Không ồn ào như đất nền, "con sóng" nhà phố đang âm thầm cuộn chảy

Khác với sự ồn ào của đất nền, “con sóng” giá nhà phố đang âm thầm cuộn chảy trên thị trường địa ốc phía Nam.

Người giàu cũng khóc

Trong 2 năm trở lại đây, mặt bằng giá nhà phố tại TP.HCM không ngừng tăng nhanh, bất chấp sự khó khăn chung của thị trường. Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, sự biến động về giá nhà diễn ra ở hầu hết các quận, huyện của TP.HCM, đặc biệt là tại khu vực TP. Thủ Đức.

Trong vai người đi mua nhà phố, tiếp xúc với các môi giới phân khúc này mới thấy được giá nhà phố sốt nóng đến mức nào. Chỉ cần có thông tin một căn nhà phố được rao bán, ngay lập tức có đến hàng chục người đến tìm hiểu và nhiều câu chuyện dở khóc, dở cười cũng từ đây mà ra.

Cuối tuần trước, do kẹt tiền, thông qua một môi giới, chủ một căn nhà ở phường Phước Bình, TP. Thủ Đức có chiều ngang 4 x 18 mét rao bán với giá 7,25 tỷ đồng. Một khách hàng sớm biết thông tin và nhanh chóng quyết định xuống tiền, nhưng vì chưa chuẩn bị nhiều tiền nên chỉ đặt cọc 100 triệu đồng, hẹn hôm sau đặt thêm 400 triệu đồng nữa. Tuy nhiên, khi thông tin căn nhà rao bán được tiết lộ rộng rãi, chỉ trong vòng vài giờ, giá căn nhà đã được đẩy lên cao và chốt mua với giá 8 tỷ đồng. Và đương nhiên, vị khách hàng đầu tiên bị “bẻ cọc”, dù được 100 triệu đồng tiền đền cọc nhưng vẫn chẳng thể vui.

Theo chia sẻ của một môi giới nhà phố chuyên nghiệp, việc “lật cọc, bẻ kèo” trong giao dịch nhà phố là bình thường, nhất là trong thời điểm sốt nóng như hiện nay. Đặc thù của thị trường nhà phố là không cố định giá, mà quan trọng là người mua thích hay không.

“Đôi khi giá thị trường chung là vậy, nhưng có những căn nhà người mua thích, họ sẵn sàng trả giá cao hơn hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng. Do vậy, đầu tư nhà phố đòi hỏi người mua phải quyết đoán và đã xuống cọc thì phải xuống đến mức không thể bẻ cọc”, môi giới này nói, đồng thời tiết lộ, không giống như các sản phẩm khác khác, thay vì được rao bán hay quảng cáo rầm rộ, việc “ém” thông tin là bí quyết thành công của giới đầu tư nhà phố.

Không có thống kê đầy đủ về giao dịch cũng như mức giá chung tăng đến mức nào, song theo ghi nhận thực tế của thị trường nhà phố thời gian gần đây, nhiều căn đã tăng 30-50%, thậm chí cao hơn so với cuối năm 2020.

Anh Thịnh, một người dân sống ở đường 48, phường Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức cho biết, cách đây 6 tháng, căn nhà có diện tích 68 m2 sát nhà anh được bán ra với giá 4,2 tỷ đồng, lần sang tay mới đây đã tăng lên 7 tỷ đồng.

“Tính ra căn nhà đó có giá khoảng 100 triệu đồng/m2, nhưng vẫn khó nói là cao hay thấp, bởi hiện nay nguồn cung khu vực này không nhiều, trong khi nhu cầu tăng cao, nên nhiều người dù thấy giá cao vẫn mua, vì không mua sợ sau đó giá lại tăng tiếp và gần như chắc chắn là như vậy”, anh Thịnh nói.

Có thể nói, chưa khi nào giá nhà phố có mức tăng mạnh như hiện nay. Nhà trong hẻm nhỏ tại hầu hết các phường gần khu vực trung tâm đến nay không còn dưới mức 50 triệu đồng/m2, diện tích càng nhỏ, giá càng cao, do nhu cầu ở quá lớn. Không chỉ những căn nhỏ trong các khu dân cư, với nhà phố tại các dự án được quy hoạch bài bản, giá tăng còn chóng mặt hơn.

Đơn cử, tại dự án Gia Hòa (quận 9), nếu như năm 2018 giá giao dịch chỉ quanh mức 40-50 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 80-100 triệu đồng/m2. Ngay kế bên, một dự án đất nền đường Tăng Nhơn Phú do Thủ Đức House làm chủ đầu tư bán cách đây 3 năm có giá trung bình cũng chỉ từ 50-60 triệu đồng/m2, nay đã vượt mức 100 triệu đồng/m2 mà không có để mua. Hay tại dự án Khu đô thị Vạn Phúc, cách đây gần một năm, giá một căn nhà phố 7x20 mét chiều rộng nằm trên trục đường 13 mét có giá trung bình 15-16 tỷ đồng, thì hiện nay giá trên thị trường thứ cấp đã lên đến 24-25 tỷ đồng.

