21/01/2024 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Khối ngoại làm chủ “cuộc chơi” M&A bất động sản 2024?

Các chuyên gia dự báo, hoạt động M&A bất động sản (BĐS) sẽ sôi động hơn trong năm 2024.

Ông Trần Đại Nghĩa – Chuyên gia pháp lý dự án, CEO Công ty TNHH Tư vấn & Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) đã có cuộc trao đổi về vấn đề này.

Năm 2023, tình hình BĐS trong nước còn nhiều khó khăn. Theo ông, điều đó sẽ tác động như thế nào tới hoạt động M&A trong lĩnh vực này năm 2024?

Như các báo cáo của các hiệp hội doanh nghiệp Việt Nam, năm 2023 là thời điểm các doanh nghiệp BĐS trong nước tìm kiếm các giải pháp cho vấn đề trái phiếu. Sức ép từ vấn đề này khiến nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu và bán đi nhiều tài sản để thu xếp tài chính.

Những tài sản kiểu này trên thị trường rất nhiều, tuy nhiên có một yếu tố quyết định đến giao dịch có thành công hay không lại nằm ở chất lượng tài sản đó. Những dự án được đem đi bán sẽ chỉ thu hút nếu có đủ pháp lý, đặc biệt là phù hợp theo các luật mới được Quốc hội thông qua trong năm 2023.

Vậy hoạt động M&A BĐS trong năm 2024 sẽ ra sao? Liệu ý kiến cho rằng khối ngoại sẽ chiếm ưu thế trong mảng này có chính xác?

Ông Trần Đại Nghĩa: Tôi không đồng tính với những ý kiến cho rằng trong thời gian tới khối ngoại sẽ chiếm ưu thế trong thị trường M&A BĐS năm 2024. Theo tôi, họ sẽ rất e ngại khi mua BĐS vào giai đoạn này.

Đầu tiên, trong bối cảnh BĐS Việt Nam đang trải qua quá trình “sàng lọc” thị trường, ngay cả những nhà đầu tư nước ngoài lâu năm tại Việt Nam cũng không thể đánh giá hết được những rủi ro của thị trường, nhất là khi còn đang chờ đợi các văn bản pháp lý hướng dẫn các Luật mới.

Hiện chưa phải thời điểm thích hợp để khối ngoại “xuống tiền” cho các hoạt động M&A, trừ khi dự án đảm bảo pháp lý hoặc có tiềm năng đặc biệt lớn.

Dù không mạnh mẽ nhưng trong năm 2024, hoạt động M&A BĐS vẫn sẽ sôi động hơn. Tuy nhiên, tôi thấy, sự “trở lại” này không bắt nguồn từ khối ngoại.

Động lực của thị trường này có thể sẽ nằm ở các dự án được tháo gỡ trong năm 2023. Những doanh nghiệp nào tham gia sâu vào quá trình “giải cứu” thị trường này thời gian qua sẽ tự hiểu năng lực của họ trong hoạt động mua bán này và sẽ có chính sách phù hợp.

Các doanh nghiệp đang có sẵn quỹ đất mà muốn phát triển nhiều khả năng sẽ đợi tới khi thị trường hồi phục, có thể là 2026, sẽ phù hợp hơn. Trong nửa đầu năm 2024, thị trường này vẫn sẽ trầm lắng cho tới quý 3 và quý 4 mới có thêm tín hiệu khởi sắc.

Theo ông, phân khúc nào sẽ được ưu tiên cho hoạt động M&A BĐS?

Giá BĐS công nghiệp của Việt Nam sẽ ngày càng gia tăng sau khi các dự án cơ sở hạ tầng lớn hình thành, như cao tốc Bắc Nam. Trừ khi với mức giá quá tốt, tôi không nghĩ có nhiều thương vụ M&A trong mảng này sẽ diễn ra trong thời gian tới.

Bởi vậy, mảng BĐS nhà ở là nơi tôi nghĩ có thể sẽ sôi động hơn. Tuy nhiên, BĐS nhà ở, đặc biệt là ở các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, lại phụ thuộc rất lớn vào vấn đề chính sách. Tuy nhiên, hiện nay các quy định pháp lý mới vẫn đang chờ được triển khai cụ thể.

Ngoài ra, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua là cơ sở để quyết định tất cả những việc này. Một khi có hành lang pháp lý mới, sẽ có một số lượng rất lớn các dự án sẽ được khơi thông và tạo sức đẩy cho hoạt động M&A.

M&A BĐS có đóng góp như thế nào trong quá trình phục hồi thị trường BĐS trong 2024, thưa ông?

Ví dụ như một doanh nghiệp đang có 10 dự án trong tay và được tháo gỡ pháp lý rồi, họ sẽ không bao giờ bán hết. Trong giai đoạn vừa qua, thị trường đang rất “khát” nguồn cung, các doanh nghiệp sẽ phải ưu tiên hoàn thiện càng nhanh càng tốt để bán ra thị trường. Bởi nếu qua nhịp phục hồi này, khi thị trường có nhiều nguồn cung sẽ rất khó cho những ai chậm chân có thể bán được.

Khi các doanh nghiệp bán được các sản phẩm rồi, họ sẽ lại tiếp tục lấy dòng tiền đó để phát triển những dự án của họ. Điều đó sẽ tạo ra tính thanh khoản cho thị trường BĐS một cách bền vững hơn.

Trân trọng cảm ơn ông!