Kịch bản nào cho mặt bằng nhà phố khi bước sang năm 2022?

Mặt bằng nhà phố là một ví dụ điển hình về những tổn thương mà thị trường BĐS đang phải chịu đựng do ảnh hưởng Covid-19. Song, khi bước sang năm 2022, các chuyên gia dự báo sẽ có những điểm sáng cho phân khúc này.

Nhà mặt phố “nằm im chống dịch” suốt năm 2021

Nhà mặt phố là kênh đầu tư hấp dẫn trên cả 2 phương diện dòng tiền và lãi vốn, đặc biệt là tại khu vực thành thị - nơi có tốc độ đô thị hóa cao và có sự phát triển mạnh của thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, trong bối cảnh đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp suốt 2 năm qua, mặt bằng nhà phố lại là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề.

Từ những ngày đầu dịch bùng phát, nhà phố cho thuê đã phải đối mặt với cơn khủng hoảng khi làn sóng trả mặt bằng kinh doanh diễn ra đồng loạt khiến giá thuê nhà mặt phố lao dốc từ 40 - 50%.

Cụ thể, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đại dịch đã tác động mạnh mẽ đến nhà phố cho thuê theo hướng tiêu cực nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Kể từ khi dịch bệnh bùng phát năm 2020 đến nay, giá thuê nhà phố trên các tuyến đường lớn tại TP.HCM hay Hà Nội đều liên tục giảm mạnh nhưng vẫn khó giữ chân người thuê. Nếu thời điểm tháng 4/2020, giá thuê mặt bằng nhà phố giảm 10 - 20% thì đến những tháng giữa năm 2021, giá thuê nhà phố giảm xuống 40%, thậm chí nhiều khu vực còn có giá giảm 50% so với năm 2019.

Lượng tin rao cho thuê nhà phố trong năm 2021 cũng giảm 32 - 34%, nhu cầu tìm kiếm nhà phố cho thuê cũng tiếp tục giảm 16% so với năm 2020. Ngay trong thời điểm đầu quý III/2021, nhu cầu tìm thuê nhà riêng, nhà mặt phố tại TP.HCM không cải thiện mà còn giảm thêm gần 11 - 18% so với nhu cầu tìm thuê của 3 tháng trước đó.

Theo khảo sát của PV, tại thời điểm dịch diễn biến căng thẳng hồi tháng 7/2021, khu vực Hoàn Kiếm - trung tâm của Thủ đô Hà Nội, nơi vẫn được xem là khu "đất vàng", “thiên đường” mua sắm của du khách vốn đã đìu hiu từ những ngày đầu có dịch, đến lúc dịch lên đỉnh điểm lại càng yên ắng hơn.

Dọc các dãy phố như Hàng Gai, Hàng Bông, Hàng Đường, Đinh Tiên Hoàng, Bà Triệu... cửa hàng cho thuê đều phải đóng cửa và hầu hết đang giảm giá thuê.

Đến thời điểm hiện tại, khi năm 2021 đã khép lại, dịch bệnh vẫn diễn ra khá căng thẳng và phân khúc mặt bằng cho thuê tiếp tục "nằm im chống dịch".

Nhìn lại năm 2021 đầy biến động với thị trường mặt bằng nhà phố, bà Trịnh Thùy - Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt Anh - một đơn vị môi giới chuyên về các sản phẩm thổ cư Hà Nội đánh giá, nhà phố từng được ví von như “gà đẻ trứng vàng” nhưng đại dịch Covid-19 đã khiến nhà mặt phố chứng kiến sự suy giảm cả về giá cả và giá trị.

Cụ thể, bà Thùy cho biết, giá thuê nhà phố khu vực trung tâm ở cả Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là những tuyến phố mà hoạt động thương mại phụ thuộc vào du khách quốc tế đã giảm cả nghìn Đô la Mỹ/tháng trước biến cố dịch bệnh. Nhiều căn nhà mặt phố để trống nhiều tháng trời không có người hỏi thuê. Dịch bệnh đã khiến chủ nhà phải “nhượng bộ”, đàm phán lại giá thuê theo hướng miễn, giảm cho khách thuê thế nhưng gần như không cải thiện được tình trạng.

