Không dễ M&A bất động sản

Thị trường M&A bất động sản được cho sẽ ngày càng khắt khe hơn về mặt pháp lý khi ba bộ luật có hiệu lực từ ngày 1/8.

Theo ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills, trước việc đón đầu các luật mới về bất động sản vừa có hiệu lực, các chủ đầu tư đang tích cực M&A để thu gom quỹ đất.

Các chủ đầu tư đang tích cực M&A để thu gom quỹ đất nhằm đón đầu luật mới có hiệu lựcHiếm thương vụ thành công

Mới đây, Kim Oanh Group đã hợp tác với NTT Urban Development, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi Co Ltd (Nhật Bản) để phát triển The One World - khu dân cư rộng 50 ha tại Bình Dương.

Bên cạnh đó, Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) đã mua lại 25% cổ phần trong Dự án Paragon Đại Phước từ Tập đoàn Nam Long với giá khoảng 26 triệu USD.

Hay như CapitaLand Investment dự kiến đầu tư thêm 73 - 110 triệu USD tại Việt Nam để xây dựng hoặc mua lại các khu công nghiệp trong 2 năm tới.

Trước đó, một trong những thương vụ đình đám có thể kể đến là Mapletree Logistics Trust (MLT) - quỹ đầu tư đến từ Singapore đã chi hơn 50 triệu USD mua lại 2 nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên.

Dù vậy, trên thực tế không phải thương vụ M&A nào cũng dễ dàng tìm được chủ đầu tư. Từ đầu năm 2024, nhiều doanh nghiệp bất động sản phía Nam tích cực chào bán dự án để thu xếp dòng tiền, song vẫn chưa tìm được đối tác ưng ý.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Group cho biết, hiện có rất nhiều chủ đầu tư chào bán quỹ đất của mình tại TP.HCM, Vũng Tàu, Long An… nhưng rất hiếm thương vụ M&A thành công.

Xu hướng M&A khắt khe hơn

Đại diện một quỹ đầu tư của Singapore tại TP.HCM chuyên M&A quỹ đất dự án bất động sản cũng chia sẻ, sau khi xem xét 3 dự án bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An để rót vốn đầu tư nhưng đều không đáp ứng yêu cầu mà quỹ đầu tư đưa ra.

Nguyên nhân bởi pháp lý dự án, thời gian hoàn thiện pháp lý không được các doanh nghiệp cam kết rõ ràng. Ngoài ra, mức giá chào bán dự án mà bên bán đưa ra quá cao, do quỹ đất thường được cầm cố ngân hàng, thời gian dài, mức lãi suất ngân hàng được bên bán cộng vào giá bán dự án cùng lợi nhuận.

Chia sẻ vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh, hiện nay bên mua dự án rất kỹ trong việc lựa chọn dự án và họ rất sợ mua dự án chưa làm pháp lý. Nhất là các dự án chưa hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng, bởi thời gian thực hiện việc này rất lâu, tốn nhiều thời gian và chi phí.

“Doanh nghiệp chúng tôi cũng đang tích cực tìm mua dự án để phát triển, nhưng tới nay vẫn chưa thể M&A thành công. Các bước thẩm định dự án, cũng như thương thảo về thời gian hoàn thiện pháp lý, đền bù mặt bằng… là những trở ngại chính của các thương vụ M&A”, ông Thắng nói.

Dù vậy, khi các bộ luật mới vừa có hiệu lực, những “nút thắt” pháp lý được kỳ vọng sẽ được giải quyết và thu hút thêm dòng đầu tư và M&A bất động sản tại Việt Nam.

Nhận định về hoạt động M&A, bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, kể từ cuối năm 2023 đến nửa đầu năm 2024 đã ghi nhận nhiều thương vụ M&A bất động sản đáng chú ý, chủ yếu đến từ các nhà đầu tư Malaysia, Đài Loan, Trung Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc...

"Mục tiêu đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển", bà Trang phân tích.

Vị chuyên gia này nhìn nhận, nếu vào thời điểm 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland... thì nay, thị trường có thêm nhiều doanh nghiệp, tập đoàn mới tham gia cuộc chơi như Lotte Group, Sumitomo, Hong Kong Land...

Do đó, M&A bất động sản hứa hẹn sẽ sôi động từ nửa cuối năm 2024. Các thương vụ tiếp tục được thúc đẩy với sự tham gia của các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Ngoài phân khúc bất động sản công nghiệp và nhà ở, loại hình bất động sản thương mại văn phòng và du lịch, nghỉ dưỡng cũng được các nhà đầu tư quan tâm.