Khốc liệt đua tranh 'miếng bánh' mặt bằng trung tâm thương mại

Cuộc đua tranh “miếng bánh” thị phần mặt bằng trung tâm thương mại đang ngày càng khốc liệt với sự hiện diện của hàng loạt “tay chơi” mới có tiềm lực tài chính hùng mạnh, cạnh tranh sòng phẳng với những tên tuổi lớn đã hiện diện nhiều năm.

Ông Phan Anh Tuấn, quản lý một sàn bất động sản đang vận hành hơn 12.000m2 mặt sàn trung tâm thương mại trên địa bàn quận 1 (TP.HCM), cho hay kể từ đầu năm 2024 đến nay, tình hình kinh doanh của công ty ông khởi sắc đáng kể, tỷ lệ lấp đầy các mặt bằng luôn đạt 93-98%.

Tỷ lệ lấp đầy tăng, giá leo thang

"Vào cuối năm 2022, chúng tôi đã phải trải qua một giai đoạn đầy khó khăn khi chấp nhận giảm giá từ 15 - 20%, nhưng đối tác vẫn chọn trả mặt bằng. Tuy nhiên, gần 1 năm qua, khi sức mua tăng, các thương hiệu lớn bắt đầu mở rộng, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê đã dần phục hồi trở lại", ông Tuấn chia sẻ.

Đáng chú ý, theo ông Tuấn, công ty ông vừa từ chối hợp đồng “béo bở” với một thương hiệu vali, túi xách cao cấp đang có nhu cầu mở rộng cửa hàng. “Họ chấp nhận chi tiền để giành được vị trí đắc địa đã có chủ, nhưng chúng tôi nói không để giữ chữ tín với khách hàng cũ”, ông Tuấn tiết lộ.

Kết quả khảo sát thực tế cũng cho thấy thị trường trung tâm thương mại đang có cú bứt tốc mạnh mẽ kể từ đầu năm 2024. Hầu hết mặt sàn tại các trung tâm thương mại tên tuổi trên địa bàn quận 1 như Saigon Center, Parkson Lê Thánh Tôn, Vincom... hiện trong trạng thái lấp đầy trên dưới 95%.

Báo cáo mới nhất của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy những con số đầy lạc quan. Đơn cử, theo Avison Young Việt Nam, khối đế bán lẻ tại các khách sạn lớn ở quận 1 như Rex Arcade, MPlaza Saigon, Times Square, Terra Royal... đang có tỷ lệ lấp đầy là 100%

Tỷ lệ lấp đầy cao cũng đang diễn ra tại các trung tâm thương mại cao cấp như Diamond Plaza, Saigon Center, Vincom Center Đồng Khởi... Những diện tích trống thường là các vị trí không thuận lợi, nằm khuất, hoặc diện tích quá nhỏ.

Có một thực tế dễ thấy là trong thời gian qua, nguồn cung mặt bằng trung tâm thương mại tại khu vực trung tâm TP.HCM, đặc biệt là quận 1, gần như không có sự cải thiện. Cung không theo kịp cầu khiến giới chủ phân khúc này càng tự tin neo giá cho thuê cao.

Cụ thể, theo Avison Young, quý vừa qua, giá thuê mặt bằng bán lẻ trung tâm quận 1 vào khoảng 275-300 USD/m2/tháng (tương đương 7 triệu đồng mỗi m2). Trong khi số liệu của Savills chỉ ra giá chào thuê trung bình tại tầng trệt của trung tâm thương mại trọng điểm khu quận 1, quận 3 đang ở mức 230 USD/m2/tháng, tăng 2,7% so với cùng kỳ năm 2023.

Cạnh tranh ngày càng khốc liệt

Những con số ấn tượng về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê cho thấy sức hút của phân khúc mặt bằng trung tâm thương mại. Đây cũng là lý do những tên tuổi với tiềm lực tài chính hùng mạnh ở cả trong và ngoài nước đang đẩy nhanh cuộc đua tranh giành “miếng bánh” béo bở này.

