Không tài sản đảm bảo trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro

Trong quý I/2021, các doanh nghiệp BĐS phát hành 23.150 tỷ đồng trái phiếu giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng chiếm tới 61,9% tổng lượng phát hành toàn thị trường.

Theo báo cáo của SSI, kỳ hạn bình quân các trái phiếu BĐS phát hành trong quý I/2021 đã ghi nhận mức giảm khá mạnh xuống còn 2,9 năm (từ mức bình quân 3,9 năm của cả 2 năm 2019 và 2020) nên kéo kỳ hạn bình quân trái phiếu phát hành toàn thị trường giảm từ 4,23 năm (2020) xuống 3,26 năm (quý I/2021).

Mặc dù kỳ hạn trái phiếu ngắn hơn nhưng lãi suất bình quân của trái phiếu BĐS nhích tăng so với quý IV/2020, lên mức 10,41 %/năm và hiện là nhóm có lãi suất cao nhất thị trường.

Điều đáng lưu ý, trong tổng lượng phát hành trái phiếu quý I/2021 thì có đến 41% là trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo, trong đó có 7.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS.

Trong quý I/2021, dẫn đầu trong các doanh nghiệp BĐS về phát hành trái phiếu là Tập đoàn Vingroup với 4.375 tỷ đồng, lãi suất bình quân 9,7%/năm. Đứng ở vị trí thứ 2 là CTCP phát triển BĐS Nhật Quang, một doanh nghiệp khá kín tiếng, phát hành lô trái phiếu 2.150 tỷ đồng được bảo đảm bằng dự án Spirit of Saigon tại TP.HCM. Vị trí thứ ba là CTCP Địa ốc Phú Long với 2.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành thành công. Tiếp theo là CTCP Đầu tư Smart Dragon 1.900 tỷ đồng; CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ Gia Khang 1.500 tỷ đồng, lãi suất 11%/năm…

Theo đánh giá của lãnh đạo SSI, tín dụng BĐS cuối quý I/2021 đạt 1,85 triệu tỷ đồng, tăng 3% so với cuối năm 2020 và cao hơn mức tăng trưởng chung của toàn ngành (2,93%). Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, sẽ kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực BĐS và chứng khoán. Bởi vậy, nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS vẫn khá cao, đặc biệt là các doanh nghiệp hạn chế về tài sản bảo đảm cho các khoản vay.

Nhận định về thị trường quý II, một số chuyên gia cho rằng, trái phiếu BĐS có thể sẽ nhích tăng và sẽ hấp dẫn hơn so với các nhóm trái phiếu khác nhưng nhà đầu tư nên hết sức cẩn trọng vì thị trường BĐS đang khá nóng, lượng trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu cũng tăng lên sẽ gia tăng rủi ro cho nhà đầu tư.

Đánh giá về thị trường trái phiếu BĐS, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng cho rằng, việc các doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu là điều tích cực. Bởi khi các doanh nghiệp cần vốn, thay vì vay ngân hàng họ phát hành trái phiếu, điều này giảm gánh nặng cho ngân hàng.

Tuy nhiên, những trái phiếu phát hành ra thiếu công ty xếp hạng tín nhiệm để đánh giá trái phiếu đó thuộc dạng tốt, trung bình hoặc rủi ro. Rất nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ mua trái phiếu không có kỹ năng phân tích dòng tiền và tín dụng, tình hình tài chính của nhà phát hành. Điều này là rủi ro cho nhà đầu tư.

Cũng theo TS. Hiếu, việc kiểm soát được số tiền phát hành trái phiếu BĐS sử dụng vào mục đích nào là một điều rất khó khăn, điều này cũng tăng thêm rủi ro cho trái phiếu phát hành của khu vực BĐS.

Liên quan đến việc nguy cơ 7.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS không có tài sản đảm bảo, TS.Hiếu nhìn nhận, nhà đầu tư mua trái phiếu tức là cho doanh nghiệp vay, trong số đó nhiều doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng không kiểm soát được việc doanh nghiệp đó phát hành vốn như thế nào, sử dụng mục đích gì mà chỉ tin tưởng ở các nhà phát hành. Trong khi đó, nếu ngân hàng cho vay, thì ngân hàng đó sẽ kiểm soát được người vay sử dụng vốn vào mục đích gì.

“Trái phiếu của các nhà phát hành BĐS phần lớn là những món vay không có tài sản bảo đảm rất rủi ro, nếu có công ty xếp hạng tín nhiệm sẽ tốt hơn”, TS. Hiếu nhấn mạnh.

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, TS. Hiếu cho rằng, thứ nhất phải biết nhà phát hành là ai, phải xem được BCTC, khả năng phân tài chính của doanh nghiệp đó. Bên cạnh đó, phải biết họ sử dụng đòn bẩy là bao nhiêu, vốn chủ sở hữu bao nhiêu? Trong những năm vừa qua, họ có sinh lời hay không, tính thanh khoản của họ như thế nào, thị trường của họ ra sao…?

Thứ hai, nhà đầu tư phải biết số tiền mình bỏ ra, nhà kinh doanh BĐS họ dùng để làm gì, mình phải có công cụ để kiểm soát được điều đó. Thứ ba, nhà đầu tư phải xem tất cả điều kiện của trái phiếu đó có phù hợp về lãi suất, về phí, về phương pháp trả nợ và xem có tài sản bảo đảm hay không. Thứ tư, xem tổ chức phát hành trái phiếu đó có tuân thủ pháp luật hay không.

“Một nhà đầu tư không có kiến thức đầu tư, nhưng cần phải có một chuyên gia tư vấn về pháp luật, tư vấn tài chính để bảo đảm rằng những khoản đầu tư của họ phù hợp”, TS. Hiếu nói.