Không dễ xử lý nợ xấu bất động sản

Trước tình hình nợ xấu ngày càng tăng, ngân hàng ngoại trừ việc dự phòng rủi ro, cũng cần phải thanh lý tài sản đảm bảo để xử lý.

Ồ ạt rao bán nợ xấu

Việc ngân hàng thanh lý tài sản để xử lý nợ xấu không phải là chuyện mới. Tuy nhiên, nhiều bất động sản liên tục được rao bán và hạ giá mãi vẫn chưa thanh lý được. Các bất động sản giá vài chục, vài trăm tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng ngàn tỷ đồng liên tục xuất hiện trên mục phát mãi của ngân hàng.

Giữa tháng 8, Agribank rao bán hàng loạt dự án bất động sản, khách sạn tại khu du lịch. Khoản nợ lớn nhất nhà băng rao bán đợt này có giá khởi điểm hơn 1,100 tỷ đồng, của CTCP khách sạn Bến Du thuyền (Marina Hotel).

Tài sản đảm bảo của khoản nợ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có diện tích 3,860m2 thuộc Khu B của Dự án Trung tâm Bến Du thuyền Hoàng Gia tại Khu đô thị Vĩnh Hòa (phường Vĩnh Hòa, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa).

Khu A của Dự án Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia diện tích gần 6,000m2 cũng được VietinBank rao bán để thu hồi cho khoản nợ 540 tỷ đồng của Marina Hotel.

Hồi đầu tháng 8/2023, Agribank cũng thông báo lựa chọn đơn vị đấu giá tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất tại quần thể du lịch Thiên Bảo Hoàng Hải - Phú Quốc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Tài sản đảm bảo là các bất động sản thuộc quần thể du lịch Thiên Bảo Hoàng Hải - Phú Quốc để thu hồi khoản nợ 457 tỷ đồng của 7 doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái của Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Nhiều lô đất, tài sản gắn liền với đất được chia nhỏ để thế chấp có giá trị khoản nợ từ 40 đến gần 130 tỷ đồng.

Agribank từng thông báo đấu giá 6 khoản nợ lên tới hơn 1,000 tỷ đồng của CTCP Thành Phố Xanh, Công ty TNHH Âu - Á, Công ty TNHH Thương Mại Đầu Tư Hoàng Nguyên, Công ty TNHH Đầu Tư Khải Phong, Công ty TNHH Đầu Tư Nguyên Ngọc, Công ty TNHH MTV Mekong Đông Dương. Các khoản nợ tính đến 30/04/2023 hơn 1,200 tỷ đồng; có chung 36 tài sản thế chấp tại ngân hàng.

VietinBank là ngân hàng tích cực rao bán thanh lý tài sản đảm bảo nhất. Hồi đầu tháng 7, ngân hàng này từng công bố danh sách gồm 396 quyền sử dụng đất tại Hà Nội, Hưng Yên, Quảng Nam, Khánh Hòa, Đà Nẵng, TP.HCM, Đồng Nai, Cà Mau, Cần Thơ…

Các bất động sản được rao bán có giá từ vài trăm triệu đồng đến hàng trăm tỷ đồng. Tài sản đảm bảo gồm quyền sử dụng đất và biệt thự, nhà hàng, khách sạn 3-4 sao… Tổng giá trị tài sản đảm bảo cần xử lý lên tới hơn 8,000 tỷ đồng.

Giá trị lớn nhất trong danh sách tài sản cần thanh lý của VietinBank là 1 khách sạn 5 sao tại Đà Nẵng, xây dựng trên diện tích hơn 1,200m2, quy mô 236 phòng. Tài sản này được VietinBank chào bán với giá 600 tỷ đồng.

Giữa tháng 5, BIDV còn từng rao bán cả dự án nhà máy thủy điện, khoản nợ hơn 1,016 tỷ đồng của 2 doanh nghiệp liên quan đến nhà máy thủy điện Đắk Psi.

Tài sản bảo đảm cho khoản nợ gồm có: 16 bất động sản của bên vay và bên thứ ba; 70 bất động sản gồm máy móc thiết bị, xe chuyên dùng, xe ô tô các loại của bên vay; quyền đòi nợ đối với CTCP Thủy điện Nước Chè với số tiền 250.5 tỷ đồng và cổ phiếu chưa niêm yết của bên thứ ba.

