Không thể xây nhà bình dân

Nhiều ý kiến cho rằng, các nhà phát triển dự án hiện nay mải mê phân khúc cao cấp mà quên đi các phân khúc bình dân, nhưng thực tế áp lực chi phí đầu vào khiến việc làm dự án nhà giá rẻ là bất khả thi.

Nhiều yếu tố gây áp lực lên giá nhà

“Bất động sản sẽ càng khó giảm giá khi các chi phí đầu vào chưa có dấu hiệu hạ nhiệt như hiện nay, đặc biệt là giá vật liệu xây dựng”. Đây là chia sẻ của ông Nguyễn Gia Long - Chủ tịch TNT Group với phóng viên bên lề sự kiện ra mắt dự án mới đây.

Thực tế, giá nhà ở không những không giảm, mà còn có xu hướng tăng lên sau khi làn sóng Covid-19 lần thứ 4 kết thúc. Số liệu khảo sát của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường như CBRE, Savills hay đơn vị cung cấp dịch vụ rao bán nhà đất như Batdongsan.com.vn cho thấy, từ thời điểm giữa tháng 1/2022 tới nay, mức giá chào bán trung bình của một số phân khúc ở Hà Nội và TP.HCM, bao gồm cả căn hộ chung cư, đã tăng từ 1,8-4,4% so với 3 tháng trước đó.

Cụ thể, tại TP.HCM, giá bình quân căn hộ trung cấp hiện ở mức gần 60 triệu đồng/m2, tăng 25-30% so với cùng kỳ năm trước, còn mức giá thấp nhất cho một căn hộ bình dân rơi vào khoảng 30 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, mức giá phân khúc căn hộ trung cấp vào khoảng 45-50 triệu đồng/m2, còn căn hộ bình dân vào khoảng 25 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, giá nhà ở tại Hà Nội có mức tăng chậm hơn so với TP.HCM, nguyên nhân được cho là do có sự khác biệt về khẩu vị của người mua khi lượng khách mua ở Hà Nội chủ yếu là để ở, thay vì để đầu tư như ở TP.HCM. Thực tế, vẫn có những căn hộ được chào bán với giá thấp hơn, song đa phần là các dự án cũ hoặc là các loại hình căn hộ tập thể được “mông má” lại và có diện tích nhỏ, hơn nữa số lượng cũng không nhiều.

Nhìn chung, có nhiều lý do khiến cho giá nhà khó giảm như kỳ vọng, trong đó ngoài tác động của nguồn cung hạn hẹp khi các vấn đề liên quan tới pháp lý dự án vẫn đang chờ xem xét, thì việc các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí hạ tầng, tiền sử dụng đất… đều tăng, khiến khách hàng phải chấp nhận mở “hầu bao” nhiều hơn so với trước đây nếu muốn sở hữu căn hộ.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP-Invest kiêm Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho biết, thời gian qua, giá thép có 2 chu kỳ tăng giá mạnh, chu kỳ đầu tiên là từ cuối tháng 11/2020 đến cuối tháng 3/2021 tăng từ 11.800 đồng/kg lên 15.400 đồng/kg (tương đương tăng 27%); chu kỳ thứ hai từ đầu tháng 3/2021 đến tháng 6/2021 tăng từ 15.400 đồng/kg lên 18.700 đồng/kg (tương đương tăng 21,5%).

Theo báo giá mới nhất cập nhật đến tháng 3/2022, giá thép đã tiệm cận 20.000 đồng/kg (tương đương tăng gần 7%). Như vậy, giá thép đã tăng tổng cộng khoảng 55% trong 16 tháng qua. Cùng với đó, giá các nguyên vật liệu xây dựng khác như nhôm, gạch đá, xi măng, cát sỏi... cũng trong xu hướng đi lên. Trong chi phí cấu thành mỗi mét vuông căn hộ, chi phí vật liệu xây dựng chiếm khoảng 60%, nên giá các mặt hàng này tăng bao nhiêu thì giá bán căn hộ sẽ tăng lên bấy nhiêu.

