Khối tài sản 22.000 tỷ đồng của chủ dự án Đồi Rồng

Dù vốn điều lệ ở mức 3.000 tỷ đồng, không quá cao so với tổng mức đầu tư của dự án khu du lịch quốc tế Đồi Rồng, tổng cộng nguồn vốn của Vạn Hương Investoco vẫn đạt hơn 22.450 tỷ đồng.

Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội vừa công bố kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2023 của CTCP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương (Vạn Hương Investoco), ghi nhận khoản lỗ 10,5 tỷ đồng, cao gần gấp đôi so với khoản lỗ 5,4 tỷ đồng của cùng kỳ 2022.

Tính đến ngày 30/6/2023, vốn chủ sở hữu của Vạn Hương giảm nhẹ so với đầu năm về còn 3.007 tỷ đồng. Tổng nợ phải trả tăng 11,2% lên 19.443 tỷ đồng, với 4.546 tỷ đồng trong đó là dư nợ trái phiếu.

Bên kia bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của Vạn Hương tăng hơn 1.900 tỷ đồng so với thời điểm cuối năm 2022 lên 22.450 tỷ đồng. Đây là mức cao trong ngành bất động sản, thua kém đôi chút so với Khang Điền (22.882 tỷ đồng) và cao hơn nhiều các doanh nghiệp đầu ngành khác như Phát Đạt (20.633 tỷ đồng), DIC Corp (14.047 tỷ đồng).

Tổng nợ tiệm cận ngưỡng 20.000 tỷ đồng và tổng tài sản gần chạm mốc 1 tỷ USD phần nào nói lên tiềm lực của Vạn Hương Investoco và giá trị của dự án mà doanh nghiệp này sở hữu.

Thành lập từ năm 2010, CTCP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương được biết đến là chủ đầu tư Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng (Đồ Sơn, Hải Phòng) có quy mô 480 ha, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 25.000 tỷ đồng.

Dự án bao gồm các hạng mục như: Sân golf 27 hố; trung tâm hội nghị, hội thảo; nhà ở nghỉ dưỡng cao cấp; khách sạn 5 sao; resort; khu phố thương mại; biển nhân tạo; bể bơi nước ngọt, bể bơi nước mặn; công viên nước; khu vui chơi giải trí.

Một góc bãi biển nhân tạo của dự án Đồi Rồng. Ảnh: Duy Quyền

Tại thời điểm cuối năm 2016, vốn điều lệ của Vạn Hương Investoco là 120 tỷ đồng với 3 cổ đông sáng lập gồm ông Phạm Văn Hùng nắm giữ 70% vốn, ông Bùi Quang Khả nắm giữ 25% và ông Nguyễn Thế Dũng sở hữu 5% còn lại.

Đến ngày 13/12/2016, Vạn Hương tăng vốn điều lệ lên 200 tỷ đồng, tỷ lệ sở hữu của ông Phạm Văn Hùng giảm xuống còn 38,39%; ông Bùi Quang Khả còn 14%; trong khi ông Nguyễn Thế Dũng thoái toàn bộ vốn tại đây.

4 năm sau đó, vào ngày 5/11/2020, vốn điều lệ của doanh nghiệp này tăng từ 200 tỷ đồng lên 2.682 tỷ đồng. Tới ngày 15/6/2021, Vạn Hương tiếp tục tăng vốn lên 3.000 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông không được công bố.

Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật của Vạn Hương từ tháng 7/2019 đến nay là ông Phạm Ngọc Tuân. Ông Tuân từng là Thành viên HĐQT, Tổng giám đốc của CTCP Đầu tư Tổng hợp Hà Nội (HNX: SHN) - thành viên của Tập đoàn Geleximco. Vợ ông Tuân - bà Trần Kim Khánh hiện là Ủy viên HĐQT của Chứng khoán An Bình (ABS), Trưởng ban Ban Tài chính của Tập đoàn Geleximco.

Dòng vốn chục nghìn tỷ đồng chảy qua Đồi Rồng

Đồng thời với giai đoạn tăng vốn mạnh, Vạn Hương Investoco cùng với các thành viên khác trong hệ sinh thái Geleximco liên tục huy động vốn thực hiện Khu du lịch Quốc tế Đồi Rồng.

Thống kê của Mekong ASEAN cho thấy, trong 2 năm từ 4/2020 - 4/2022, Vạn Hương hút về gần 5.770 tỷ đồng trái phiếu, trong đó, 2 lô trái phiếu mã DRGCH2124003 và DRGCH2126001 (tổng giá trị theo mệnh giá là 1.400 tỷ đồng) do CTCP Chứng khoán An Bình (ABS) và Ngân hàng TMCP An Bình (ABBank - ABB) – 2 thành viên mảng tài chính ngân hàng của Geleximco tham gia thu xếp.

