Kịch bản nào cho thị trường bất động sản những tháng cuối năm?

Sau khi cơn sốt đất "giảm nhiệt", nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng, rất khó đoán định rõ ràng thị trường bất động sản trong thời gian tới do hiện tại thị trường vẫn đang chịu tác động từ dịch Covid-19 diễn biến phức tạp.

Tạm thời chuyển kênh đầu tư

Theo các chuyên gia, hiện nay khi thị trường chứng khoán đang "nóng", thì dòng tiền của nhà đầu tư (NĐT) bất động sản (BĐS) có thể chuyển tạm thời sang kênh đầu tư này. Tuy nhiên cũng giống như các đợt trước đây, dòng tiền của NĐT sẽ tiếp tục đổ vào BĐS khi đã thu được khoản lợi từ các kênh khác, trong đó có chứng khoán. Bởi đa số NĐT trên thị trường vẫn xác định BĐS là kênh đầu tư có biên lợi nhuận lớn, xác định đầu tư trong trung – dài hạn.

Dự báo thời gian tới BĐS vẫn có thể "nóng" lên, diện mạo về một cơn sốt đất tiếp theo rất có thể xảy ra nếu dòng tiền nhà đầu tư (NĐT) lại tiếp tục chuyển đổi từ các kênh đầu tư khác sang BĐS vốn vẫn là kênh được nhiều người ưa chuộng, tìm kiếm lợi nhuận cao và bền vững.

Cũng theo phân tích từ các chuyên gia, thời điểm trước Tết, trên thị trường BĐS có đến 30-40% các NĐT từ lĩnh vực khác và NĐT F0 tham gia thị trường. Đây chính là nguyên nhân làm nóng thị trường BĐS giai đoạn sau Tết Nguyên đán. Kịch bản này có thể sẽ được lặp lại vào thời điểm cuối năm nay hoặc đầu năm 2022.

Theo đại diện một số doanh nghiệp BĐS, quan sát thị trường đầu tư 2 thập niên qua, trong rất nhiều giai đoạn thăng trầm, hai kênh này đều có sự liên thông. Theo đó, dòng vốn bùng nổ từ kênh chứng khoán có xu hướng dừng chân ở thị trường BĐS để chốt lời, còn gọi là xu hướng hiện thực hóa tài sản.

Tương tự, nếu thị trường chứng khoán có biến động tiêu cực, nhà đầu tư tài chính nhiều khả năng quay lại thị trường địa ốc để tìm một bến đỗ an toàn hơn. Các dòng vốn mỏng, ngắn hạn thường cập bến thị trường chứng khoán, vàng hay ngoại tệ vì các kênh này có tính linh hoạt cao và vốn ít cũng rất khó tiếp cận các tài sản nhà đất.

Việc lựa chọn kênh đầu tư nào sẽ phụ thuộc vào nguồn lực cũng như kỳ vọng và sự am hiểu của nhà đầu tư. Tuy nhiên, với nhà đầu tư có dòng vốn lớn, họ có thể chia theo nhiều phân khúc để đón đầu sức hấp dẫn của BĐS vì tỷ suất sinh lời cao, ít biến động nhanh theo phiên hoặc theo ngày, đồng thời là một kênh trú ẩn tương đối an toàn.

Ông Mai Đức Toàn, Giám đốc Khối Kinh doanh và tiếp thị, Tập đoàn CNT Group cho rằng, từ giờ đến cuối năm, thị trường BĐS vẫn khó đoán định, nhưng hoàn toàn có thể xảy ra những đợt sốt đất cục bộ tiếp theo nếu như các địa phương trên cả nước có thông tin tốt về quy hoạch và hạ tầng. "Nếu dịch được kiểm soát, thị trường giữa năm đến cuối năm sẽ bật dậy, phục hồi và sôi động. Tuy nhiên sẽ không thể bằng giai đoạn đầu năm" - ông Toàn nhấn mạnh.

