Không theo đám đông, nhiều nhà đầu tư BĐS thu lời đậm với hướng đi riêng

Thay vì đi theo những cuộc chơi của đám đông, nhiều nhà đầu tư tìm một hướng đi riêng kiếm lời từ các thị trường được ít người chú ý. Trên thực tế, rất nhiều nhà đầu tư đã hốt bạc từ các thị trường này, ngay cả trong những thời điểm thị trường gặp nhiều khó khăn, thách thức.

Thu lời với bất động sản nghĩa trang

Ông Nguyễn Văn Thuần vốn là một nhà đầu tư chuyên đất nền vùng ven Hà Nội. Những cơn sóng trồi sụt của thị trường vùng ven Hà Nội những năm qua luôn có sự góp mặt của ông Thuần và đội nhóm của ông. Năm 2019, khi nhận thấy thị trường đất nền Hà Nội có quá nhiều đầu nậu, cò đất nhảy vào “kiếm ăn” khiến việc buôn bán ngày càng cạnh tranh gay gắt, lợi nhuận không còn được như trước, ông Thuần bắt đầu tính đến việc tìm một hướng đi riêng. Bất động sản nghĩa trang được ông đánh giá là thị trường riêng biệt có thể sinh lời tốt.

Trước khi bắt đầu đổ tiền bất động sản nghĩa trang, ông Thuần đã bay vào TP.HCM, Bình Dương, Long An – những nơi có các công viên nghĩa trang quy mô lớn và hiện đại để tìm hiểu sản phẩm. Quay trở lại Hà Nội, ông nhận ra phần lớn các nghĩa trang ở Hà Nội đều đang trong tình trạng quá tải, ô nhiễm. So với phía Nam, thị trường miền Bắc chưa có nhiều các hoa viên được thiết kế theo hướng tích hợp: có đầy đủ tiện ích, dịch vụ đồng bộ đi kèm, có quy hoạch, thiết kế bài bản. Ông đánh giá hạn chế của thị trường hoa viên Hà Nội là thuận lợi cho những người đầu tư như ông bởi cung ít cầu nhiều sẽ là một yếu tố thúc đẩy tăng giá. Nhóm của ông nhận định phải làm marketing tốt để khách hàng biết đến loại hình này nhiều hơn. Hơn nữa, suất đầu tư các mộ phần không lớn, chỉ tương đương từ 200-800 triệu đồng/mộ phần nên tài chính sẽ không phải là vấn đề lớn với nhóm ông và tầm tiền này sẽ phù hợp với khả năng chi trả của phần đông mọi người.

Số ít nghĩa trang được thiết kế theo mô hình công viên nghĩa trang ở ven Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hòa Bình, Phú Thọ, Quảng Ninh lọt vào tầm ngắm của ông Thuần, ông và hai người bạn quyết định rút toàn bộ tiền ở các thị trường đất nền để tập trung vào phân khúc này.

Ông Thuần cho biết, đầu tư mảng này ông thấy tĩnh lặng và thích hơn so với các phân khúc khác của bất động sản bởi không có hiện tượng đánh sóng của đầu nậu, cò đất và cũng do đặc thù của loại hình bất động sản, các chiêu trò cũng ít hẳn. Ông thường đầu tư trong khoảng 1 năm và sau đó bán ra. Sau 2 năm đầu tư phân khúc này, lợi nhuận ông thu về đạt trung bình 20-25%/năm. “Dù không biến động mạnh như đất nền nhưng đây là 1 tỉ suất ổn định và là một thị trường tôi thấy an toàn hơn thay vì trồi sụt lên xuống với đất nền vùng ven”, ông Thuần cho biết.

Ông Bùi Đức Hải, một môi giới và cũng là một nhà đầu tư bất động sản nghĩa trang cho biết, ở thời điểm hiện tại do nguồn cung không lớn, nguồn cầu luôn hiện hữu nên thanh khoản của phân khúc này khá tốt. Lợi nhuận không biến động mạnh nhưng lại ổn định và tăng trưởng trong những năm gần đây.

Đất dịch vụ có sức hút riêng

Trong khi phân khúc đất nền rất hấp dẫn giới đầu tư thì một thị trường đất dịch vụ lại không được nhiều nhà đầu tư để ý. Khoảng 2 năm trở lại đây nhiều nhà đầu tư mới quan tâm hơn đến phân khúc này. Nhưng những nhà đầu tư đổ vốn từ 5 năm trước đã thu lời đậm. Đây là loại đất mà nhà nước bồi thường, hỗ trợ cho người dân trong trường hợp thu hồi đất nông nghiệp nhằm phục vụ việc phát triển kinh tế (thường là xây dựng các dự án). Do là đất đền bù để chuyển đổi nghề nghiệp nên loại đất này thường có có vị trí đẹp, kinh doanh được và thường xuất hiện ở các vùng đang đô thị hóa mạnh. Chính bởi các đặc điểm này mà không ít nhà đầu tư lựa chọn đất dịch vụ để xuống tiền. Họ nhìn thấy tiềm năng của phân khúc này trong tương lai.

Đất dịch vụ tập trung chính ở các khu vực đang phát triển của Hà Nội như An Thượng, An Khánh (Hoài Đức) Dương Nội, Yên Nghĩa, (Hà Đông). Giá đất dịch vụ tại các khu vực này đã thiết lập mặt bằng giá mới trong khoảng 5 năm qua.

Năm 2016, đất dịch vụ An Thọ (An Khánh) chỉ có mức 10-14 triệu đồng/m2 thì đến tháng 2/2021, mức giá chào bán trên thị trường là 30-35 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Phú Vinh, Vân Lũng, Yên Lũng (An Khánh) cũng nhảy từ mức 7-8 triệu đồng/m2 lên mức 25-30 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Đồng Đế tăng từ mức 35-45 triệu đồng/m2 lên mức 80-90 triệu đồng/m2. Sau 5 năm, đất dịch vụ Yên Nghĩa cũng tăng mạnh, từ 30-35 triệu đồng/m2 lên tới 55-60 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2021. Nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn khi đổ tiền vào phân khúc này.

Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư đã ôm trái đắng từ đất dịch vụ. Bởi khi đền bù đất cho người dân bị thu hồi thì nhiều khu đất dịch vụ mới chỉ nằm trên giấy. Do chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng nên chưa giao đất cho người dân được ngay. Nhiều nhà đầu tư đón sóng thị trường, chấp nhận mua theo kiểu lúa non thông qua hình thức giấy viết tay nhưng rơi vào cảnh trớ trêu là mòn mỏi đợi nhiều năm nhưng hạ tầng vẫn chưa được hoàn thiện hoặc cùng một mảnh đất dịch vụ nằm trên giấy, chủ đất đem bán cho nhiều người. Những nhà đầu tư vốn mỏng, có ý định lướt sóng đều lao đao với thực trạng này.

Anh Hoàng Anh Tuấn, giám đốc kinh doanh một sàn chuyên giao dịch đất dịch vụ ở Hà Đông cho biết khi đầu tư đất dịch vụ, nhà đầu tư phải tìm hiểu kĩ càng thông tin quy hoạch, tiến độ thực hiện dự án xung quanh khu đất dịch vụ. Nếu đất dịch vụ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư không nên thực hiện giao dịch mua bán mà chỉ nên đặt cọc trước và cam kết hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.