Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc và bài học đắt giá cho Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam và Trung Quốc được đánh giá có một số điểm tương đồng. Nhìn từ cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản Trung Quốc, Hội Môi giới Bất động sản (VARS) đã đưa ra nhiều bài học kinh nghiệm, đồng thời kiến nghị đến Chính phủ, các bộ ngành những giải pháp để thị trường bất động sản Việt Nam có thể hạn chế rủi ro và sớm phục hồi, phát triển bền vững.

Giải cứu bất động sản “treo” để thúc đẩy nguồn cung

Giữa năm 2020, Trung Quốc tung ra chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm giảm rủi ro hệ thống tín dụng bằng cách hạn chế khả năng vay mới của các doanh nghiệp bất động sản, làm cạn kiệt nguồn tài chính của nhiều công ty đã mắc nợ.

Sau khi chính sách này được ban hành, các doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ, mở đầu là sự sụp đổ của Tập đoàn China Evergrande, kéo sau đó là hàng loạt các tập đoàn lớn khác. Hàng trăm dự án bất động sản dừng vô thời hạn. Làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng nổ ra tại hơn 100 thành phố của Trung Quốc.

Sau cú vấp này, tháng 12/2022, Trung Quốc đã đưa ra các chính sách mới và được hiểu ngầm là “ba lằn ranh đỏ” không còn được áp dụng nữa. Chính phủ Trung Quốc đã ban hành hàng loạt các cơ chế chính sách nhằm tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản, khuyến khích người dân mua nhà như nới lỏng tín dụng cho người mua, sửa nhà; giảm lãi vay thế chấp và tỷ lệ trả trước khi mua nhà trả góp; nới lỏng các hạn chế cho vay thế chấp và mua nhà... Nổi bật, là tung ra các biện pháp đặc biệt để hỗ trợ các thành phố thúc đẩy tiến độ xây dựng và bàn giao các dự án nhà ở dang dở.

Cùng với đó là các khoản vay đặc biệt có thời hạn không quá 3 năm với lãi suất ưu đãi 2 năm đầu được chuyển giao cho chính quyền địa phương đứng ra xét duyệt và chịu trách nhiệm. Đối tượng được hỗ trợ vay là dự án sắp hoàn thành, thanh khoản cao, doanh nghiệp uy tín. Nhiều địa phương kêu gọi các doanh nghiệp vốn nhà nước cùng tham gia vào quỹ hỗ trợ các dự án “treo”. Khuyến khích các công ty chất lượng cao mua lại các dự án chất lượng cao.

Cũng dịp cuối năm 2022, 6 ngân hàng đã ký kết, công bố khoản hỗ trợ tài chính, hơn 1.000 tỷ Nhân dân tệ tương đương 140 tỷ USD, chủ yếu để phát triển bất động sản, thế chấp, mua bán - sáp nhập cung cấp tài chính cho đầu tư trái phiếu.

Zhengzhou Real Estate - một công ty bất động sản được chính quyền Hà Nam hậu thuẫn, đã mở quỹ địa phương đầu tiên để giải cứu bất động sản, dự định chi 20 tỷ Nhân dân tệ để mua 50.000 căn hộ và chuyển đổi thành nhà cho thuê.

Tại TP. Trịnh Châu thuộc tỉnh Hà Nam, chính quyền thành phố đã yêu cầu các doanh nghiệp nối lại các hoạt động chính của các dự án đã dừng hoặc dừng bán một phần vào đầu tháng 10. Thành phố này đã thông báo quỹ cho lĩnh vực bất động sản trị giá 10 tỷ Nhân dân tệ (khoảng 1,47 tỷ USD) để thúc đẩy việc xây dựng dự án treo. Kết quả nhiều dự án được tái khởi động trở lại, nhiều dự án hoàn thành việc xây dựng, bước vào giai đoạn trang trí nội thất.

Từ thực tế của thị trường bất động sản Trung Quốc, Hội Môi giới bất động sản cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn thiết hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung từ các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân. Trong khi đó, có hàng ngàn dự án vẫn đang bị “treo” chưa thể hoàn thiện để đưa nguồn cung ra thị trường.

