Kịch bản thị trường BĐS Hà Nội rơi vào 'đáy' có lặp lại?

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 và Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định rằng giá nhà ở hiện nay khó có thể giảm như giai đoạn 2011 - 2013.

Từ ngày 1/1/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường, kéo theo thuế đất tăng. Ngoài ra, thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn và hiện đang trên đà phục hồi chứ không đi xuống, nên giá không thể giảm.

Ông Quê dự báo thị trường bất động sản Hà Nội sẽ đi ngang đến hết năm 2025, có thể tăng nhẹ ở phân khúc đất nền và nhà ở vào đầu năm 2026.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, đồng tình rằng giá nhà khó có thể giảm như chu kỳ 2012 - 2013.

Bà Hằng nhấn mạnh, thời điểm đó thị trường bất động sản 'đóng băng' với nguồn cung dư thừa, trong khi hiện nay thị trường đang trên đà phục hồi. Khi giá nhà ở mức cao nhưng thanh khoản không tốt, các doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá.

Tuy nhiên, bà Hằng lưu ý rằng giá bán căn hộ tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng. Giá chung cư mới hiện đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý II và 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, bà Hằng cũng chỉ ra rằng sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà đang ngày càng rõ rệt.

Trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng 6% mỗi năm, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17 - 20%, gây ra nhiều khó khăn cho người dân trong việc mua nhà.

Với thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội khoảng 250 triệu đồng/năm, để mua một căn hộ trị giá khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần tiết kiệm không tiêu xài trong suốt 18 năm.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh One Housing, cho rằng kỳ vọng giá chung cư giảm là không khả thi do chi phí đầu vào của các doanh nghiệp bất động sản như thuế đất, xây dựng và thiết kế sản phẩm đều tăng mạnh.

Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm, các doanh nghiệp buộc phải chi khoản tiền lớn để sở hữu vị trí đẹp, đặc biệt là ở trung tâm.

Do đó, việc xây dựng sản phẩm bình dân sẽ khiến các chủ đầu tư lỗ, thay vào đó, họ sẽ phát triển các dự án cao cấp phù hợp với vị trí, dẫn đến giá bán không thể thấp.

Theo dự báo mới đây của Bộ Xây dựng, giá bất động sản nhà ở có thể tăng 15 - 20% sau khi áp dụng biểu khung giá mới.

Ông Trung dự báo một số dự án có thể tăng giá cao hơn. Sự tăng giá mạnh của thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian qua là minh chứng cho điều này.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng nhận định rằng, thị trường hiện nay dù gặp nhiều khó khăn nhưng không phải đang khủng hoảng như 10 năm trước.

Nếu năm 2012, thị trường rơi vào khủng hoảng thừa do nguồn cung quá lớn, thì hiện nay nguồn cung lại khan hiếm, do vậy đây chỉ là giai đoạn suy giảm ngắn hạn của thị trường bất động sản và có thể nhanh chóng hồi phục.