Khống chế được rủi ro, ngân hàng dần chuyển hướng cho vay bất động sản

Thị trường bất động sản dường như là lĩnh vực ít chịu tác động nhất từ dịch Covid-19 và được cho là có nhiều cơ hội để phục hồi sớm hơn khi nhu cầu thị trường hiện đang gia tăng. So với trước đây, tính chất rủi ro tín dụng bất động sản hiện đã khác đi nhiều, xuất hiện những biến thể mới. Đó là lý do khiến dòng tín dụng vẫn được các ngân hàng rót cho bất động sản trong thời gian qua.

Tại ĐHCĐ của ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) mới đây, ban lãnh đạo của nhà băng này cho biết đang tập trung nhiều nguồn lực cho vay vào lĩnh vực bất động sản cũng như các khách hàng lớn. Bởi lẽ bất động sản là lĩnh vực ít chịu ảnh hưởng bởi Covid-19, cơ cấu cho vay trong ngành này cũng đã chuyển hóa nên ngân hàng có thể tập trung vào việc kiểm soát rủi ro và xây dựng được kế hoach kinh doanh. Trong khi đó, xu hướng tín dụng của một số ngân hàng thương mại khác cũng cho thấy điều này.

Dòng vốn cho bất động sản đang chuyển hướng

Nhiều năm trước, ngân hàng tập trung cho vay vào nhóm các chủ đầu tư, rủi ro tín dụng theo đó được tập trung, gọi là tín dụng bất động sản. Một phần cũng liên quan đến cơ chế trần lãi suất trước đây bóp nghẹt tín dụng tiêu dùng.

Sau khi cơ chế trần lãi suất cho vay được tháo gỡ, lãi suất cơ bản âm thầm "mất tích", tín dụng tiêu dùng tại Việt Nam bước vào giai đoạn bùng nổ cho đến nay, trong đó có cấu phần lớn của tín dụng tiêu dùng bất động sản. Tín dụng bất động sản chủ yếu tập trung cho chủ đầu tư trước đây giờ có biến thể mới gồm tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và tín dụng phụ vụ tiêu dùng bất động sản (cá nhân vay mua, sửa chữa nhà…).

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tính đến tháng 6 này, tín dụng bất động sản toàn hệ thống chỉ tăng khoảng 1%, bằng một nửa so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của cả nước. Tuy nhiên, về tỷ trọng, tín dụng bất động sản vẫn chiếm gần 20% tổng dư nợ tín dụng cả nước, trong đó có gần 63% tổng dư nợ cho vay bất động sản là cá nhân vay mua nhà.

Cũng theo NHNN, những năm vừa qua, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng cao hơn mức tăng trưởng dư nợ tín dụng chung nhưng tập trung chủ yếu vào dư nợ phục vụ mục đích tự sử dụng (như nhu cầu về mua nhà ở).

Trong khi đó tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với mục đích kinh doanh bất động sản trong tổng dư nợ bất động sản ngày càng giảm. Cụ thể, tỷ lệ dư nợ tín dụng phục vụ mục đích kinh doanh bất động sản tính đến 31-12 của ba năm liên tiếp từ 2017 có xu hướng giảm dần, với mức tương ứng ba năm đó là 45,63%, 35,49% và 32,95%.

Với cơ cấu nói trên, dòng vốn cho vay chuyển nhiều hơn sang hình thái tín dụng tiêu dùng, cũng phân tách rõ các rủi ro. Thứ nhất, nếu trước đây dồn cho chủ đầu tư vay, tín dụng sẽ gặp rủi ro tập trung nếu chủ đầu tư gặp khó khăn, dự án gặp khó khăn, hoặc vốn bị sử dụng vốn sai mục đích… Thứ hai, cơ cấu chuyển nhiều hơn sang tín dụng tiêu dùng bất động sản, rủi ro được phân tán ra rất nhiều khoản vay nhỏ lẻ của cá nhân theo kiểu "trứng đặt vào nhiều giỏ".

Ngoài việc phân tán rủi ro, các khoản vay của cá nhân tiêu dùng bất động sản còn được ngân hàng quản lý chủ động hơn về dòng tiền, gắn với tiến độ của dự án.

Nói về sự chuyển hướng cho vay bất động sản của ngân hàng hiện nay, Giám đốc bán lẻ của một ngân hàng TMCP nhận định: “Cho vay bất động sản - tập trung vào cá nhân mua nhà - sẽ giúp ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn. Doanh nghiệp các lĩnh vực khác phục hồi rất chậm, trong khi nhu cầu mua nhà ở, mua đất đầu tư của cá nhân vẫn khá tốt. Đẩy mạnh cho vay mua nhà lúc này vừa giúp người dân, nhà đầu tư tận dụng cơ hội mua nhà giá tốt, vừa kích hoạt được doanh nghiệp trong hệ sinh thái của ngân hàng phục hồi”.

Tín dụng bất động sản không còn quá đáng sợ?

