Khơi thông phân khúc nhà ở vừa túi tiền

Việc gia tăng nguồn cung cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang là một thách thức không nhỏ đối với doanh nghiệp địa ốc.

Để tháo gỡ những nút thắt, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group đã có cuộc trao đổi về vấn đề này.

- Ông có thể chia sẻ rõ hơn về khái niệm nhà ở "vừa túi tiền"? Liệu nên có một quy định về "giá vừa túi tiền” trong tương lai?

Nhà ở vừa túi tiền là loại hình nhà ở (chung cư hoặc nhà phố) có tổng giá trị thanh toán phù hợp với mức chi trả bình quân với số đông người dân. Hiện nay, nhà ở vừa túi tiền được thị trường định nghĩa với mức giá từ 1 - 2 tỷ đồng/căn, mức giá cao hơn có thể lên đến 3 tỷ đồng/căn.

Mức giá được gọi là “vừa túi tiền” chỉ có tính tương đối. Ở thời điểm hiện tại đây được xem là hợp lý, nhưng trong tương lai, giá nhà hay bất kể một loại hàng hóa nào cũng tăng giá dựa trên mức độ lạm phát.

Về dài hạn thì chắc chắn giá nhà sẽ tăng lên. Hiện nay mức giá phù hợp được cho là dao động từ 1 - 3 tỷ đồng/căn, nhưng sau này có thể tăng lên là 1,2 - hơn 3 tỷ đồng/căn là điều dễ hiểu khi lạm phát của Việt Nam đang ở mức 4%-5%/năm. Đặc thù lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam thường sẽ tăng hơn một chút, thậm chí là gấp đôi tốc độ lạm phát. Ví dụ như bất động sản ở thời điểm hiện tại tăng khoảng từ 7 - 10%/năm là hợp lý.

Tôi nghĩ là không nên quy định hoá hay luật hoá khái niệm này. Bởi khái niệm “nhà ở vừa túi tiền”, cũng giống như mọi loại hàng hoá khác, phải được quy ước theo thị trường. Khi mà người bán và người mua đều công nhận một mức giá là hợp lý thì nó sẽ “vừa túi tiền”. Cho tới nay cũng chưa ai khẳng định hoặc tự định nghĩa khái niệm này và tôi cũng cho rằng không cần thiết phải làm như vậy.

- Đâu là những rào cản lớn nhất gây khó cho những nhà phát triển phân khúc này, thưa ông? Vậy nên tối ưu hoá ra sao để giảm được giá nhà?

Thực tế, khó khăn lớn nhất đối với các chủ đầu tư khi phát triển phân khúc này là việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp để triển khai dự án. Bên cạnh đó là chi phí tạo lập thấp nhất có thể như chi phí đất, chi phí xây dựng…

Về chi phí xây dựng, mỗi chủ đầu tư phải tính toán làm sao để chi phí xây dựng thấp nhất tương ứng với chất lượng sản phẩm vừa phải nhất, chứ không phải tiết kiệm chi phí để “ăn bớt” mà giảm chất lượng.

Theo tôi sẽ không có một công thức cụ thể nào để tối ưu hoá chi phí. Chủ đầu tư phải có những phương án để tính toán chi phí xây dựng phù hợp nhất đối với mỗi dự án.

Ví dụ, một dự án quy hoạch được xây 40 tầng nhưng sau khi tính toán cho thấy chi phí xây dựng đặc biệt phần kết cấu rất tốn kém, chưa kể tới các chi phí liên quan đến PCCC hay thang máy, thì biên lợi nhuận sẽ rất thấp. Như vậy, chủ đầu tư có thể chỉ xây 20 tầng để đảm bảo được chất lượng, độ an toàn và lợi nhuận cần thiết.

Tôi cho đây là một trong những khó khăn nhất của các chủ đầu tư nhà ở thương mại, khi họ phải tính toán một phương án xây dựng và kinh doanh khả dĩ nhất mà cân đối được rất nhiều yếu tố.

- Trong tương lai, theo ông, những dự án đầu tư công được triển khai có tác động thế nào trong việc hạ giá nhà ở?

Tôi cho rằng đây là một chính sách rất hay, có thể giúp khơi thông được quỹ đất phục vụ cho xây dựng nhà ở thương mại giá thấp. Việc phát triển hạ tầng giao thông ngày càng tốt như sẽ giúp tăng tính kết nối và mở rộng các khu vực tính từ lõi trung tâm.

Nếu như trước đây, quỹ nhà ở thương mại giá thấp nằm trong khu vực thuộc bán kính 15 – 20km tính từ lõi trung tâm. Thì nay, sau khi các tuyến cao tốc được hoàn thiện sẽ là cơ hội để mở rộng thêm nhiều quỹ đất mới để phát triển loại hình này.

Với khả năng kết nối được cải thiện, tình trạng khan hiếm quỹ đất vốn là một trong những vướng mắc lớn nhất sẽ phần nào được giải quyết. Bởi vậy, phát triển hạ tầng giao thông cũng được xem là động lực để cải thiện nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản.

- Luật Đất đai mới được Quốc hội thông qua có tác động đến việc phát triển nhà ở vừa túi tiền? Cần thêm những chính sách như thế nào để thu hút nhu cầu phát triển phân khúc này, thưa ông?

Luật Đất đai mới được thông qua có nhiều điểm tích cực, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn và công bằng hơn. Một trong những điểm tác động tích cực đối với loại hình nhà ở thương mại vừa túi tiền là nhà nước đứng ra thu hồi đất để phát triển các khu đô thị lớn, hỗn hợp, sau đó cho doanh nghiệp đấu giá hoặc đấu thầu để thực hiện dự án. Tôi hy vọng rằng, sau khi Luật mới có hiệu lực sẽ tạo ra được thêm nhiều quỹ đất sạch, có quy hoạch bài bản, giá đất hợp lý để doanh nghiệp triển khai loại hình nhà ở này.

Việc khó khăn nhất của doanh nghiệp là tìm ra được quỹ đất không chỉ với chi phí hợp lý mà còn phù hợp quy hoạch. Giải quyết được khâu quỹ đất để phát triển xem như được 50%. Do vậy, Nhà nước nên có thêm chính sách và giải pháp thực hiện nhằm hỗ trợ cũng như gia tăng quỹ đất cho loại hình nhà ở này. 50% còn lại sẽ phụ thuộc vào thời gian triển khai công tác pháp lý dự án nên được rút ngắn; nhà nước có chính sách ưu đãi tín dụng với lãi suất thấp cho cả nhà đầu tư và người dân mua nhà.

Doanh nghiệp cân đối lợi nhuận kỳ vọng mức hợp lý, áp dụng công nghệ mới trong lĩnh vực xây dựng để tăng năng xuất, tiết kiệm tránh lãng phí trong quá trình xây dựng. Như vậy sẽ có cơ hội tăng nguồn cung phân khúc này và giá bán sẽ phù hợp hơn.

- Trân trọng cảm ơn ông!