Khu công nghiệp phía Nam đón đại bàng bằng… “tổ chim sẻ”

Quỹ đất trong các khu công nghiệp phía Nam không còn nhiều đang là rào cản lớn trong việc thu hút đầu tư trong nước cũng như nước ngoài.

Thiếu quỹ đất lớn cho “đại bàng”

Giai đoạn 2010-2015, TP.HCM được đánh giá là địa phương đi đầu trong các địa phương có khu công nghiệp và đất công nghiệp, các chỉ số kinh tế trong công nghiệp dẫn đầu cả nước. Tuy nhiên, từ năm 2016 đến nay, quỹ đất công nghiệp của Thành phố ngày càng thu hẹp.

Hiện tại, TP.HCM có 17 khu chế xuất, khu công nghiệp trong tổng số 19 khu được thành lập đã đi vào hoạt động, diện tích đất cho thuê đạt 1.948 ha trên tổng số 2.539 ha đất công nghiệp, đạt tỷ lệ lấp đầy 80%. Theo tính toán, trong năm 2023, Thành phố chỉ có 46 ha đất sạch sẵn sàng cho thuê.

Ông Đào Xuân Đức, Chủ tịch Hiệp hội Các doanh nghiệp khu công nghiệp TP.HCM cho biết, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay trong thu hút đầu tư khu công nghiệp tại Thành phố là thiếu quỹ đất sạch. Trong 46 ha đất cho thuê năm 2023, phần lớn nằm rải rác ở các quận, huyện, chứ không tập trung tại một chỗ.

“Làn sóng chuyển dịch đầu tư từ bên ngoài vào Việt Nam đang ngày một rõ nét, trong đó có không ít nhà sản xuất hàng đầu thế giới. Họ được ví như những con đại bàng, nhưng TP.HCM chỉ còn tổ của chim sẻ mà không đủ cho đại bàng ở lại, nên không thể kêu gọi các nhà sản xuất lớn vào đầu tư. Nếu chúng ta không xử lý được điểm nghẽn này thì khó có thể phát triển công nghiệp, không có quỹ đất lớn thì không thể thu hút đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài”, ông Đức nhấn mạnh.

Trên thực tế, tình trạng cạn kiệt quỹ đất sạch cho công nghiệp ở TP.HCM đã được cảnh báo từ lâu, song thời gian gần đây trở nên căng thẳng hơn khi nhiều đối tác nước ngoài và cả doanh nghiệp trong nước tìm kiếm những khu đất đủ lớn để đặt nhà xưởng sản xuất mà không có.

Trong khi đó, một số khu công nghiệp được quy hoạch nhưng lại khó triển khai thực hiện. Vì thế, mới đây, 3 khu công nghiệp Bàu Đưng, Phước Hiệp Xuân Thới Thượng của TP.HCM đã được Chính phủ cho phép loại khỏi Quy hoạch phát triển khu công nghiệp ở Việt Nam, đồng thời bổ sung vào quy hoạch 2 khu công nghiệp mới là Phạm Văn Hai I và II nhằm đảm bảo quy mô diện tích theo quy hoạch.

Không chỉ tại TP.HCM, Đồng Nai cũng đang “đau đầu” trong việc giải quyết thu hút vốn đầu tư nước ngoài do không còn nhiều quỹ đất dành cho các khu công nghiệp. Hiện tại, địa phương này được Chính phủ phê duyệt quy hoạch 40 khu công nghiệp với diện tích gần 19.000 ha.

Trong đó, có 32 khu công nghiệp được thành lập, diện tích hơn 10.000 ha với tỷ lệ lấp đầy đạt trên 85%; 8 khu công nghiệp mới được phê duyệt với tổng diện tích hơn 8.200 ha, song gặp nhiều vướng mắc nên chưa được thành lập, dẫn tới quỹ đất phát triển công nghiệp của tỉnh càng trở nên khan hiếm.

Ban quản lý Các khu công nghiệp Đồng Nai cho biết, do thiếu quỹ đất công nghiệp quy mô từ 5-10 ha để doanh nghiệp thuê xây dựng nhà máy sản xuất nên vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào tỉnh thời gian qua bắt đầu giảm sút. Cụ thể, năm 2022, Đồng Nai chỉ thu hút được 1,15 tỷ USD vốn FDI, giảm so với con số 1,3 tỷ USD năm 2021 và 1,45 tỷ USD năm 2020.