Khi giải quyết các vấn đề cho các dự án treo này, VARS nhận định chắc chắn là một giải pháp góp phần tích vực vào cải thiện nguồn cung. “Chúng ta nên xem xét, phân loại dự án nào cần “truyền máu” là tiền thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn phù hợp để thực hiện quá trình “bơm, truyền” sao cho vừa có thể “cấp cứu” nhưng vẫn đảm bảo an toàn. Dự án nào bị “treo” vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào “treo” lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án bất động sản của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án”, VARS kiến nghị.

Theo VARS, nhu cầu an cư của người dân Việt Nam là rất lớn, kể cả trong ngắn và dài hạn; họ chỉ đang tìm kiếm nguồn cung phù hợp với mức giá hợp lý. Nếu có nhiều hơn nguồn cung bất động sản nhà ở thủ tục pháp lý tốt, giá cả phải chăng, lượng giao dịch chắc chắn sẽ tăng mạnh. Lượng giao dịch tăng này có thể khiến mức giá tăng trong ngắn hạn, nhưng trong dài hạn, giá cả sẽ được quyết định bởi cán cân cung cầu, mức giá sẽ tăng ổn định và phù hợp hơn.

Ngoài ra, việc bố trí riêng nguồn ngân sách thông qua các quỹ hỗ trợ cũng là một giải pháp phù hợp, góp phần tích cực vào việc cải thiện nguồn cung.

Chỉ cần một chút lơ là, đà phục hồi sẽ mất

Bài học thứ 2 mà VARS thận trọng nhắc tới là các biện pháp hỗ trợ từ chính quyền. Quý I/2023, các biện pháp hỗ trợ của chính quyền Trung Quốc cùng với việc dỡ bỏ các hạn chế dịch Covid-19 khiến niềm tin thị trường được đẩy mạnh, thị trường bắt đầu có tín hiệu hồi phục. Tuy nhiên, thay vì tiếp tục tăng cường các biện pháp nhằm tận dụng đà phục hồi đó để giúp thị trường thực sự vực dậy thì chính quyền cho thấy sự giới hạn của các biện pháp hỗ trợ khiến thị trường tiếp tục lao dốc trở lại.

Theo đó, tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản cho vay cá nhân lẫn doanh nghiệp vẫn còn thấp. Mới chỉ có 2 nhóm về phía cầu được hỗ trợ mạnh nhất là cho vay thể chấp và khoản tiền trả trước. Trong khi các nhà phát triển bất động sản đang phải vật lộn với những khoản lỗ lớn và núi nợ trái phiếu. Thua lỗ kéo dài khiến nguồn lực của nhóm doanh nghiệp nhà nước bị hạn chế, nhất là khi nhóm này đang triển khai các dự án mua lại của các doanh nghiệp phát triển bất động sản tư nhân đã phá sản. Điềy này càng khiến tâm lý của khách hàng mua nhà và người dân suy giảm.

Trong khi đó, Trung Quốc đã phải đối mặt với tình trạng dư thừa nguồn cung căn hộ kỷ lục trong nhiều năm. Thanh khoản khó khăn càng khiến tình trạng này trở lên trầm trọng, với khoảng 1/3 tổng số căn hộ mới đã hoàn thành vào năm 2022 không bán đựợc, hàng triệu căn hộ từ những dự án nhà ở dư thừa ở một số thành phố, nhất là tại các thành phố nhỏ. Và số lượng ngày càng nhiều căn hộ được rao bán ở thị trường thứ cấp.

Mặt khác, đầu tư và doanh số bán bất động sản đã giảm mạnh do người tiêu dùng thận trọng với các khoản chi tiêu lớn, người mua nhà vẫn còn tâm lý e dè trong bối cảnh triển vọng kinh tế và cơ hội việc làm suy yếu.

Tại Việt Nam, từ đầu năm đến nay, Chính phủ và các bộ ngành đã thể hiện rất quyết liệt trong quyết tâm đồng hành và vực dậy thị trường. Có thể thấy, các cơ chế, chính sách được ban hành với một tần suất khá dày và chưa có dấu hiệu ngừng lại. Đây là một minh chứng rõ ràng rất cho quyết tâm “giữ” thị trường từ phía Chính phủ và các cơ quan ban ngành.

