Khuyến khích doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm bất động sản

Đánh giá về thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 5 năm qua, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: Thị trường bất động sản thành phố trải qua 2 giai đoạn từ phát triển tích cực về quy mô thị trường, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở và giao dịch (giai đoạn 2016 - 2017) đến giai đoạn sụt giảm lớn cả về quy mô, số lượng dự án, số lượng sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch (giai đoạn 2018 - 2020).

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, trong 03 năm qua, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư bị thua thiệt nhiều nhất, vì bị giảm cơ hội tạo lập nhà. Nhiều doanh nghiệp bất động sản “vừa và nhỏ” đã “yếu thế” lại càng thêm “yếu thế” hơn, so với các tập đoàn và doanh nghiệp lớn. Nguồn thu ngân sách Nhà nước từ thị trường bất động sản sụt giảm liên tục… 6 tháng đầu năm 2020 không có dự án bất động sản nào được chuyển nhượng.

Thống kê cho thấy, các dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị giảm mạnh trong 03 năm gần đây: Số lượng dự án năm 2018 giảm 16,4%; năm 2019 giảm 54,4% so với năm 2017; Riêng 06 tháng đầu năm 2020, giảm đến 69,6% so với 06 tháng đầu năm 2017. Tương ứng, số lượng nhà ở huy động vốn cũng giảm mạnh trong 03 năm gần đây: Năm 2018 giảm 34,2%; năm 2019 giảm 46,4% so với năm 2017; Riêng 06 tháng đầu năm 2020, giảm đến 78,8% so với 06 tháng đầu năm 2017.

Cơ cấu căn hộ lệch pha cung cầu: Nhu cầu mua căn hộ bình dân lớn nhưng trên thị trường chỉ có 28.295 căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2), chiếm tỷ lệ 21,81%, rất thấp trong tổng số nhà ở dự án. Trong khi căn hộ trung cấp (giá từ 25 - 40 triệu đồng/m2) có 57.545 căn, chiếm tỷ lệ 44,37% trong tổng số nhà ở dự án và căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 43.886 căn, chiếm tỷ lệ 33,82% cao nhất trong tổng số nhà ở dự án.

Hiệp hội đã nhiều lần khuyến nghị các doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản, dù tỷ suất lợi nhuận thấp nhưng có tính thanh khoản cao, ít rủi ro, do đáp ứng nhu cầu thực mua để ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ, người nhập cư.

Tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến giá nhà tăng, làm cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư khó tạo lập nhà ở hơn trước đây, tạo ra mối quan ngại về an sinh xã hội về nhà ở.

Vì sao giá nhà còn cao?

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: Ở Thành phố Hồ Chí Minh, trong nhiều năm qua, “cơ cấu giá thành nhà ở” còn một số bất hợp lý làm cho chi phí đầu tư cao, dẫn đến giá thành nhà ở cao. Điển hình là cách tính “tiền sử dụng đất”, theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải “mua quyền sử dụng đất” 02 lần: Lần 1: Mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường; Lần 2: Khi tính “tiền sử dụng đất”, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí “mua đất” bằng khoảng 25 - 30% chi phí thực tế. Do vậy, khoảng 70 - 75% chi phí “mua đất” không được khấu trừ, lại bị coi là “lợi nhuận” và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp.

Nếu thay đổi chính sách, không thu “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng khoản thu “thuế chuyển mục đích sử dụng đất” và khoản thu “thuế bất động sản”, sẽ giúp làm giảm giá nhà ở và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, còn có những chi phí “không chính thức” không hề nhỏ. Tất cả các chi phí này đều đưa vào giá thành, mà cuối cùng, người mua nhà phải gánh chịu.

Thiếu nhà trọ, phòng trọ tiện ích, “thả nổi” đầu tư kinh doanh

Luật Nhà ở 2014, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Thông tư 20/2016/TT-BXD chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân được đầu tư kinh doanh phòng trọ, nhà trọ, có “diện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 10m2; diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m2 cho một người”.

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, pháp luật về nhà ở không cho phép doanh nghiệp đầu tư kinh doanh phòng trọ, nhà trọ là không hợp lý. Quy định này không phù hợp với Luật Đầu tư, vì hoạt động kinh doanh phòng trọ, nhà trọ không thuộc ngành nghề bị cấm kinh doanh. Để làm 02 tòa nhà 05 tầng, gồm 300 phòng trọ cho thuê có đủ các tiện ích, dịch vụ tại phường An Lạc, quận Bình Tân, thì Giám đốc Công ty Lê Thành phải thực hiện công trình với tư cách cá nhân.

Hiện nay, phần lớn các khu nhà trọ, phòng trọ của hộ gia đình, cá nhân là nhà lụp xụp, thiếu các tiện ích, dịch vụ, thiếu an toàn, an ninh. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị cần cho phép doanh nghiệp được đầu tư nhà trọ, phòng trọ, góp phần tăng nguồn cung loại phòng trọ có chất lượng tốt hơn, nhiều tiện ích, dịch vụ phục vụ công nhân, lao động và người nhập cư và tạo sự cạnh tranh, tạo áp lực để các hộ gia đình, cá nhân phải cải tạo, nâng cấp chất lượng phòng trọ, nhà trọ tốt hơn. Đồng thời, cũng phù hợp với chủ trương khuyến khích hộ kinh doanh chuyển thành doanh nghiệp.