"Khơi thông" dòng vốn cho thị trường bất động sản

Đóng góp không nhỏ vào sự phát triển của toàn nền kinh tế với khoảng 7-8% GDP, song, thị trường bất động sản (BĐS) đang có dấu hiệu “trầm lắng” do thiếu hụt nguồn vốn đầu tư. Vấn đề "khơi thông" dòng vốn cho thị trường BĐS tiếp tục phát triển tiếp tục trở thành vấn đề nóng được các chuyên gia thảo luận và hiến kế.

Theo thống kê từ các doanh nghiệp BĐS niêm yết, số ngày tồn kho BĐS đang tăng lên mức báo động. Cụ thể, số ngày tồn kho bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và khoảng gấp đôi so với giai đoạn 2019-2020.

Nhiều chuyên gia nhận định rằng, thị trường BĐS đang rơi vào tình trạng “trầm lắng” và lý giải nguyên nhân là do các doanh nghiệp, tập đoàn lớn gặp khó khăn về vốn. Tốc độ triển khai dự án chậm đi, vòng quay tiền chậm lại và áp lực lãi vay ngày một lớn, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp BĐS hiện nay gần như “tắc nghẽn” kể từ quý II/2022, đang tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng, BĐS.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, thị trường BĐS cho biết: “Hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp gần đây đang là một điều nhức nhối, là dư cung, thừa nguồn và thiếu vốn. Hiện có khoảng 30 - 40% các doanh nghiệp BĐS, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây, họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, BĐS”.

Dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS rất đa dạng, bao gồm: nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân và vay từ tổ chức tín dụng, vốn FDI, vốn huy động từ thị trường quốc tế thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp hoặc vay các tổ chức nước ngoài, phát hành trái phiếu doanh nghiệp…

Trong đó, nguồn vốn tín dụng từ hệ thống tổ chức tín dụng và vốn huy động trên thị trường chứng khoán là hai nguồn vốn trọng yếu. Tuy nhiên, trong năm 2022 hai dòng vốn này đều chịu áp lực bị kiểm soát chặt chẽ hoặc khó tiếp cận hơn.

"Thông báo ngày 30/7/2022 của Ngân hàng Nhà nước, đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS trên cả nước đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%)."

Theo đánh giá của TS. Lê Xuân Nghĩa – Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, dòng vốn cho thị trường BĐS đang có vấn đề nghiêm trọng. Vị này cho hay, vốn tín dụng thời gian qua luôn được kiểm soát chặt chẽ. Mặt khác, trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng tín dụng đổ vào thị trường BĐS đã tăng hơn 14%. Do đó, các doanh nghiệp cũng không nên mong đợi quá nhiều từ vốn tín dụng ngân hàng.

Về vốn từ thị trường chứng khoán, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định, đây là nguồn cứu cánh của một số doanh nghiệp, tập đoàn BĐS lớn đã lên sàn trong những năm qua. Tuy nhiên, dòng vốn này đang giảm sút do giá cổ phiếu xuống thấp và thanh khoản thấp.

Bên cạnh dòng vốn tín dụng và vốn huy động trên thị trường chứng khoán, nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp cũng là dòng vốn chính của thị trường BĐS. Tuy nhiên, trong 7 tháng đầu năm 2022, doanh nghiệp BĐS chỉ phát hành 45 nghìn tỷ đồng, giảm mạnh so với những năm trước.

“Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS khiến cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn. Ước khoảng 120 nghìn tỷ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay và 360 nghìn tỷ trong giai đoạn 2022-2024” – TS. Lê Xuân Nghĩa cho hay.

Nhanh chóng khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS

Vừa qua, việc Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng cũng được các chuyên gia kỳ vọng sẽ đem lại tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS, đặc biệt là vấn đề dòng vốn. Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam: “Thông báo điều chỉnh room tín dụng mới nhất của Ngân hàng Nhà nước là một động thái "bẻ khoá" tích cực, giúp trực tiếp bơm nguồn tiền vào nền kinh tế hậu COVID-19, từ đó tiếp sức cho các lĩnh vực và ngành nghề, bao gồm dịch vụ, sản xuất, kinh doanh và BĐS”.

Trước những khó khăn về vốn cho thị trường BĐS, các cơ quan chức năng và các chuyên gia đều rất quan tâm và đưa ra các giải pháp nhằm khơi thông dòng vốn.

Theo đề xuất của TS. Cấn Văn Lực, Nhà nước cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định số 153/2020/NĐ-CP và Nghị định số 156/2020/NĐ-CP phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp…), cần thiết có xếp hạng tín nhiệm, quy định phân nhóm các phân khúc BĐS... Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt: Quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs), cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS…

Đồng quan điểm với này, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh rằng, từ nay đến cuối năm phải hoàn thành việc sửa đổi, bổ sung Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp BĐS có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang.

Bên cạnh đó, phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài. Cuối cùng là các doanh nghiệp không nên phát hành chịu lãi suất cao, không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh để mất uy tín, nhanh chóng đăng ký xếp hạng và bảo mật thông tin.

Về giải pháp vốn, TS. Lê Xuân Sang - Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng nhận định, phương châm cho phát triển các kênh đầu tư BĐS là củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp BĐS và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành.

"Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không "dàn hàng ngang" mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu", TS. Lê Xuân Sang cho biết.

TS. Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, ngành BĐS là ngành chịu tác động nặng nề của dịch COVID-19, do đó doanh nghiệp BĐS cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi sản xuất, kinh doanh.

"Việc siết chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu nên xem xét một cách hợp lý, tránh gây sốc thị trường BĐS, làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung đến các thị trường khác trong bối cảnh Chính phủ có các giải pháp phục hồi phát triển kinh tế sau đại dịch COVID-19" - ông Nguyễn Quốc Hùng chỉ ra.

Nhìn chung, ba nhóm giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS được các chuyên gia khuyến nghị gồm: Thứ nhất, lành mạnh hóa tín dụng BĐS; Thứ hai, hoàn thiện khung khổ pháp lý cho thị trường chứng khoán nói chung, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói riêng; Thứ ba, đa dạng hóa nguồn vốn và tập trung phát triển các mô hình kinh doanh và sản phẩm BĐS tốt. Tất nhiên, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS tiếp tục phát triển cần sự nỗ lực đồng bộ từ tất cả các bên liên quan trong thực hiện các giải pháp nêu trên.