Không dừng lại ở đó, BIDV còn thông báo bán đấu giá tài sản là dự án nhà máy Thủy điện Tân Thượng do CTCP Năng Lượng Tân Thượng làm chủ đầu tư với giá khởi điểm 325.3 tỷ đồng.

Thanh lý bất động sản không dễ

Trước tình trạng ngân hàng liên tục phát mãi tài sản, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế đánh giá, tình trạng các ngân hàng rao bán tài sản đảm bảo nhưng mãi không bán được là vấn đề từ trước đến nay. Đương nhiên, trước tình hình nợ xấu, ngân hàng phải có khoản dự phòng để xử lý, bên cạnh đó cũng phải xử lý các bất động sản.

“Thực ra, tài sản đảm bảo gắn liền với đất xử lý cực kỳ khó. Quyền sở hữu đất đai có cơ chế xử lý rất nhập nhằng, không rõ ràng. Thế nên việc rao bán bất động sản là tài sản đảm bảo là một trong những vấn đề khó khăn. Thêm vào đó, rất nhiều bất động sản trước đây được định giá quá cao, đến thời điểm hiện tại, có khi giá đã sụt giảm 5-7% và các ngân hàng rao bán với giá cũ, rao bán giảm dần mãi chẳng ai mua. Chưa kể, có những bất động sản giá trị quá lớn hoặc những bất động sản khó bán nếu chủ đầu tư không mua. Thế nên đây là chuyện không đơn giản” - ông Thịnh chia sẻ.

TS. Nguyễn Hữu Huân - Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM giải thích thêm, do tỷ lệ nợ xấu cao, dẫn đến việc phát mãi tài sản của ngân hàng sẽ tăng lên. Hiện tại, khi thị trường bất động sản đóng băng, việc rao bán bất động sản sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Những bất động sản có giá trị lớn thường gần như không có tính thanh khoản trong thời điểm này. Để bán được các tài sản này, buộc lòng ngân hàng phải giảm giá mạnh.

Thậm chí, những bất động sản này giảm giá cũng chưa chắc có người mua, vì thị trường bất động sản hiện khó khăn, việc tìm được đầu ra rất khó, đặc biệt là những tài sản có giá trị cao.

Mặc dù nền kinh tế đang thực thi chính sách tiền tệ mở rộng, nhưng phải cần thời gian mới phát huy được tác dụng. Trong thời gian đó, rõ ràng thị trường bất động sản vẫn đóng băng và sẽ khó khăn cho các ngân hàng trong việc phát mãi.

Bên cạnh đó, khi nguồn cung tăng đột biến, người mua có nhiều lựa chọn hơn, càng gây khó thanh lý cho các tài sản vào lúc này.

Dù Chính phủ đã có nhiều chính sách hỗ trợ bắt đầu được triển khai, TS. Nguyễn Hữu Huân đánh giá thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên nhờ những chính sách, nhưng cần thời gian, nên từ giờ đến cuối năm cũng sẽ khó để thị trường bất động sản quay trở lại thời kỳ trước năm 2022.

“Cần ít nhất vài năm nữa thị trường bất động sản mới có thể sôi động trở lại như trước đây. Việc này, phần nào sẽ tác động đến tính thanh khoản của các bất động sản mà ngân hàng đang rao bán. Nhìn chung, thời gian càng về sau, khi bất động sản ấm dần lên, càng dễ cho việc thanh lý bất động sản của ngân hàng, nhưng cũng không nên kỳ vọng quá nhiều vào điều đó.

Thứ hai, cần phải theo dõi thị trường chứng khoán, vì dòng tiền sẽ đi từ gửi tiết kiệm sang chứng khoán trước; sau đó, khi thị trường chứng khoán bùng nổ xong, nhà đầu tư mới chốt lời để chuyển sang bất động sản. Bất động sản cuối năm sẽ ấm lên, chứ không quá sôi động như chúng ta đang kỳ vọng” - TS. Huân cho hay.