Cũng theo ông Toàn, không riêng gì thị trường BĐS, các lĩnh vực khác đều trong trạng thái "nín thở" chờ diễn biến tiếp theo của đợt dịch lần này. Thị trường BĐS sẽ chịu phụ thuộc trực tiếp theo tình hình diễn biến của dịch. 3 đợt Covid trước đó, giá BĐS vẫn tăng lên ở nhiều phân khúc, thậm chí hình thành một cơn sốt đất trên diện rộng ngay đầu năm nay, do đó BĐS vẫn đang trong chu kỳ khó đoán định.

2 kịch bản có thể xảy ra

Theo các chuyên gia, kịch bản thứ nhất đang hiện hữu khi làn sóng Covid thứ 4 đang có những diễn biến phức tạp và thực tế thị trường BĐS đang chịu một số ảnh hưởng tiêu cực.

Trong hơn nửa tháng qua, giao dịch và nhu cầu đã giảm, thị trường trầm lắng hơn, nhiều sự kiện bán hàng bị dời lịch, các hoạt động quảng bá cho dự án mới cũng thưa thớt, không còn sôi động. Tuy nhiên đây chỉ là vấn đề tạm thời.

Nếu dịch lần này tiếp tục được kiểm soát thành công trong thời gian ngắn giống những đợt trước thì thị trường BĐS sẽ vẫn giữ được sự ổn định và phục hồi sớm khi dịch được kiểm soát.

Nhận định của các chuyên gia, các nhà đầu tư BĐS trong nước đang đặt niềm tin rất lớn ở Chính phủ, niềm tin về làn sóng Covid thứ 4 này sẽ tiếp tục được ứng phó thành công. Bên cạnh đó, nhà đầu tư đã quen vấn đề này và ít nhiều có tâm lý chuẩn bị để thích ứng. Nói cách khác, thị trường BĐS cũng đang dần hình thành tâm lý "sống chung với dịch". Bản thân các doanh nghiệp BĐS cũng đã tự trang bị cho mình những phương án linh hoạt để chủ động ứng phó khi có các đợt dịch bùng nổ chứ không còn rơi vào thế bị động như đợt dịch trước đây.

Kịch bản thứ hai cũng đang được các chuyên gia cảnh báo, nếu tình trạng dịch Covid-19 kéo dài đến hết năm nay thì BĐS sẽ khó khăn hơn rất nhiều, bởi điều này đã vượt ngưỡng chịu đựng của thị trường. Dịch bệnh kéo dài dẫn đến việc giãn cách xã hội, từ đó kéo theo tất cả các ngành kinh tế tê liệt chứ không riêng gì BĐS.

Khi nền kinh tế tăng trưởng thấp, nguồn vốn tái đầu tư cho BĐS sẽ giảm mạnh, lượng cầu và cung đều giảm. Điều này nếu xảy ra sẽ có hiện tượng BĐS giảm giá mạnh do hiện tượng bán tháo từ những nhà đầu tư BĐS cá nhân bị áp lực dòng tiền, lãi vay…

Bên cạnh đó, NĐT thứ cấp không thể thanh khoản và thoát hàng khiến thị trường rơi vào trạng thái trì trệ, thậm chí có thể dẫn đến đóng băng. Nếu kịch bản xấu này xảy ra, chúng ta phải mất một thời gian rất dài để có thể đưa thị trường trở lại ổn định, chứ chưa nói đến sôi động.

Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia cũng như các NĐT đều đang rất tin tưởng và kỳ vọng vào kịch bản thứ nhất. Bởi thực tế qua 3 đợt dịch trước, điều kiện kinh tế và khả năng khống chế dịch bệnh đã tạo nên một hình ảnh mới của Việt Nam về năng lực quản trị công, quản trị nền kinh tế.

Theo đại diện CEO của Tập đoàn Đại Phúc Land, hiện tại do ảnh hưởng tình hình dịch bệnh kéo dài nên dòng tiền sẽ chậm lại, sẽ có hiện tượng giảm cục bộ ở một số phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm thuần về nhu cầu đầu tư do hiện tượng bán cắt lỗ. Thanh khoản thị trường theo đó sẽ giảm xuống. Tuy nhiên tâm lý người dân tích trữ tài sản trong BĐS vẫn rất cao./.