Trực tiếp ABS còn là nhà đầu tư trái phiếu lớn của Vạn Hương khi sở hữu 632 tỷ đồng trái phiếu tính đến ngày 30/6/2023. Con số này tương đương gần 62,5% vốn điều lệ và chiếm 30% tổng tài sản của ABS.

Trong khi đó, Vạn Hương cũng có nhiều lần mang một phần Dự án Đồi Rồng đi thế chấp tại ABBank. Mới đây nhất, vào các ngày 29 và 30/6/2023, Vạn Hương đã mang toàn bộ quyền tài sản là lợi tức thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị của quyền sử dụng đất gắn liền với hàng chục khu đất thuộc phân khu X (Zone 10) của dự án Khu du lịch Quốc tế Đồi thế chấp tại ABBank.

Một góc 'siêu' dự án Khu du lịch Quốc tế Đồi Rồng. Ảnh: Duy Quyền

ABS và ABB không phải là pháp nhân duy nhất trong hệ sinh thái Geleximco của doanh nhân Vũ Văn Tiền “rót tiền” vào Vạn Hương Investoco.

Vào ngày 25/8/2023, cổ đông CTCP Glexhomes vừa thông qua kế hoạch đầu tư tài chính ngắn hạn vào Vạn Hương Investoco, thông qua các hình thức như đầu tư trái phiếu, cho vay... với tổng giá trị 5.000 tỷ đồng, thời hạn đầu tư từ 12 - 36 tháng. Theo Glexhomes, mục đích của việc đầu tư này là bổ sung vốn phục vụ nhu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh của Vạn Hương.

Trước đó, vào ngày 11/8/2023, Glexhomes cũng tổ chức họp ĐHĐCĐ bất thường để thông qua một kế hoạch rót vốn vào Vạn Hương, giá trị rót vốn cũng là 5.000 tỷ đồng, thời hạn đầu tư là 12 tháng. Đáng chú ý, vào những ngày cuối năm 2022, cổ đông Glexhomes cũng đồng thuận cho phép doanh nghiệp này đầu tư 5.000 tỷ đồng vào Vạn Hương Investoco.

Theo BCTC năm 2022, tại ngày 31/12/2022, Glexhomes ghi nhận 7.059 tỷ đồng phải thu từ Vạn Hương Investoco, đây là các hợp đồng vay vốn có thời hạn 12 tháng, lãi suất không quá 8%/năm, bên cạnh 54,6 tỷ đồng lãi cho vay và 12,8 tỷ đồng lãi trái phiếu. Ngoài ra, trong năm 2022, doanh nghiệp này cũng mua vào 734 tỷ đồng trái phiếu mã DRGCH2123005 của Vạn Hương từ 2 tổ chức không rõ danh tính.

Ở chiều ngược lại, Glexhomes ghi nhận 7.885 tỷ đồng các khoản nhận ký quỹ, ký cược ngắn hạn, tăng mạnh so với con số 6,6 tỷ đồng của đầu năm 2022. Đây là các khoản nhận đặt cọc theo văn bản thỏa thuận cung cấp dịch vụ tìm kiếm, giới thiệu, tư vấn cho khách hàng các thông tin về bất động sản liên quan đến Dự án Khu Du lịch Quốc tế Đồi Rồng.

Một thành viên khác của Geleximco là CTCP Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Bất động sản HTL Việt Nam (chủ đầu tư dự án Gelexia Riverside 885 Tam Trinh, Hoàng Mai, Hà Nội) ngày 18/9/2019 đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Vạn Hương Investoco tại khu đảo Balboa thuộc Dự án Đồi Rồng.

3 tháng sau đó, vào ngày 20/11/2019, toàn bộ quyền đòi nợ, quyền yêu cầu tài sản, quyền bồi thường thiệt hại, quyền thụ hưởng bảo hiểm phát sinh từ hợp đồng nói trên được HTL Việt Nam mang đi thế chấp tại Ngân hàng An Bình (ABBank).

Tương tự, CTCP TBIC từ tháng 9 - 11/2022 đã có 4 hợp đồng kinh tế/đơn đặt hàng, thực hiện thi công phần ngầm; móng; thân; xây trát trong nhà và hoàn thiện mặt ngoài 29 căn shophouse và biệt thự - Khu VI và 28 căn biệt thự - Khu VII, ký kết với Vạn Hương Investoco. Toàn bộ quyền đòi nợ phát sinh của TBIC từ các hợp đồng này được mang thế chấp tại ABBank vào đầu năm 2023.