Khơi thông nguồn vốn, “chìa khóa” phát triển thị trường bất động sản

Nhiều tín hiệu tích cực khiến tăng trưởng tín dụng năm 2024 được kỳ vọng sẽ bứt tốc. Nhưng để khơi thông dòng tín dụng chảy vào thị trường địa ốc cần nhiều yếu tố.

Ngân hàng thừa tiền, doanh nghiệp khát vốn

Năm 2023 khép lại đầy sóng gió đối với ngành bất động sản, mặc dù ngay từ đầu năm hàng loạt Nghị quyết, Nghị định, Thông tư, Công điện của Chính phủ và các bộ, ngành được ban hành với mục đích hỗ trợ thị trường bất động sản nhanh chóng vượt qua cơn khủng hoảng. Nhưng đánh giá một cách khách quan, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục khó khăn và doanh nghiệp tiếp tục khát vốn.

Đáng chú ý, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được thị trường kỳ vọng nhất nhưng trong năm mới giải ngân được khoảng 1% vốn cho vay, tương đương 12.000 tỷ đồng. Đặc biệt, trong số 500 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tiến hành khảo sát, có tới 70% cho biết họ thiếu vốn để hoạt động trong năm 2023.

Trong khi cộng đồng doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang rất khát vốn để hoạt động, thì tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng lại không đạt mục tiêu đề ra. Cụ thể, vào tháng 7/2023 Ngân hàng Nhà nước đã phân bổ lại hạn mức tín dụng cho toàn hệ thống với mức tăng trưởng 14,5% so với năm 2022, tuy nhiên đến hết năm, tăng trưởng tín dụng đạt 13,71%.

Chuyên gia tài chính, TS.Nguyễn Trí Hiếu phân tích cho rằng: “Thị trường bất động sản đang phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng, chiếm tới 80%. Trong năm 2023, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, hệ thống ngân hàng đã nhiều lần điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, giúp doanh nghiệp phục hồi sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng vẫn khó ngồi lại với nhau do doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn bởi những khoản nợ đọng trước đó chưa thanh toán. Điều này dẫn tới nhiều ngân hàng không tiếp tục đổ vốn ra vì lo nợ xấu và nợ mất vốn, dẫn đến tình trạng ngân hàng thừa tiền còn doanh nghiệp thì khát vốn”.

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long nhìn nhận, thanh khoản thị trường liên ngân hàng dồi dào, nguồn vốn của các tổ chức tín dụng dư thừa, lãi suất đã giảm mạnh, nhưng tăng trưởng tín dụng lại ở mức thấp so với cùng kỳ nhiều năm trước. Thực tế này cho thấy phần lớn doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản, đang gặp nhiều khó khăn và chưa có nhu cầu về tài chính để mở rộng sản xuất, kinh doan".

Theo ông Long, khả năng chi trả, thanh toán nợ gốc và lãi vay sụt giảm; mất cân đối nguồn vốn khi tổng nợ phải trả trên vốn chủ tăng cao, huy động trái phiếu không khả thi... là những yếu tố bào mòn chất lượng dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay mà biểu hiện cụ thể là thị trường và mức cầu giảm, lợi nhuận giảm, dẫn đến khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp thấp. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng ở mức thấp, mặc dù Ngân hàng Nhà nước và toàn ngành ngân hàng đã nỗ lực triển khai nhiều giải pháp tăng cường khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp, người dân.

PGS.TS.Ngô Trí Long nhấn mạnh, việc triển khai các giải pháp để tăng khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp bất động sản là rất cần thiết để tổ chức tín dụng có điều kiện cung ứng vốn, mở rộng tín dụng đối với nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng kinh tế.

"Để giúp thị trường bất động sản đủ sức vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, cần nhiều giải pháp và việc đồng bộ các giải pháp sẽ tạo động lực thúc đẩy sự hồi phục và phát triển thị trường này. Đồng thời, để giải quyết bài toán nâng cao khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp bất động sản, không thể dựa vào mỗi chính sách tiền tệ, mà cần lực đẩy từ nhiều phía cũng như sự chung tay của các ngành nghề khác", ông Long nêu quan điểm.

Cơ hội nào cho thị trường bất động sản năm 2024 phát triển?

Báo cáo Tâm lý người tiêu dùng bất động sản do Batdongsan.com.vn công bố mới đây cho thấy, có tới 65% số người tham gia khảo sát cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản trong năm 2024 và khoảng 1/3 số người quan tâm tới đất nền, dù đây là loại hình có lượng giao dịch sụt giảm mạnh.

Trước xu hướng tâm lý của người tiêu dùng, trao đổi với PV, TS.Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, Việt Nam đang ở giai đoạn vàng phát triển, tiềm năng của thị trường bất động sản là rất lớm do vậy thị trường bất động sản cũng chính là động lực của sản xuất, giúp các lĩnh vực khác tăng trưởng. Thời điểm hiện tại, thị trường chưa phục hồi nhưng về lâu dài bất động sản có tiềm năng phát triển tốt và là kênh đầu tư hấp dẫn.

“Thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn nhất, việc tâm lý người mua, bán tích cực hơn sẽ là cơ hội cho thị trường bất động sản năm 2024 phát triển”, ông Điệp nói.

Nhìn nhận về xu hướng đầu tư bất động sản năm 2024, TS.Nguyễn Thế Điệp cho rằng, đất nền là một kênh đầu tư “vua” do sự đa dạng về giỏ hàng (diện tích, khu vực), về giá bán (từ vài trăm triệu đến nhiều tỷ đồng) và cả đối tượng đầu tư.

Theo vị chuyên gia này, bước sang năm 2024, giao dịch ở phân khúc này vẫn chưa thể sôi động, đất nền tiếp tục gặp khó khăn. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/1/2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền khiến mức độ quan tâm đối với phân khúc này chưa thể tăng trưởng như kỳ vọng.

Mặt bằng giá, nhu cầu mua đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất diện tích lớn. Ngược lại, tính thanh khoản sẽ được cải thiện với các lô đất nền có diện tích nhỏ và giá giao dịch thứ cấp dự báo tăng nhẹ so với năm vừa qua.

“Từ nay cho đến nửa đầu năm 2024 được xem là bước khởi đầu của chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản. Phải từ giữa năm 2024 trở đi, sự phục hồi của thị trường đất nền mới rõ nét về sức cầu. Nhu cầu của nhà đầu tư đối với phân khúc đất nền vẫn rất lớn nhưng rào cản tâm lý, yếu tố rủi ro, biên lợi nhuận khiến họ phần nào e ngại, thận trọng khi đưa ra quyết định đầu tư. Từ năm 2025 trở đi, thị trường đất nền sẽ bước vào chu kỳ tăng giá.

Trong dài hạn, giá đất nền và giao dịch sẽ tăng lên trở lại. Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhiều người lựa chọn hàng đầu. Nhà đầu tư đang hướng đến những khu vực vùng ven của các thành phố lớn hoặc các địa phương có tốc độ đô thị hóa cao, tăng trưởng kinh tế, đầu tư phát triển mạnh về hạ tầng, có nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai. Tôi tin rằng, với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, đất nền vẫn sẽ tăng trưởng bền vững”, TS.Nguyễn Thế Điệp dự báo.

Phó Chủ tịch VARS Trần Văn Bình cho rằng, bên cạnh pháp lý, nguồn vốn chính là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới sức khỏe của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Chính vì thế, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản là chìa khóa quan trọng, động lực to lớn cho phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong năm 2024 và trung dài hạn.