'Không nên bắt buộc bán bất động sản trên giấy phải qua sàn'

Nhiều thành viên Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho rằng không nên quy định bắt buộc bán, thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn.

Quan điểm này được các thành viên Uỷ ban Thường vụ Quốc hội nêu tại phiên họp chuyên đề pháp luật ngày 12/4, khi cho ý kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo tờ trình, Chính phủ đề xuất áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai (bất động sản trên giấy) bắt buộc phải qua sàn giao dịch. Cụ thể, theo Điều 57, hai loại giao dịch bất động sản phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Thực tế, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, sau đó được bỏ khi sửa luật năm 2014 và áp dụng đến nay. Theo đánh giá nêu trong tờ trình, tám năm qua, việc không bắt buộc giao dịch mua, bán, chuyển nhượng bất động sản phải qua sàn đã làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin, nhất là với bất động sản hình thành trong tương lai.

Nêu ý kiến tại phiên thảo luận, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhận xét Nghị quyết 18 của T.Ư Đảng khóa XIII về đất đai yêu cầu tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản, nhưng lại chưa được thể chế hoá tại dự thảo lần này. Trong khi đó, dự thảo lại đưa vào yêu cầu bắt buộc phải giao dịch qua sàn. "Mình cứ lúc thế này lúc thế kia rất khó cho thị trường", Chủ tịch Quốc hội nói.

Ông cho rằng dự thảo luật chỉ có thể quy định thiết chế, địa vị, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch. Còn người mua có chọn tham gia hay không, tham gia sàn nào là quyền của họ.

Tổng Thư ký Quốc hội Bùi Văn Cường cũng băn khoăn về quy định bắt buộc giao dịch qua sàn với bất động sản hình thành trong tương lai và đề nghị ban soạn thảo cân nhắc sự cần thiết quy định này.

Ông Cường cho hay, theo phản ánh của một số chủ đầu tư, họ có thể bán trực tiếp cho người mua mà không cần qua sàn giao dịch bất động sản, tức không mất thêm phí trung gian.

Vì thế, Tổng thư ký Quốc hội nói cân nhắc quy định này để giảm chi phí không cần thiết. Thay vì bắt buộc giao dịch nhà ở, dự án trong tương lai phải qua sàn, ông đề nghị có quy định mở, tức người mua và bán có thể chọn giao dịch qua sàn hoặc không.

Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, công nghệ và môi trường của Quốc hội Lê Quang Huy cũng góp ý, giao dịch mua bán, chuyển nhượng hay thuê bất động sản trong tương lai là giao dịch dân sự, không nhất thiết phải thực hiện qua sàn. "Không nên bắt buộc, mà chỉ nên khuyến khích", ông nêu quan điểm.

Thẩm tra nội dung này, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế nhận xét quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn; chưa rõ trách nhiệm của sàn giao dịch khi chủ đầu tư xảy ra tranh chấp, hay không thực hiện đúng cam kết. Giao dịch qua sàn cũng làm tăng chi phí, khoảng 8-10%, do đây chỉ là khâu trung gian.

Chưa kể, thực tế có hiện tượng các sàn câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả. Do đó, việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để độc quyền, câu kết, gây ảnh hưởng đến minh bạch thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.

Giải trình thêm sau đó, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu quy định tại dự thảo luật chỉ bắt buộc với bất động sản hình thành trong tương lai, bởi đây là tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án phức tạp. Nên để tránh rủi ro cho người mua, việc đề xuất giao dịch bất động sản này phải qua sàn là cần thiết.

Ông Nghị cho hay, thực tế hiện nay các chủ đầu tư tùy điều kiện có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ sàn hoặc thành lập sàn riêng để giao dịch. Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản. Hầu hết chủ đầu tư, tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng.

Tuy vậy trước góp ý của thành viên Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Xây Dựng nói cơ quan soạn thảo sẽ rà soát kỹ để quy định này đảm bảo khả thi, tiện lợi cho các bên tham gia giao dịch bất động sản.

Liên quan tới quy định điều tiết thị trường bất động sản, các ý kiến tại Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đa phần cho rằng không cần thiết phải quy định một chương riêng như tại dự thảo luật.

Ông Lê Quang Huy, Chủ nhiệm Uỷ ban Khoa học, công nghệ và môi trường nói, các điều quy định điều tiết thị trường còn chung chung, chưa chi tiết, cụ thể và làm rõ nội hàm "đóng băng", "tăng trưởng nóng".

Đồng tình, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính ngân sách Nguyễn Hữu Toàn nói đã là thị trường thì can thiệp bằng chính sách, chứ không nên can thiệp hay điều tiết bằng các biện pháp hành chính. Mặt khác, một số quy định về điều tiết chỉ mang tính nguyên tắc, không rõ trách nhiệm ai sẽ là người điều phối khi thị trường sốt nóng, đóng băng.

Thẩm tra trước đó, thường trực Uỷ ban Kinh tế cũng cho rằng không nhất thiết phải thiết kế một chương riêng về điều tiết thị trường. Cơ quan này lo ngại một số biện pháp điều tiết thị trường bất động sản có thể hạn chế quyền hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình và quyền kinh doanh hợp pháp của doanh nghiệp.

Thay vì thiết kế một chương riêng, cơ quan thẩm tra đề nghị ban soạn thảo hoàn thiện theo hướng khi thị trường biến động ảnh hưởng tới kinh tế vĩ mô, Bộ Xây dựng cùng các cơ quan, địa phương quyết định, hoặc trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết, bình ổn.

Kết luận phiên thảo luận, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải lưu ý vấn đề nào thị trường có thể làm tốt thì Nhà nước không can thiệp. Tuy nhiên, Nhà nước sẵn sàng đưa ra các công cụ để điều tiết khi thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng, hoặc đình trệ để đảm bảo vận hành an toàn, lành mạnh.

Phó chủ tịch Quốc hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo các cơ quan soạn thảo, cơ quan hữu quan nghiên cứu tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cơ quan thẩm tra để hoàn chỉnh hồ sơ dự án Luật. Ủy ban Kinh tế hoàn chỉnh báo cáo thẩm tra để trình Quốc hội xem xét kỳ họp thứ 5 tới.