Thực tế, nhiều tập đoàn lớn như Aeon, De Heus, Pandora, Lego… đã đến tìm hiểu cơ hội đầu tư tại Đồng Nai, nhưng do thiếu quỹ đất diện tích lớn nên địa phương này đã “đánh rơi” hàng tỷ USD vốn đầu tư. Đơn cử, Tập đoàn Lego của Đan Mạch ban đầu dự tính đặt nhà máy ở Khu công nghiệp công nghệ cao Long Thành, song vì không tìm được quỹ đất đủ lớn nên tập đoàn này quyết định chuyển đến Bình Dương.

Giá thuê lập đỉnh mới

Việc quỹ đất khan hiếm đẩy giá thuê đất công nghiệp lên cao cũng khiến doanh nghiệp khó đầu tư, nhất là trong điều kiện kinh tế khó khăn như hiện nay. Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, giá thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất ở TP.HCM dao động từ 240-340 USD/m2 cho mỗi chu kỳ thuê. Mức giá này ở Đồng Nai vào khoảng 100-200 USD/m2, Bình Dương khoảng 100-250 USD/m2 cho mỗi chu kỳ thuê.

Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, giá thuê sơ cấp trung bình đất công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt 159 USD/m2 (tương đương khoảng 3,8 triệu đồng/m2) cho cả chu kỳ thuê, cao hơn 42% so với vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc (112 USD/m2).

Nhờ phát triển sớm, đi trước thu hút đầu tư với hạt nhân năng động là TP.HCM, giá thuê đất công nghiệp phía Nam đã tăng vượt phía Bắc hơn 40%. Dẫn đầu là đô thị hạt nhân TP.HCM với giá thuê đất công nghiệp đạt 300 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê - lập đỉnh giá thuê đất công nghiệp trên cả nước và cao hơn 28% so với Hà Nội (235 USD/m2).

Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, trong bối cảnh giá đất tại các thủ phủ công nghiệp tăng cao, nhà đầu tư sẽ hướng tới những vị trí xa hơn, có giá “mềm” hơn như Bình Phước, Bình Thuận, Cần Thơ, Bà Rịa - Vũng Tàu… để giảm chi phí.

Tương tự, theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, tại miền Nam, bình quân giá thuê đất công nghiệp ở thị trường cấp 1 (thủ phủ công nghiệp phát triển) tăng 8-13% theo năm và đạt 166 USD/m2 tính trên kỳ hạn thuê, cao hơn 38% so với miền Bắc. Giá thuê trung bình của các thị trường cấp 1 phía Bắc ở mức 120 USD/ m2 cho kỳ hạn thuê, tăng 11% so với năm trước.

Tuy vậy, nguồn cung đất khu công nghiệp tại miền Nam chủ yếu tập trung tại các địa phương lân cận TP.HCM, hoặc cảng Cái Mép và cảng Cát Lái. Điều này khiến miền Nam bị thiếu hụt quỹ đất sẵn sàng cho phát triển công nghiệp, cũng là yếu tố đẩy giá thuê tăng cao, dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt ở các thị trường cấp 2 như Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước, Bình Thuận… ở khu vực phía Nam hay Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hà Nam, Thái Bình… ở khu vực phía Bắc.

Bà Thanh Phạm, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam nhận xét, các thị trường cấp 2 bắt đầu thu hút các nhà sản xuất lớn cũng như các nhà vận hành nhà xưởng xây sẵn vào đầu tư.

“Trong giai đoạn từ đầu quý I/2022 đến quý I/2023, CBRE Việt Nam ghi nhận các giao dịch thuê đất quy mô lớn từ 10 ha trở lên tại các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Thái Bình, Quảng Ninh... chủ yếu trong lĩnh vực công nghiệp điện tử, ô tô. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu là thị trường cấp 2 sôi động nhất khu vực phía Nam với nguồn đầu tư lớn đến từ Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản. Một số địa điểm thuộc các khu công nghiệp ở thị trường cấp 2 còn cung cấp các chính sách ưu đãi về miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn tiền thuê đất, các công ty sản xuất ở các khu vực này có thể được hưởng những điều kiện thuận lợi hơn”, bà Thanh Phạm thông tin.