“Đây giống như một cuộc kéo co, yếu tố tiên quyết để 1 bên có thể giành được chiến thắng chính là sự đoàn kết, phối hợp nhịp nhàng và tinh thần tập trung cao độ. Tất cả các yếu tố này cần được duy trì tuyệt đối cho đến khi chung cuộc. Bởi lẽ, chỉ cần 1 phút lơ là sẽ khiến cho cục diện đi vào sụp đổ. Chính bởi vậy, thị trường bất động sản Việt Nam rất cần sự tiếp tục kiên trì và quyết liệt hơn nữa từ phía Chính phủ, các cơ quan ban ngành”, VARS kiến nghị.

Country Garden cảnh báo vỡ nợ sau khi báo lỗ kỷ lục.

Đặt cảnh báo mức độ cao hiện tượng domino

Từ năm 2021 đến nay, Trung Quốc đã chứng kiến hiện tượng sụp đổ của hàng loạt các ông lớn trong ngành bất động sản. Khởi đầu cho chuỗi domino đó là Tập đoàn China Evergrande, từng là nhà phát triển lớn nhất của Trung Quốc. Sau đó là hàng loạt các doanh nghiệp khác, bao gồm Kaisa Group Holdings Ltd., Sunac China Holdings Ltd.,

Ở thời điểm hiện tại, nguy cơ cao nhất đang gọi tên “Country Garden” – một trong những doanh nghiệp luôn nằm trong top 100 nhà phát triển bất động sản có doanh số bán hàng lớn nhất Trung Quốc, theo thống kê của China RealEstate Information. Đành rằng, các doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm với hoạt động của mình. Nhưng rõ ràng, thực tế đã cho thấy, khi các doanh nghiệp đầu ngành này bị sụp đổ sẽ gây ra hậu quả khôn lường cho cả thị trường và ảnh hưởng trực tiếp tới cả nền kinh tế quốc gia.

Để tránh tình trạng tương tự, VARS cho rằng nên có sự quan tâm, hỗ trợ riêng và đặc biệt cho các doanh nghiệp lớn, có mức độ ảnh hưởng rộng tới thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, cũng cần có các quy định cụ thể để đảm bảo sự hỗ trợ là xứng đáng, vì mục tiêu chung, tránh tâm lý ỷ lại.

Vực dậy niềm tin của nhà đầu tư

Thực tế cho thấy Chính phủ và các giới chức Trung Quốc đang nỗ lực, dốc sức nhằm giải cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, niềm tin vào thị trường của người dân Trung Quốc dường như đã “sụp đổ”. Bằng chứng là, mặc dù các chính sách hỗ trợ đã được nới lỏng, giá nhà tại trung Quốc đã giảm nhiều đợt.

Tuy nhiên, doanh số bán nhà mới vẫn tiếp tục giảm mạnh, 28% trong tháng 6 và 33% trong tháng 7 so với cùng kỳ năm 2022. Thay vì mua bất động sản trong nước, một lượng lớn khách hàng/nhà đầu tư đã chuyển hướng sang bất động sản nước ngoài (đặc biệt là các bất động sản tại Mỹ). Điều này càng khiến thị trường bất động sản Trung Quốc bó hẹp cơ hội phục hồi.

Từ bài học này, Hội Môi giới cho rằng kể cả khi mọi vấn đề, vướng mắc được giải quyết thì thị trường vẫn khó có thể vực dậy nếu niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư chưa hoàn toàn được phục hồi. Chính vì thế, song song với các biện pháp nhằm tháo gỡ cho thị trường từ đó gây hiệu ứngtinh thần cho người dân, rất cần thêm các cơ chế, chính sách lấy niềm tin của người dân làm trọng điểm, để có những tác động một cách cụ thể và trực diện đối với vấn đề này.

Trong đó, VARS cho rằng cần xác định truyền thông đóng vai trò rất quan trọng, để đảm bảo các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ, bộ ban ngành được phổ biến một cách đầy đủ, chính xác, kịp thời tới đông đảo người dân. Thêm vào đó, cũng cần lan tỏa một cách rộng rãi tất cả các tín hiệu tích cực từ phía thị trường để góp phần vực dậy niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư.