp còn lực, còn “dấu hiệu sinh tồn”, VARS cho rằng cần khẩn trương thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp các vướng mắc, đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái nguy hiểm.

Trong đó, các chủ đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp lớn, có ảnh hưởng nhiều đến thị trường, nên nhanh chóng đưa ra các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu ở thực.

Doanh nghiệp nên ưu tiên chào bán sản phẩm thuộc nhu cầu ở thực.

Nhóm thứ hai là các doanh nghiệp yếu, hết năng lực triển khai dự án nhưng đã hoàn thiện cơ bản các thủ tục pháp lý. VARS cho rằng các đơn vị này nên tổ chức những chương trình xúc tiến đầu tư. Điều này sẽ giúp đẩy mạnh quá trình kêu gọi đầu tư hoặc mua bán và sáp nhập (M&A).

Còn lại là nhóm doanh nghiệp có dự án tồn đọng nhiều vướng mắc, trong khi không còn đủ năng lực triển khai dự án.

Trong trường hợp này, Nhà nước nên có biện pháp hỗ trợ, thực hiện việc mua lại các sản phẩm của doanh nghiệp, sau đó hoàn thiện những thủ tục vướng mắc còn tồn tại và có thể bán đấu giá dự án để lựa chọn nhà đầu tư mới phù hợp hơn.

“Song song với các kế hoạch trên, Nhà nước cần tiếp tục có các giải pháp nhằm tháo gỡ triệt để các khó khăn, vướng mắc chung cho toàn thị trường bằng các nghị định, chính sách sát thực, cụ thể, nhắm đúng vấn đề thị trường đang trông đợi”, báo cáo của VARS nêu.

Riêng với các sàn giao dịch, hội cho rằng cần tập trung hạn chế khủng hoảng bằng hoạt động tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy nhưng vẫn cố gắng giữ được khả năng kinh doanh. Đồng thời, các sàn duy trì hệ thống điều hành trong điều kiện cắt giảm chi phí.

Ngoài ra, sàn giao dịch cũng như cá nhân môi giới phải giữ mối quan hệ tốt với các chủ đầu tư và nguồn hàng. Song song đó, VARS khuyến khích họ tìm kiếm thêm cơ hội ở các phân khúc sản phẩm mới.

“Các đơn vị cần duy trì khách hàng truyền thống và phát triển tệp khách hàng mới. Không chỉ vậy, doanh nghiệp có thể hỗ trợ khách hàng xử lý khủng hoảng và tìm hướng kích thích nhu cầu mới”, các chuyên gia của VARS chia sẻ thêm.