“Có thể nói, nhà mặt phố là một trong những phân khúc bất động sản chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ đại dịch Covid-19, đặc biệt là làn sóng bùng phát lần thứ 4 vừa qua. Những gia chủ sở hữu phân khúc này vốn là đại gia nhiều năm cũng sẽ lao đao vì hai năm có dịch”, bà Thuỳ nói.

Khả năng hồi phục trong năm 2022?

Trước thực tế “nằm im chống dịch” suốt gần một năm 2021, nhiều người lo ngại khi bước sang 2022, thị trường nhà mặt phố sẽ khó hồi phục. Đặc biệt, dịch Covid-19 đang có những chuyển biến xấu vào dịp cuối năm, số lượng người nhiễm vẫn không ngừng tăng tại các thành phố lớn, vì vậy nỗi lo lắng của các chủ nhà cũng như khách thuê mặt bằng nhà phố là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, bà Trịnh Thùy lại cho rằng, kể cả khi dịch diễn biến căng thẳng, nhà mặt phố vẫn có điểm sáng riêng trong năm 2022.

“Nếu dịch Covid-19 vẫn tiếp tục diễn biến xấu và khách thuê nhà phố để kinh doanh tiếp tục ít đi, nhiều chủ nhà phải rao bán thì đây lại là cơ hội xuống tiền thích hợp cho các nhà đầu tư. Bởi lúc đó, những gia chủ bán nhà mặt phố là họ đang bán với tâm thế cần bán, muốn bán. Điều này trái ngược hoàn toàn với trước đây. Ngày trước để mua được những nhà mặt phố này không dễ, phải được giá thì gia chủ mới bán nhưng thời điểm hiện tại, những người phải bán bất động sản mặt phố là những người đang khó khăn nhất định về tài chính, vì vậy họ sẵn sàng bán với giá mềm hơn. Do đó đây là thời cơ cho nhiều nhà đầu tư có thể mua vào.

Shophouse cũng sẽ tương tự. Rất nhiều người kinh doanh phải đóng cửa không cho thuê được, thậm chí là phải bán đi. Vì vậy giá bán shophouse hiện nay rất tốt, rất phù cho các nhà đầu tư có năng lực tài chính xuống tiền”, bà Thuỳ chia sẻ.

Nhìn nhận ở diễn biến dịch có chiều hướng tích cực, bà Thuỳ cho rằng, nếu dịch Covid-19 được kiểm soát tốt, tỷ lệ tiêm chủng vắc-xin đạt cao, tăng khả năng miễn dịch cộng đồng thì chắc chắn mặt bằng nhà phố sẽ khởi sắc nhanh chóng. Khi đó nhu cầu được mua - bán trở lại sẽ rất tất nập, các nhu cầu bình thường khác của người dân cũng sẽ tăng cao, vì vậy các mặt bằng nhà phố phục vụ cho các hoạt động thương mại, dịch vụ sẽ sôi động trở lại.

Tuy nhiên, để đầu tư hiệu quả nhà mặt phố, Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt Anh cũng chỉ ra rằng, cần có kiến thức về loại hình bất động sản này mới có thể sở hữu được những sản phẩm chất lượng và dễ dàng buôn bán, kinh doanh.

“Việc đầu tư nhà phố cần quan tâm trước tiên đến tính thanh khoản, tức là khi cần bán thì sản phẩm bán được nhanh hay chậm. Để đáp ứng được tiêu chí này, nhà đâu tư cần quan tâm đến 4 yếu tố chính gồm: Thứ nhất là vị trí có nằm ở tuyến phố lớn, giao thông qua lại có thuận tiện hay không? Vị trí phố đó có chỗ để xe, vỉa hè hay không? Việc kinh doanh ở tuyến phố đó như thế nào, sầm uất hay trầm lắng?; Thứ hai là giá bất động sản; Thứ ba là mức độ ổn định quy hoạch ở tuyến phố đó; Thứ tư là pháp lý. Nếu như pháp lý không hoàn chỉnh cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến quyết định của nhà đầu tư.

Ngoài ra, còn các yếu tố khác như thông số của bất động sản (gồm diện tích nhà, chiều dài, chiều rộng), tính phong thuỷ, mức độ được xây cao tầng...”, bà Trịnh Thùy cho biết./.