Khu công nghiệp- vị thế Việt Nam ngày càng nâng cao

Khu công nghiệp- vị thế Việt Nam ngày càng nâng cao

1. VỊ THẾ VIỆT NAM ĐƯỢC NÂNG CAO TIẾP TÚC THÚC ĐẨY NHU CẦU ĐẦU TƯ BĐS KCN

❖ Nhu cầu đầu tư tiếp tục tăng trưởng: Dòng vốn FDI mới 6T/2022 tiếp tục suy giảm tuy nhiên nếu xét theo tháng trong quý II dòng vốn FDI mới vào Việt Nam đã có sự cải thiện. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài và trong nước trong 6 tháng đầu năm gia tăng đầu tư vào Việt Nam. Samsung, LG Display, Goertek đã có kế hoạch mở rộng, đầu tư vào Việt Nam. Hơn 76% lãnh đạo các doanh nghiệp châu Âu kỳ vọng tăng vốn FDI vào Việt Nam trước khi kết thúc quý III.

▪ Nhu cầu thuê đất KCN tập trung ở các tỉnh ven trung tâm: Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng ở cả 2 khu vực, đặc biệt là khu vực ven trung tâm như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Long An, Vũng Tàu, Bình Dương. Giá thuê khu vực phía Nam tăng cao hơn so với phía Bắc. Cụ thể, phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy trên 80% với giá thuê trung bình khoảng 110 USD/m2/chu kỳ thuê (+ 5-10% yoy), giá thuê tăng cao ở Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên. Ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy trên 85%, giá thuê tăng mạnh 8 – 13% yoy, trung bình đạt 136 USD/m2. Long An và Bình Dương là 2 tỉnh thành có giá chào thuê tăng mạnh nhất lên hơn 200 USD/m2/chu kỳ thuê. Các tỉnh Đồng Nai, Vũng Tàu cũng ghi nhận giá thuê tăng 20% - 26% yoy.

▪ Nhu cầu thuê nhà xưởng/kho bãi trở thành xu hướng trong tương lai: Nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi lĩnh vực logistics, điện tử, ô tô, e – commerce gia tăng mạnh và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng 20%/năm theo đà tăng của thị trường này. Mặc dù vậy, giá thuê dự báo duy trì + 1-3% yoy trong 3 năm tới (theo CBRE) và xu hướng nhà kho cao tầng sẽ được thúc đẩy trong các năm tới khi nguồn cung đất KCN hạn chế.

2. NGUỒN CUNG ĐANG GIA TĂNG TRỞ LẠI

❖ Nguồn cung gia tăng tại cả 2 khu vực trong nửa đầu năm dự kiến sẽ có thể cho thuê trong 3 – 5 năm tới tập trung tại Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng:

▪ Phía Bắc: Các KCN đi vào hoạt động như KCN Yên Phong II-C, Thuận Thành I, đã giúp nguồn cung đất phía Bắc tăng lên 18.000ha.

▪ Phía Nam: 6T đầu năm, KCN được hình thành nhiều hơn tại các khu vực phía Nam như VSIP 3, NTU3, Cây Trường, Amata Long Thành. Điều này giúp nguồn cung đất tăng lên khoảng 30.000ha.

3. TRIỂN VỌNG VÀ RỦI RO CUỐI NĂM 2022

❖ Triển vọng:

▪ Nhu cầu tăng mạnh 10%/năm nhờ (1) Việt Nam duy trì vị thế về vị trí – kinh tế - chính trị giúp thu hút vốn đầu tư trong khu vực châu Á; (2) Kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng và phục hồi đường bay quốc tế giúp các DN trực tiếp đến Việt Nam ký kết hợp đồng thuê đất; (3) Giá thuê đất dự kiến tiếp tục tăng 5-10% ở phía Bắc và 8 – 13%/năm phía Nam các tỉnh ven trung tâm và giữ ở mức cao nửa cuối năm 2022.

▪ Nguồn cung mở rộng khoảng 14.000ha ở hai khu vực Bắc và Nam nhờ (1) Hưởng lợi từ các chính sách của Chính phủ về cải thiện cơ sở hạ tầng và NĐ35/2022/NĐ-CP kỳ vọng tạo tiền đề phát triển bền vững cho KCN và giảm thiểu các thủ tục pháp lý; (3) Diện tích đất KCN dự kiến gia tăng 115 nghìn ha với 558 KCN với tốc độ tăng trung bình 10%/năm trong dài hạn ở các vùng Đông Nam Bộ, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung (theo QH phát triển đất 2021 - 2030 của Bộ TN&MT).

❖ Rủi ro: Khó khăn về cơ sở hạ tầng, chi phí logistics, thiếu điện vận hành và các rủi ro về cạnh tranh thu hút vốn FDI giữa Việt Nam với các quốc gia trong khu vực là những thách thức trong việc phát triển BĐS KCN. Tuy nhiên, Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và phối hợp với các Bộ, ban, ngành quản lý để đưa ra các biện pháp thu hút vốn FDI và thúc đẩy tăng trưởng lâu dài tại các KCN.