Khởi đầu chu kỳ bất động sản mới

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4+1 chu kỳ phát triển, mỗi chu kỳ gắn liền với sự ra đời và hoàn thiện của Luật Đất đai.

Chia sẻ tại Hội thảo "Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư" diễn ra mới đây, PGS TS Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới với cơ hội lớn, nhưng cũng đầy thách thức.

PGS TS Trần Kim Chung.Sự khởi đầu của chu kỳ mới

PGS TS Trần Kim Chung cho biết, Luật Đất đai năm 1987 đã đặt nền móng cho thị trường. Giao dịch nhà đất giai đoạn này chủ yếu tự phát và không chính thức.

Cho đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, nhấn mạnh về việc đất đai có giá, thị trường bất động sản sơ khai hình thành và chủ yếu gắn liền với chủ thể đất đai.

Đến Luật Đất đai năm 2003 xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Giai đoạn này chứng kiến sự phát triển của các nhà chung cư cao tầng và gắn với chủ thể xây dựng. Các công ty xây dựng trở thành các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản. Đây là giai đoạn tập trung hóa.

Sau 10 năm, Luật Đất đai 2013 tạo sự phát triển mới. Luật Đất đai cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã hỗ trợ, thúc đẩy cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2014 - 2023 với rất nhiều thành tựu và kết quả. Giai đoạn này chứng kiến sự tham gia giữa các ngân hàng, hệ thống tín dụng vào thị trường bất động sản. PGS TS Trần Kim Chung gọi đây là giai đoạn tiền tệ hóa.

Và mới đây, thị trường bất động sản đã chứng kiến việc sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai 2024, mở ra thêm 1 chu kỳ mới cho thị trường.

Một thị trường khác biệt

Nhìn lại thị trường trong các chu kỳ qua, vị chuyên gia nhìn nhận, giai đoạn 2013 - 2014 là giai đoạn thị trường phục hồi sau khủng hoảng 2011 - 2013 nhờ hỗ trợ của Nghị quyết 02/NQ-CP. Năm 2014, thị trường đã có nhiều dấu hiệu sáng sủa nhưng lại tiếp tục chậm lại do một số nguyên nhân bên ngoài thị trường bất động sản.

Giai đoạn 2015 - 2018, thị trường bước vào giai đoạn phát triển mạnh. Thời kỳ này, thị trường bùng nổ với sự phát triển của loại hình condotel và officetel, đặc biệt tại các địa điểm du lịch. Hệ quả là cho đến nay, vấn đề condotel, officetel vẫn đang bỏ ngỏ.

Giai đoạn 2018 - 2022, thị trường rơi vào trầm lắng, sau đó chuyển hướng. Cụ thể, từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2022, thị trường condotel rơi vào trầm lắng và trái phiếu bất động sản nở rộ, thị trường bất động sản cao cấp thăng hoa. Các nhà đầu tư phát triển bất động sản tiến hành phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản cao cấp, lớn về quy mô, giá trị cao về sản phẩm.

Theo đó, thị trường bất động sản từ 2019 đến đầu năm 2022 không những không suy giảm mà còn tăng trưởng.

Giai đoạn 2022 - 2023, thị trường suy giảm mạnh mẽ. Cụ thể, từ tháng 4 năm 2022 đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản suy giảm do nhiều nguyên nhân như khó khăn về tín dụng và đầu tư công, luồng tiền từ thị trường chứng khoán suy giảm, xuất nhập khẩu giảm do suy giảm đơn hàng kéo theo nhu cầu nhà thuê của lao động khu công nghiệp giảm.

Bước sang năm 2024, thị trường ghi nhận sự khác biệt. Trong đó, thị trường căn hộ chung cư có một "cú đội giá". Nếu như các chung cư trung cấp trước giai đoạn năm 2022 - 2023 dao động quanh mức 35 - 40 triệu đồng/m2 thì sang năm 2024, giá tăng mạnh dao động từ 65 - 70 triệu đồng/m2, đặc biệt tại Hà Nội.

Thị trường đất nền cũng ghi nhận tăng giá tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội như huyện Hoài Đức giá đất đã tăng 81%, huyện Đông Anh tăng 53% và huyện Thanh Oai tăng tới 90% so với đầu năm ngoái.

Với phân khúc condotel, thị trường này có dấu hiệu bão hòa. Nguồn cung tăng nhưng tiêu thụ giảm mạnh, chỉ đạt 1% trong quý I/2024. Sức cầu thấp nhất trong 5 năm qua.

Còn bất động sản công nghiệp tiếp tục diễn biến tích cực. Với thị trường bất động sản, đây vẫn là lĩnh vực duy trì vị trí số 2 trong thu hút vốn FDI.

3 kịch bản cho thị trường

Dự báo thị trường bất động sản giai đoạn 2025 - 2030, PGS TS Trần Kim Chung cho rằng sẽ có khả năng diễn ra 1 trong 3 kịch bản.

Cụ thể, với kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất. Với kịch bản không thuận lợi, thị trường phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít xảy ra nhất. Với kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, phát triển mạnh ở mọi phân khúc. Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng dự báo thị trường sẽ có nhiều thách thức.

Thứ nhất, về đồng bộ hóa thể chế, cần đẩy mạnh các trình tự thủ tục để đưa luật đi vào cuộc sống.

Thứ hai, huy động các nguồn lực phát triển. Việt Nam cần thu hút đủ nguồn lực truyền thống và mới cho phát triển thị trường như hệ thống tái thế chấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ; quỹ đầu tư tín thác bất động sản…

Thứ ba, cải thiện quy trình, thủ tục liên quan đến quy hoạch và sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản mới, đặc biệt là các nội dung mới, luôn kèm theo ban hành các quy trình mới. Việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẵn sàng.

Thứ tư, về công cụ tài chính mới, cần phát triển các công cụ tài chính phái sinh cho thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản vẫn chưa có sự ra đời và tham gia của các công cụ tài chính như hệ thống tái thế chấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ; quỹ đầu tư tín thác; tài chính hóa nguồn đất lân cận các công trình hạ tầng… "Vì vậy, với giai đoạn mới hiện nay, thách thức ra đời các công cụ tài chính phái sinh mới là rất lớn và hết sức cần thiết" - PGS TS Trần Kim Chung nhận định.