Đặt chung trong bối cảnh Covid-19, thị trường bất động sản dù có ảnh hưởng vì khó bán hàng nhưng khả năng phục hồi lại được đánh giá cao nhất. Một số phân khúc được đánh giá có triển vọng tăng trưởng đột phá trong thời gian tới như bất động sản công nghiệp hay nhà ở có mức giá trung bình. Dòng tín dụng đã được NHNN nắn theo hướng chảy vào nhu cầu thực và các dự án minh bạch, hoàn thiện pháp lý nên các các ngân hàng thương mại sẽ chủ động hơn trong việc phân loại rủi ro tín dụng.

Có thể thấy trong tháng 5 vừa qua, một số ngân hàng liên tục triển khai gói cho vay mua nhà với động thái giảm lãi suất cho vay mua nhà so với tháng trước. Cụ thể, TPBank đã giảm mức lãi suất ưu đãi từ 6,9% xuống còn 5% đối với gói vay ưu đãi ba tháng. Lãi suất sau ưu đãi ổn định với biên độ chỉ từ 1,5%/năm (áp dụng từ tháng thứ 4 đến tháng thứ 12) và 3,7% (áp dụng từ tháng thứ 13 trở đi). Với gói vay này, khách hàng vay mua nhà sẽ được cho vay lên đến 90% tài sản đảm bảo và thời gian vay kéo dài 25 năm.

Hay tại VPBank, dù chưa triển khai được các gói cụ thể nhưng trong bối cảnh tín dụng tiêu dùng, tín dụng tiểu thương, doanh nghiệp suy giảm, lãnh đạo ngân hàng này đang tính tới đẩy mạnh cho vay mua nhà.

Trong khi đó, ngân hàng Techcombank giảm lãi suất cho vay mua nhà từ 7,99% xuống 7,89% đối với gói vay ưu đãi 6 tháng và giảm lãi suất từ 8,79% xuống 8,29% đối với gói vay ưu đãi 12 tháng. Lãi suất sau ưu đãi của ngân hàng này vẫn giữ nguyên ở mức 11,5%. Ngoài việc triển khai các gói tín dụng bất động sản theo nhu cầu cá nhân thì nhà bằng này còn bày tỏ thẳng thắn chiến lược tập trung vào khách hàng doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Chia sẻ với cổ đông, ông Hồ Hùng Anh, Chủ tịch HĐQT Techcombank, cho biết ngay từ đầu, Techcombank đã đi theo nguyên tắc tập trung cho vay vào một số lĩnh vực, phân khúc mà tại đó ngân hàng tự tin có thể kiểm soát tốt nhất rủi ro và đạt được thị phần lớn nhất.

Với lĩnh vực bất động sản, vị này cho biết, ngân hàng đã ưu tiên phát triển từ năm năm trước và đây là lĩnh vực mà họ có lợi thế, đánh giá sẽ là lĩnh vực phát triển nhanh và thực tế đã cho thấy điều đó. Tất cả hệ số an toàn của Techcombank hiện nay đều được quản lý theo chuẩn Basel 2 và các chỉ số này của ngân hàng hiện đều ở mức rất cao.

“Danh mục bất động sản của ngân hàng tương đối lớn nhưng so với các tổ chức tín dụng khác lại không quá cao, và đáp ứng các chỉ số an toàn của các chuẩn. Hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản cũng được phân định rõ ràng đâu là cho vay kinh doanh đầu tư, đâu là cho vay để mua nhà”, ông Hùng Anh nhấn mạnh.

Ngoài ra chiến lược hướng đến khách hàng là doanh nghiệp bất động sản cũng được lãnh đạo nhà băng này chia sẻ rõ ràng. Chủ trương của Techcombank là không tập trung vào tất cả khách hàng lớn, mà có sự lựa chọn. Ngân hàng cũng chỉ tập trung vào các khách hàng có tài sản đảm bảo chứ không tập trung cho vay tín chấp. Cùng với đó là việc đẩy cao hệ số CASA (tiền gửi không kỳ hạn) để tăng NIM (chênh lệch giữa lãi đi vay và lãi cho vay) và tăng thu nhập.

“Techcombank cho rằng, thay vì bàn làm việc có 10 khách hàng thì chỉ cần ba khách hàng tốt nhất. Ngân hàng sẽ không phát triển thêm 5-10 khách hàng nữa để có thêm 5-10% thị phần rồi phải phân tán kiểm soát rủi ro”, ông Hùng Anh chia sẻ.

Thực tế, các nhà băng đã tích cực huy động vốn trung và dài hạn từ cuối năm 2019, không chỉ bằng việc tăng lãi suất huy động tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn dài mà còn bằng việc phát hành trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi dài hạn. Nhờ đó, nguồn vốn cung ứng ở các ngân hàng cho thị trường bất động sản không hẳn là thiếu. Nhu cầu mua nhà sau dịch tăng lên, các chủ đầu tư triển khai các dự án minh bạch sau khi các nút thắt pháp lý đã được gỡ thì tín dụng cho bất động sản không còn đáng sợ với ngân hàng.