Khu Đô thị - Công nghiệp Mỹ Phước 2: Chọn lựa đầu tư chậm mà chắc (P1)

Như tiêu đề, bài viết này dành cho các anh chị có khuynh hướng phòng thủ trong đầu tư, tầm vốn từ trên dưới 1,5 tỷ. Bên cạnh "tăng giá tự nhiên", mặc dù vài năm thi thoảng cũng có đôi lần sốt nhẹ tầm trên dưới 15%, nhưng quý anh chị kỳ vọng "ăn ngay 15%" thì chúng ta hãy bỏ qua bài này để tránh mất thời gian ạ.

1. Vị trí hành chính và kinh tế

Khu Đô thị - Công nghiệp Mỹ Phước 2 (viết tắt là MP2) nằm ở phường Mỹ Phước, thị xã Bến Cát (đô thị loại III), tỉnh Bình Dương. Nơi đây cách Quận 1, TPHCM khoảng 45km, tương đương thời gian di chuyển bằng xe máy khoảng 1g15 phút, theo tuyến chính QL13. Còn nếu muốn đến trung tâm phát triển sầm uất nhất trong cùng tỉnh là thành phố Thủ Dầu Một, chúng ta cần độ 30 phút chạy xe máy với khoảng cách chưa tới 20km.

KCN Mỹ Phước 2 có quy mô khoảng 470 ha, trong đó diện tích đất xây dựng nhà máy chiếm 331 ha, có tỷ lệ lấp kín trên 99%, nằm sát bên trung tâm thị xã Bến Cát cũ. Hơn nữa, MP2 còn có kết nối giao thông hết sức thuận tiện với các đô thị công nghiệp rất lớn sau đây: Mỹ Phước 1 (376 ha) đã lấp kín trên 99%, Mỹ Phước 3 (987 ha) đã lấp kín trên 50%; xa hơn chút nữa là An Tây (494 ha) và Rạch Bắp (278 ha).

Có thể nói, vị trí của MP2 thật sự thuận lợi để trở thành đầu tàu phát triển và nơi đáng an cư nhất của thị xã công nghiệp Bến Cát. Suy luận cá nhân trên có vẻ được "ủng hộ" bởi các yếu tố thực tế sau: trường cấp III lớn nhất của thị xã, trung tâm dạy nghề và hơn nữa là Bệnh viện đa khoa Mỹ Phước có quy mô 500 giường, lớn nhất thị xã đều được đặt tại MP2. Tất nhiên là còn có các loại tiện ích công cộng khác.

Khu dân cư MP2 được quy hoạch rất đẹp và bài bản. Nếu không kể đến khu vực xung quanh trung tâm hành chính, có thể nói khu dân sinh quanh bùng binh trung tâm MP2 trông khang trang, sầm uất hàng đầu Bến Cát ở thời điểm hiện tại.

2. Sơ lược về Kinh tế và Dân số

Tính đến cuối 2020, cơ cấu kinh tế của Bến Cát có Công nghiệp chiếm 75,6%, Dịch vụ 24,1%, và Nông nghiệp 0,3%; GRDP khoảng 164.600 tỷ đồng; thu nhập bình quân đầu người khoảng 5.800 USD (135 triệu đồng), thật sự ấn tượng so với mức 3.521 USD của cả nước, và khoảng 6.300 USD của TPHCM.

Xét tốc độ tăng trưởng kinh tế, có lẽ chúng ta phải choáng ngợp với thống kê sau: Năm 2018, kinh tế Bến Cát tăng trưởng 23,5% so với 2017, năm 2019 tăng 20 %. Đặc biệt, năm 2020 vừa qua tăng trưởng "hơi chậm", chỉ khoảng 17.5% giữa tình hình dịch bệnh kéo tụt toàn bộ nền kinh tế thế giới.

Về dân số, theo thông tin từ "Đề án Đề nghị công nhận thị xã Bến Cát là đô thị loại III", năm 2018, Bến Cát có dân số khoảng trên 328 ngàn người. Giả định tỷ lệ tăng dân số cho đến nay vẫn xấp xỉ giai đoạn 2015-2017 là 5,4%, thì hiện tại, dân số thị xã Bến Cát vào khoảng trên 360 ngàn người. Thành thật cáo lỗi vì tôi chưa tìm được số liệu Dân số mới hơn từ nguồn đáng tin cậy.

So với bình quân 1.14% của cả nước, tỷ lệ gia tăng dân số của Bến Cát cao hơn trên 4 lần. Chỉ có chứng kiến thực tế tốc độ xây dựng ở các khu dân cư mới, chúng ta mới thôi hoài nghi về con số này. Nếu trừ ra tỷ lệ tăng dân số tự nhiên hàng năm vào khoảng 0.8%, tỷ lệ gia tăng dân số cơ học khoảng trên 4.3% hàng năm là bằng chứng hết sức thuyết phục: Bến Cát đúng là nơi "Đất lành chim đậu".

Trong tương lai gần, khi MP3 tiếp tục hút nhà máy, Đại học Việt Đức ở MP4 chính thức hoạt động, KCN MP4 có những nhà máy đầu tiên, thì dòng người nhập cư tìm về Bến Cát vẫn chưa có lý do để chậm lại.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế và dân số của Bến Cát một lần nữa khiến tôi phải tin rằng: Nơi nào tập trung sản xuất công nghiệp phục vụ xã hội, nơi đó có nhiều việc làm. Nơi nào có nhiều việc làm, nơi đó hứa hẹn dân số cơ học sẽ tăng cao. Nơi nào có dân cư tập trung nhiều, nơi đó xuất hiện nhu cầu nhà ở, đất sản xuất, kinh doanh. Tất cả dẫn đến một hệ quả, nhu cầu BĐS sẽ tăng dần theo thời gian.

"Giờ nhìn nhà cửa san sát, tan ca chợ búa đông nghẹt người thì thấy ngon lắm. Nhưng nếu năm 2006, đứng ở đây, phóng tầm mắt ra bạt ngàn đất trống và những con đường không bóng người, rất ít ai dám nghĩ cảnh tượng của ngày hôm nay" đó là điều mà tôi đã được nghe từ một người dân kỳ cựu trong khu tái định cư sát bên KCN MP2.

Nằm ngay giữa khu vực phát triển hàng đầu của Bến Cát, hiển nhiên MP2 sẽ được hưởng lợi từ sự phát triển chung của toàn thị xã. 99% đất KCN MP2 đã được phủ kín nhà máy. Vậy đất khu dân cư thì tỷ lệ này khoảng bao nhiêu? Tiện ích xung quanh thế nào? Lịch sử tăng giá và khung giá hiện tại ra sao? Tiềm năng tăng giá còn nhiều không?

Phần sau của loạt bài này sẽ làm rõ các câu hỏi trên. Đồng thời, tôi cũng sẽ chia sẻ góc nhìn cá nhân về cơ cấu dân cư và cơ chế tăng giá BĐS đặc trưng của Mỹ Phước nói riêng; từ đó có thể suy rộng ra ở những khu vực có các điểm tương đồng.

Trân trọng và xin hẹn gặp lại.