Không dễ kinh doanh bất động sản khu công nghiệp

Phân khúc bất động sản khu công nghiệp có dấu hiệu nóng lên từ việc dịch chuyển dòng tiền của các tập đoàn xuyên quốc gia Mỹ, EU, Trung Quốc… vào Việt Nam

Với dự báo trên, những doanh nghiệp (DN) không chuyên thị trường nhà - đất đã mở rộng kinh doanh bất động sản khu công nghiệp (KCN).

Đón xu hướng đầu tư nước ngoài

Công ty CP Sản xuất Kinh doanh và Xuất nhập khẩu Bình Thạnh (Gilimex) có hơn 40 năm trong ngành dệt may, song từ năm 2019 đã bắt đầu đầu tư phát triển các KCN. Đến nay, Gilimex đã vận hành và ghi nhận doanh thu từ dự án KCN tại tỉnh Thừa Thiên - Huế, đồng thời triển khai thêm dự án KCN Gilimex Vĩnh Long với quy mô 400 ha.

Bà Vũ Thị Thu Hằng, Giám đốc kinh doanh Công ty CP Khu Công nghiệp Gilimex, cho biết bất động sản KCN là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Phân khúc đầu tư này đang trở nên hấp dẫn khi Việt Nam đứng trước cơ hội đón làn sóng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực công nghệ cao. Điều này đã thúc đẩy nhiều tổ chức tập trung vốn để đầu tư bất động sản KCN.

Ông Đào Thế Anh, Chủ tịch RSL Group - hoạt động trong lĩnh vực tư vấn, xúc tiến đầu tư cho DN tìm kiếm mở rộng nhà máy sản xuất tại Việt Nam - cho biết hiện có nhiều DN không chuyên thị trường nhà - đất nhảy sang kinh doanh bất động sản KCN. Những DN này đang tập trung phát triển dự án ở các tỉnh phía Bắc và có xu hướng đầu tư các tỉnh giáp TP HCM vào cuối năm 2024.

Theo ông Thế Anh, lợi thế của những DN này là tiềm lực tài chính mạnh và hiểu biết rõ nhu cầu mà một nhà máy sản xuất cần có. Mặt khác, chủ các dự án bất động sản KCN luôn tìm cách tăng khả năng lấp đầy dự án, theo hướng hỗ trợ dịch vụ cho khách hàng - từ việc xin giấy chứng nhận đầu tư đến giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy…, hạ tầng tốt, mức giá cho thuê mặt bằng hợp lý.

"Cả nước hiện có 298 KCN đã đi vào hoạt động với tỉ lệ lấp đầy đạt 72,5%. Do đó, thời điểm này DN nào triển khai hạ tầng bất động sản KCN càng nhanh thì cơ hội thành công càng lớn" - ông Thế Anh nhận định.

Bức tranh không chỉ có màu hồng

Thực tế cho thấy để đầu tư một dự án KCN, DN phải có vài ngàn tỉ đồng và sự kiên nhẫn vì đây là kênh sinh lời dài hơi. Chưa kể, từ việc xin phép đến giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, thi công, thu hút nhà đầu tư là quá trình gian nan.

"Việc khách hàng đặt nhà máy tại KCN nào sẽ phụ thuộc theo các tập đoàn đa quốc gia - những "đại bàng" đầu chuỗi. Điều này đã thể hiện rõ khi những KCN ở các tỉnh phía Bắc có tỉ lệ lấp đầy là nhờ các tập đoàn Samsung, LG... kéo theo những vendor (nhà cung ứng), tạo thành chuỗi nhà máy sản xuất" - bà Hằng thông tin.

Ông Lê Anh Dũng, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản công nghiệp và Cho thuê A+, cho hay đầu tư một dự án bất động sản KCN phải mất 12 - 15 năm mới thu hồi được vốn. Do vậy, khi đã rót vốn vào lĩnh vực này, DN xây dựng cơ sở hạ tầng thiếu kỹ lưỡng, nóng vội cho thuê mặt bằng để sớm thu hồi vốn có thể dẫn đến "vỡ trận".

Theo PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội, lĩnh vực kinh doanh nào giàu tiềm năng thì nhiều DN nhảy vào là dễ hiểu. Tuy vậy, trong điều kiện hiện nay, DN muốn đầu tư vào phân khúc bất động sản KCN hoàn toàn khác với những năm nước ta mở cửa quan hệ kinh tế.

"Trước đây, phát triển KCN chủ yếu là phục vụ sản xuất. Còn bây giờ, tiêu chuẩn đầu tư vào KCN cao hơn rất nhiều. KCN đó không chỉ đáp ứng vấn đề đất đai, hạ tầng, bảo vệ môi trường, an sinh xã hội mà còn là các tiêu chí về văn hóa, phát triển bền vững" - ông Tuyến nói. Theo ông, DN cần nghiên cứu kỹ thực trạng, đánh giá nhu cầu của khách hàng, tránh tình trạng đầu tư tràn lan bất động sản KCN, rơi vào khủng hoảng thừa.