Mới đây, dự án WTC Gateway của chủ đầu tư Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP - Becamex IDC dự kiến triển khai tại thành phố mới Bình Dương đang thu hút sự chú ý đặc biệt khi được giới thiệu sẽ là trung tâm thương mại lớn nhất Việt Nam.

Với tổng diện tích công bố ban đầu lên tới 168.000 m2, bao gồm tổ hợp trung tâm mua sắm cao 6 tầng, quảng trường lớn sâu 5m, khu vui chơi thể thao trong nhà, phố bán lẻ… WTC Gateway được xem như dự án mở đường để Becamex IDC tiến vào phân khúc trung tâm thương mại.

Trước Becamex IDC, THACO được đánh giá là một trong những “ông lớn” tích cực nhất trong cuộc đua tranh giành thị phần mặt bằng bán lẻ, khi liên tiếp đưa vào vận hành các trung tâm thương mại và đại siêu thị tầm cỡ. Sau khi tung “bom tấn” Emart thứ 3 tại TP.HCM, ông lớn này dự kiến tiến ra Hà Nội.

Bên cạnh Becamex IDC và THACO, kết quả thăm dò cho thấy, thị trường trung tâm thương mại đang có sự hiện diện của hàng loạt tên tuổi lớn. Đơn cử, dự án có tổng diện tích sàn lớn bậc nhất hiện nay là Vincom Mega Mall Royal City (Hà Nội) với tổng cộng 230.000 m2 sàn cho thuê. Kế đến là Vincom Mega Mall Times City (Hà Nội) có tổng diện tích hơn 200.000 m2.

Cũng không thể không nhắc đến AEON, ông lớn được mệnh danh như “kẻ đi săn” trên thị trường trung tâm thương mại Việt Nam khi liên tục “vươn vòi” ra khắp các tỉnh thành cả trong Nam, ngoài Bắc cùng tham vọng rất lớn.

Bà Trang Đỗ, chuyên gia cao cấp của Colliers (Việt Nam), nhận định “miếng bánh” thị phần mặt bằng bán lẻ vô cùng hấp dẫn nhưng cũng ngày càng khốc liệt hơn khi một số thương hiệu bán lẻ đến từ Nga, Mỹ, châu Âu có tiềm lực mạnh đang nôn nóng nhảy vào thị trường Việt Nam.

Chính sự cạnh tranh khốc liệt khiến giới chủ trung tâm thương mại ngày càng chuộng xu hướng mở rộng ra khu vực vùng ven thay vì cố gắng “đốt tiền” để ở lại khu vực trung tâm. Ngay cả các ông lớn như Central Group và Aeon Mall đang mở rộng mô hình mới tại vùng ven TP.HCM và Hà Nội.

Bên cạnh xu hướng “dạt vùng ven”, giới chủ phát triển mặt bằng trung tâm thương mại liên tục phải đưa ra chiến lược cải tổ trong thời gian qua. Điển hình, tại TP.HCM, trung tâm thương mại Hùng Vương Plaza, mới đây đã khai thác trở lại sau thời gian dài đóng cửa sửa chữa và đổi chủ.

Dự báo về thị trường mặt bằng trung tâm thương mại thời gian tới, bà Võ Thị Phương Mai, Trưởng phòng dịch vụ mặt bằng bán lẻ CBRE Việt Nam, cho rằng trong ngắn hạn giá thuê sẽ khó giảm vì nguồn cung không có sự cải thiện trong khi các thương hiệu lớn có kế hoạch tham gia vào thị trường Việt Nam vẫn muốn giữ chỗ ở những nơi đắc địa.

Ở tầm nhìn trung và dài hạn, theo giới chuyên gia, khi các dự án lớn hoàn thiện, nguồn cung mặt bằng được cải thiện, mức độ cạnh tranh tăng, giới chủ cần có chiến lược kinh doanh tốt hơn để giành lợi thế, trong đó chất lượng mặt bằng và tiện ích kèm theo là yếu tố cốt lõi để duy trì sức hút.