'Không phải cứ có đất, có tiền là có thể xây chung cư mini'

Theo TS Nguyễn Văn Đính, chung cư mini chỉ là một “phát súng”. Ngoài chung cư mini ra, rất có thể còn có nhiều “phát súng” khác sẵn sàng phát nổ khi gặp điều kiện thích hợp. Chính vì vậy, thay vì đi vào xử lý khi việc đã rồi thì nên khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân, đây là chìa khóa, là mấu chốt để có thể giải quyết được triệt để các vấn đề.

Từng nhiều đợt "sốt" chung cư mini

Xuất hiện trên thị trường từ lâu, nhưng chỉ đến năm 2010, loại hình chung cư mini mới được Bộ Xây dựng chính thức thừa nhận. Đến năm 2014, khái niệm chung cư mini mới được pháp luật quy định rõ tại Điều 22, Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND.

Cụ thể, chung cư mini là nhà ở do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng trên đất của mình, có từ hai tầng trở lên và mỗi tầng thiết kế từ 2 căn hộ khép kín riêng biệt. Tức mỗi căn hộ đều sẽ có các phòng, nhà vệ sinh, bếp riêng... và diện tích sàn mỗi căn tối thiểu từ 30m2. Ngoài ra, các căn chung cư mini cũng phải đáp ứng được những quy định về nhà ở chung cư tại Điều 70, Luật Nhà ở 2014.

Từ những quy định này, các tòa chung cư mini mọc lên khắp Hà Nội. Hơn 10 năm trở lại đây, chung cư mini được ví là loại hình bất động sản đắt khách, từng xảy ra nhiều đợt “sốt", nhiều công trình chung cư mini dù mới làm móng đã được khách hàng tới đặt hàng.

Nguyên nhân là bởi thị trường ngày càng thiếu trầm trọng các sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với túi tiền của phần đông người dân. Chưa kể đến nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai, không những giá cao mà pháp lý cũng có nhiều sai phạm. “Bần cùng bất đắc dĩ”, đứng trước mong muốn cần ổn định chỗ ở, trong khi tài chính có hạn, tiền ít, nhiều người không dám mơ mua được những căn hộ chung cư đảm bảo chất lượng, lúc đó chung cư mini là lựa chọn phù hợp nhằm thỏa mãn đồng thời nhu cầu về nơi ở khi vị trí trung tâm, ổn định và giá rẻ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ (Hà Nội) ghi nhận số người thương vong lớn nhất trong vòng 21 năm qua với 56 người tử vong và 37 người bị thương, chỉ sau vụ cháy Trung tâm Thương mại quốc tế ITC ở TP. HCM năm 2002 khiến 60 tử vong, 70 người bị thương.

"Chung cư mini này được xây dựng sai phép, thay vì chỉ xây 6 tầng, tầng lửng và tum thang có không gian kỹ thuật như trong giấy phép đã quy định, thì tòa nhà này được chồng thêm 3 tầng nữa. Theo như thông tin được cập nhật thì chính quyền địa phương đã phát hiện, có văn bản yêu cầu cưỡng chế nhưng thực tế, mấy năm sau cưỡng chế, chung cư mini này “vẫn y nguyên”. Nhiều câu hỏi đặt ra về tính nghiêm minh trong các quyết định xử phạt này", ông Đính nói.

Trong khi đó, Nghị định 139 quy định, từ ngày 1/1/2018, không cho phép phạt cho tồn tại. Nếu sai phép, không đúng phép phải khôi phục công trình theo đúng quyết định. Tất cả các công trình xây dựng sai phạm như xây lố tầng, xây không phép, sai thiết kế kỹ thuật... đều phải xử lý theo đúng quy định. Điều này có nghĩa là công trình nào xây lố thì phải đập bỏ phần lố, xây sai thì phải xử lý phần sai, xây không phép thì thậm chí phải phá hủy công trình.

Không phải cứ có đất, có tiền là có thể xây chung cư mini

Theo quan điểm của ông Đính, để đảm bảo việc vận hành, khai thác các chung cư mini đảm bảo an toàn, cần có thêm các quy định yêu cầu cao hơn, chặt chẽ hơn về việc đầu tư, xây dựng chung cư mini. Tuyệt đối tránh phê duyệt các chung cư mini có vị trí sâu trong ngõ, khó tiếp cận. Tương tự, các dự án nhà ở khác, chung cư mini cũng cần có những quy định tối thiểu về hạ tầng xung quanh. Và năng lực, trách nhiệm của người chủ chung cư mini cũng phải được quy định rõ. Không phải, cứ có đất, có tiền là có thể xây chung cư mini để bán hay cho thuê.

Ngoài ra, việc kiểm soát xây dựng, vận hành chung cư mini phải được thực hiện chặt chẽ, thường xuyên. Đảm bảo chung cư mini hoàn thành đúng với tiêu chuẩn như phê duyệt. Trong quá trình vận hành, thường xuyên được bảo trì, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy…

Ông Đính cũng lưu ý người dân trước khi quyết định mua chung cư mini cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý: có giấy phép xây dựng do quận/huyện cấp, xây dựng đúng theo bản vẽ thiết kế, đúng số tầng và mật độ xây dựng như trên bản vẽ đã cấp, có phê duyệt an toàn phòng cháy chữa cháy do cơ quan Công an thẩm định và cấp phép. Đây là những vấn đề pháp lý cốt lõi mà người mua chung cư mini phải nằm lòng để đảm bảo quyền lợi của mình.

Đặc biệt, theo ông Đính, chung cư mini chỉ là một “phát súng”. Ngoài chung cư mini ra, rất có thể còn có nhiều “phát súng” khác sẵn sàng phát nổ khi gặp điều kiện thích hợp. Chính vì vậy, thay vì đi vào xử lý khi việc đã rồi thì ở một góc độ rộng hơn, sâu xa hơn, việc giải quyết vấn đề về chốn ở cho phần đông người dân chính là vấn đề mấu chốt. Theo quan niệm của người dân Việt thì “có an cư mới lạc nghiệp”. Chính vì thế, tìm được một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính, để ổn định cuộc sống là điều mà bất cứ người dân nào cũng mong muốn.

“Khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân chính là chìa khóa, là mấu chốt để có thể giải quyết được triệt để các vấn đề. Để có thể cải thiện nguồn cung các loại sản phẩm này, rất cần thêm các cơ chế, chính sách đặc biệt nhằm tạo điều kiện tối đa cho các chủ đầu tư phát triển phân khúc này.

Các ngân hàng cũng nên nghiên cứu các chính sách riêng cho vay mua, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Bởi với đặc thù pháp lý và rủi ro khác nhau, lãi suất cho vay mua các loại hình nhà ở không nên cào bằng như hiện nay", ông Đính nhì nhận.

Ông Đính cho biết trên thế giới, Mỹ và Úc đều đã có các ngân hàng đặc thù chuyên cho vay bất động sản, huy động vốn từ thị trường chứng khoán trong nước và quốc tế với lãi suất thấp hơn ngân hàng thương mại với thời hạn cho vay dài hơn lên đến 30-40 năm.

Ngoài ra, theo ông, cũng nên có thêm các cơ chế hỗ trợ tốt hơn với các khách hàng mua nhà lần đầu tại các thành phố nơi họ sinh sống và làm việc, để tạo thêm cơ hội cho người dân tiếp cận gần hơn với ước mơ về nơi ở an toàn.