“Việc tăng giá các loại vật liệu xây dựng và tình trạng thiếu hụt lao động của các nhà thầu sẽ làm gián đoạn tiến độ của các công trình, từ đó dẫn đến tình trạng đội vốn. Khi đó, chủ đầu tư và nhà thầu phải tính lại bài toán xây dựng nếu muốn tiếp tục triển khai dự án”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Chưa dừng ở đó, áp lực trả nợ ngân hàng cũng đang đè nặng các chủ đầu tư, bởi ở điều kiện bình thường, sức ép nợ vay đã là không nhỏ, huống chi trong thời điểm khó khăn hiện tại. Gần đây, một số ngân hàng đưa ra các gói tín dụng nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn vay phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, thế nhưng kinh doanh bất động sản lại không được hưởng hỗ trợ do được xem là lĩnh vực không thiết yếu, khiến các chủ đầu tư đã khó càng thêm khó.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, có không ít chủ đầu tư đang phải chạy đôn chạy đáo vay mượn, thậm chí “vay nóng” bên ngoài để trả lãi ngân hàng, nhất là các khoản vay tín dụng đến hạn, để tránh bị đưa vào danh sách nợ xấu, dẫn tới khó tiếp cận vốn tín dụng sau này.

Nhà giá rẻ khó có cửa?

Năm 2022 đã bước qua 1/4 chặng đường, bắt đầu vào giai đoạn kinh doanh sôi động nhất, nhưng tới nay, câu hỏi đặt ra với các thành viên thị trường là với xu hướng tăng của giá nhà, liệu thị trường có rơi vào tình trạng tắc thanh khoản hay không?

Một trong những giải pháp từng được nguyên Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đề cập khi trả lời chất vất các đại biểu Quốc hội ở kỳ họp trước là “tăng cung” để giảm áp lực cung - cầu bất động sản, qua đó gián tiếp giảm giá nhà. Sau khi tiếp nhận vị trí “tư lệnh” ngành xây dựng, Bộ trưởng đương nhiệm Nguyễn Thanh Nghị cũng nhấn mạnh tới quyết tâm sẽ phát triển các loại hình nhà ở vừa túi tiền thông qua xây dựng các khung chính sách mới.

Trong Chương trình phục hồi kinh tế - xã hội đã được Quốc hội phê duyệt từ đầu năm 2022, trong đó bố trí 2 gói hỗ trợ lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội và cho chủ đầu tư vay cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, từ việc được Quốc hội thông qua tới việc bố trí được nguồn vốn và hình thành các dự án “nhà ở vừa túi tiền” cần khoảng thời gian “đệm” tối thiểu 2-3 năm, khiến các nhà phát triển bất động sản phải cân nhắc nhiều hơn, nhất là trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu tăng cao như hiện nay.

“Liệu các ưu đãi có thực sự hấp dẫn, trong khi nhiều yếu tố bất định vẫn đang bủa vây. Bởi vậy, thay vì bắt tay làm nhà ở giá rẻ ngay, trước mắt có lẽ doanh nghiệp sẽ vẫn ưu tiên phát triển nhà ở trung cấp để đảm bảo mục tiêu kinh doanh”, ông Nguyễn Gia Long nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, tình trạng nguồn cung nhỏ giọt xuất phát từ việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở tại nội đô Hà Nội chưa được cải thiện.

“Thực tế trên khiến việc ra hàng của các chủ đầu tư gặp khó khăn, trong khi muốn ra mắt dự án mới cũng phải mất tới 2-3 năm chuẩn bị, tốn kém nhiều chi phí, cộng với giá nguyên vật liệu đầu vào leo thang nên các chủ đầu tư không làm nhà giá rẻ, bởi nếu làm sẽ chắc chắn lỗ”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Ở một góc nhìn khác, ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Funi Bamboo miền Bắc đánh giá, mặc dù giá nhà tăng nhưng không có nghĩa người mua nhà không tiếp cận được.

“Thay vào đó, khi có đủ một phần tài chính thì hiện là thời điểm thích hợp cho người có nhu cầu mua chung cư, vì lãi suất cho vay đang ở mức hợp lý, các chủ đầu tư tung nhiều chương trình kích cầu mua nhà hấp dẫn, bởi vậy giá nhà tuy tăng nhưng vẫn có thể lựa chọn được căn hộ hợp lý ở xa trung tâm. Tất nhiên, người mua cũng cần cân đối tài chính để tránh áp lực trả nợ”, ông Hà nêu quan điểm.