18/11/2019 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Khung giá đất ở tại TP.HCM nên điều chỉnh ở mức giá nào là hợp lý?

Theo HoREA, phương án tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay là phương án có mức giá hợp lý nhất, bởi khi điều chỉnh, khung giá đất ở sẽ có giá tối đa là 215,4 triệu đồng/m2.

Khung giá đất và những bất cập, hạn chế

Theo nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất tại đô thị đối với đô thị đặc biệt Hà Nội và TP.HCM, trong đó, khung giá đất ở có giá tối thiểu là1,5 triệu đồng/m2, giá tối đa là 162 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối thiểu là 1,2 triệu đồng/m2, tối đa 129,6 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ có giá tối thiểu 900 nghìn đồng/m2, tối đa 97,2 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, bảng giá đất quy định tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 có mức giá đất ở cao nhất 162 triệu đồng/m2 (bằng mức giá đất tối đa của Khung giá đất); mức giá đất của đường Lê Duẩn, quận 1 là 110 triệu đồng/m2…

Tuy nhiên, theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), UBND TP đã chưa sử dụng thẩm quyền được quy định mức giá đất trong Bảng giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất, theo quy định.

Cụ thể, tại ngày 1/8/2019, UBND TP đã ban hành quyết định về quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn TP, quy định hệ số 2,5 đối với Khu vực 1, trong đó có quận 1. Theo đó, mức giá đất để tính nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ là 405 triệu đồng/m2; riêng giá đất tại đường Lê Duẩn là 275 triệu đồng/m2, đều thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế thị trường.

HoREA dẫn chứng, năm 2014, khi đấu giá mặt bằng tại số 23 Lê Duẩn quận 1, với diện tích 3.000 m2, có giá khởi điểm là 550 tỷ đồng (183,3 triệu đồng/m2), nhưng giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng (476,6 triệu đồng/m2), gấp 2,6 lần giá khởi điểm đấu giá.

Qua đó, HoREA cho rằng, với quyết định trên không chỉ bất cập và hạn chế trong việc quy định khung giá đất ở, mà kể cả trong việc quy định khung giá đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại hai đô thị đặc biệt Hà Nội, TP.HCM.

Khung giá đất nào là hợp lý?

Để khắc phục một số nội dung bất hợp lý của khung giá đất hiện nay và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn của các khu vực, các địa phương, mới đây HoREA đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND TP.HCM, góp ý kiến về khung giá đất giai đoạn 2019-2024 với 3 phương án.

Theo đó, cả 3 phương án đều giữ nguyên mức giá tối thiểu, còn điều chỉnh về mức giá tối đa ở nhiều biên độ khác nhau. Trong đó, tăng gấp đôi mức giá tối đa (1) thì theo cách điều chỉnh này, khung giá đất ở sẽ có giá tối đa là 330 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ giá 260 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ là 200 triệu đồng/m2.

Với phương án này HoREA cho rằng, giá đất ở tối đa trong Bảng giá đất có thể là 429 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 338 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 260 triệu đồng/m2.

Cũng theo HoREA, khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, ví dụ, hệ số Khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần thì giá đất ở tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tối đa sẽ là 1,072 tỷ đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ 845 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 650 triệu đồng/m2.

“Theo đó, với phương án này có mức giá quá cao, không phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên cao”, HoREA nhận định.

Theo HoREA, với phương án này giá đất ở tối đa trong bảng giá đất có thể là 319,8 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ sẽ là 253,5 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là 192,4 triệu đồng/m2.

Qua đó, khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, thì hệ số Khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần thì giá đất ở tối đa tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ là 799,5 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ 633,7 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 480 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, phương án tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa (3), theo HoREA nhận định là phương án có mức giá hợp lý nhất, cụ thể:

Với phương án điều chỉnh này, khung giá đất ở sẽ có giá tối đa là 215,4 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ giá tối đa là 172,3 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ là 129,2 triệu đồng/m2.

Như vậy, giá đất ở tối đa trong bảng giá đất có thể là 280 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ là 223,9 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 167,9 triệu đồng/m2.

Cũng theo HoREA, khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, ví dụ, hệ số Khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần thì giá đất ở tối đa tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ là 700 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 559,7 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là 419,7 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, HoREA cũng kiến nghị, “nếu trong trường hợp Chính phủ cân nhắc các yếu tố vĩ mô mà không thể lựa chọn phương án (3) , thì có thể xem xét lựa chọn Phương án (2), không nên lựa chọn Phương án (1).