Không chỉ TP. Thủ Đức, cơn sốt giá nhà phố còn lan rộng sang Bình Dương, nhất là tại 2 thành phố liền kề là Dĩ An và Thuận An. Chẳng hạn, nhà phố dự án Him Lam Phú Đông tại Dĩ An được bán ra từ đầu năm 2016 với mức giá trung bình 23 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên khoảng 100 đồng/m2, nhưng hầu như không có người bán. Tại khu Trung tâm hành chính Dĩ An, 5 năm trước giá cũng chỉ dao động từ 16-18 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 70-80 triệu đồng/m2.

Việc tăng giá mạnh từ các dự án cũ khiến cho việc “săn” nhà phố tại khu vực này đã khó càng thêm khó. Mới đây, dự án nhà phố liên kề Cité D’amour tại Dĩ An ngay sau khi công bố giá bán chỉ từ 4,5-5 tỷ đồng/căn đã lập tức gây sốt. Dự án chỉ có 77 căn nhà phố xây sẵn, nhưng có đến hàng trăm người đăng ký mua, nên theo chia sẻ của đơn vị phát triển dự án, khả năng sẽ phải tổ chức bốc thăm để tạo sự công bằng cho khách hàng.

Giá ảo hay không ảo?

Sự tăng giá không ngừng của thị trường bất động sản TP.HCM gần đây đã tạo nên một cơn địa chấn về tâm lý. Nhiều ý kiến cho rằng, giá nhà đất đang trong cơn sốt “ảo” nên đứng ngoài chờ đợi, nhưng cũng có người sớm “vào hàng” và kiếm được bộn tiền nhờ tận dụng được cơ hội giá tăng, và tất nhiên, cũng có người phải “ôm hận” vì không nhận diện được thời cơ.

Lý giải về cơn sốt giá nhà phố thời gian qua, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty DRH Holdings cho rằng, không chỉ các nhà đầu tư, người mua nhà để ở, mà ngay cả các doanh nghiệp đầu tư bất động sản cũng không lường được thị trường thời gian qua.

“Đành rằng trong đầu tư khó nói trước, nhưng nhiều doanh nghiệp không khỏi hối tiếc, giá như lúc đó đừng mở bán vội, mà để đến bây giờ mới bán thì lời to", ông Sơn nói và cho rằng, điều đáng nói nhất là hiện nay, quỹ đất ở TP. Thủ Đức không còn, mà quỹ đất không còn thì không có sản phẩm mới, trong khi nhu cầu gia tăng đột biến, nên giá nhà tăng là tất yếu.

Theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, thời gian qua, bất động sản tăng giá ở khắp nơi, có nơi tăng thực, có nơi tăng ảo, nhưng riêng với thị trường nhà phố Thủ Đức và các khu vực giáp ranh, có lẽ sự tăng giá là thực.

“TP. Thủ Đức và khu vực Dĩ An, Thuận An được xem là lõi của tốc độ đô thị hóa. Cùng với hàng loạt khu công nghệ cao, khu công nghiệp thu hút hàng vạn người lao động và các chuyên gia mỗi năm, nên nhu cầu gia tăng đột biến”, ông Tiến nói và cho rằng, nhu cầu thì không ngừng tăng, trong khi nhà liền thổ không thể “nở”, nên giá nhà khó giảm.

Một nguyên nhân nữa khiến thị trường nhà phố tăng mạnh thời gian qua là bởi các sản phẩm như nhà phố xây sẵn, nhà lẻ… vốn có tính tích lũy và an toàn cao nên được ưa chuộng hơn so với những sản phẩm khác. Các sản phẩm đất nền, đất rẫy tuy mang lại nhiều cơ hội có, nhưng rủi ro cũng cao do đặc thù thường không xuất phát từ nhu cầu thực, còn với các nhà đầu tư “ăn chắc, mặc bền” thì nhà phố là kênh an toàn gần như tuyệt đối và giá trị chỉ có tăng theo thời gian.

“Tâm lý chúng ta thường lấy quá khứ để đánh giá hiện tại và đối với bất động sản, đây lại chính là ‘cái bẫy tâm lý’, là lực cản lớn trong kinh doanh hoặc ra quyết định đầu tư và mua nhà. Đây là bài học trong suốt vài thập niên qua, thị trường chứng kiến nhiều trường hợp phải hối tiếc do quá thận trọng, chờ đợi giá nhà giảm mới mua vào để rồi sau đó mất cơ hội an cư vì giá liên tục tăng lên. Trước đây đã vậy, bây giờ khả năng giá nhà đất giảm càng khó hơn, do vậy, nếu có cơ hội thì không nên chần chừ, bởi nhu cầu ngày càng tăng, còn đất ngày càng ít đi”, ông Tiến nhấn mạnh.