Khốc liệt cuộc chiến săn quỹ đất

Quỹ đất ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu phát triển dự án ngày càng cao, đòi hỏi các doanh nghiệp không ngừng săn tìm quỹ đất. Những cuộc đấu giá quỹ đất gần đây đã minh chứng cho sự khốc liệt của cuộc chiến săn quỹ đất của thị trường địa ốc phía Nam.

Nóng bỏng những cuộc đấu giá quỹ đất

Mới đây, nguồn tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Đồng Nai cho biết, vừa tổ chức đấu giá thành công lô đất 49 ha tại xã Bình Sơn, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.

Cuộc đấu giá có sự tham gia của 7 nhà đầu tư, gồm các doanh nghiệp lớn ở khu vực phía Nam. Với giá khởi điểm 612,5 tỷ đồng, trải qua 3 vòng đấu giá, kết quả Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi (thành viên của Kim Oanh Group) có trụ sở chính ở Bình Dương đã trúng giá với mức giá gần 1.270 tỷ đồng, cao hơn gấp đôi so với giá khởi điểm.

Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, khu đất đấu này trước đây do Tổng công ty Cao su Đồng Nai sử dụng. Sau đó UBND tỉnh thu hồi giao lại Trung tâm Phát triển quỹ đất quản lý. Lô đất nằm vị trí đắc địa, được xem là "đất vàng" với mặt tiền giáp Tỉnh lộ 769, gần Dự án Sân bay quốc tế Long Thành. Mục đích sử dụng đất là đất ở dự án, đất công trình giáo dục, công trình dịch vụ đô thị...

Ngoài lô "đất vàng" trên, Đồng Nai đang tiến hành hoàn tất các hồ sơ để bán đấu giá hàng loạt lô đất đẹp khác ở TP. Biên Hoà. Số tiền thu được sẽ triển khai một số dự án trọng điểm của tỉnh.

Đây không phải là vụ đấu giá được đẩy giá cao duy nhất ở thị trường phía Nam, mà trước đó, đã có những vụ đấu giá từng gây chấn động thị trường. Có thể kể đến vụ các đại gia địa ốc tại TP.HCM tham gia đấu giá một khu đất tại Mũi Né, TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận. Theo đó, tỉnh Bình Thuận đưa ra đấu giá một khu đất có quy mô diện tích khoảng 26 ha với mức giá khởi điểm 372 tỷ đồng và Công ty Đầu tư Việt - Úc đã trúng đấu giá với mức giá cao hơn gấp đôi so với giá khởi điểm là 772 tỷ đồng.

Sau khi Việt - Úc trúng đấu giá khu đất này, đã chuyển nhượng lại cho Công ty Hưng Lộc Phát. Dù không tiết lộ mức giá chuyển nhượng lại là bao nhiêu, song mức giá được chuyển nhượng chắc chắn cao hơn mức giá mà Việt - Úc đã đấu thành công.

Trong câu chuyện săn quỹ đất, đáng chú ý gần đây là sự xuất hiện của một doanh nghiệp trong ngành giải khát, Tập đoàn Tân Hiệp Phát. Khá nhiều vụ đấu giá quỹ đất gần đây đều có sự tham gia của tập đoàn này, như vụ đấu giá đất Long Thành mới đây. Trước đó, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tổ chức đấu giá quyền sử dụng 18.165 m2 đất ngay trung tâm TP. Vũng Tàu với 4 công ty cổ phần, hợp danh và một cá nhân là ông Trần Quý Thanh (Chủ tịch Tập đoàn Tân Hiệp Phát) tham gia đấu giá với mức khởi điểm hơn 255 tỷ đồng.

Sau 9 vòng bỏ phiếu kín, ông Thanh là người trúng đấu giá tài sản với 394 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm gần 140 tỷ đồng. Đây là khu đất được UBND tỉnh giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh quản lý, khai thác từ năm 2005 theo quy hoạch phục vụ lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội. Trong trường hợp tổ chức kinh tế trúng đấu giá, thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của dự án đầu tư không quá 50 năm.

Thiết lập mặt bằng giá mới

Theo phân tích của giới chuyên môn, một trong những nguyên nhân khiến giá đất một số khu vực thời gian qua tăng mạnh, một phần xuất phát từ sự so sánh của thị trường vào các vụ đấu giá đất.

Cụ thể, sau cuộc đấu giá của Công ty Việt - Úc, mặt bằng giá đất Mũi Né đã xác lập một mặt bằng mới, hàng loạt dự án bất động sản khu vực này tăng giá khá cao. Đơn cử, tại Dự án Queen Pearl, liền kề với khu đất của Việt - Úc trúng đấu giá do Danh Khôi đầu tư, trước đó có mức giá bán ra thị trường trung bình chỉ từ 8 - 10 triệu đồng/m2, đã nhanh chóng được các nhà đầu tư thứ cấp đẩy lên mức 17 - 20 triệu đồng/m2.

Theo tính toán của các nhà đầu tư, với mức giá mà Việt - Úc đã đấu thành công, chưa kể sau khi Hưng Lộc Phát nhận chuyển nhượng lại thêm một lần chênh lệch nữa, dự án có hệ số sử dụng đất 40%, cộng với tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư hạ tầng, một khi dự án này được công bố ra thị trường, chí ít cũng phải có mức giá từ từ 20 triệu đồng/m2 trở lên.

“Lúc đấu giá thành công dự án này, nhiều người bảo Việt Úc phá giá thị trường, nhưng tôi lại không nghĩ vậy, bởi hơn ai hết, tôi là người hiểu rõ được tiềm năng của thị trường, hiểu rõ được giá trị khu đất này và mỗi doanh nghiệp có một chiến lược đầu tư khác nhau”, ông Từ Văn Phước, Chủ tịch HĐQT Công ty Việt - Úc chia sẻ.

Theo chia sẻ của đại diện các doanh nghiệp đang đầu tư các dự án tại Mũi Né, không chỉ giá thị trường tại các dự án hiện hữu tăng mạnh, mà sau vụ đấu giá của Việt - Úc cũng khiến các dự án đang trong giai đoạn đề bù giải tỏa gặp rất nhiều khó khăn trong việc thỏa thuận giá đền bù, vì người có đất không chấp nhận giá đã thỏa thuận trước đó.

Tương tự, trở lại vụ việc Công ty Thuận Lợi đấu giá thành công khu đất ở Long Thành, theo đánh giá của giới am hiểu thị trường, đây là mức giá sẽ tạo nên một câu chuyện mới cho thị trường bất động sản Long Thành sắp tới. Bởi theo tính toán của các chuyên gia, nếu dự án có hệ số sử dụng đất tương đương 40%, tính ra sau khi đóng tiền sử dụng đất, chi phí làm hạ tầng và các chi phí khác, giá sản phẩm của dự án bán ra thị trường cũng phải từ 16 - 20 triệu đồng/m2 mới có lợi nhuận. Trong khi đó, giá đất các dự án ở khu vực này hiện nay trên thị trường chỉ dao động từ 12 - 15 triệu đồng/m2, nên khả năng sau vụ đấu giá này, sẽ thiết lập nên một mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản khu vực này.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Kim Oanh Group cũng thừa nhận, mức giá 1.270 tỷ đồng mà Công ty Thuận Lợi đấu giá thành công quả thật là rất cao so với giá thị trường.

“Nhìn vào hiện tại, quả thật mức giá đấu giá thành công là rất cao, song với kinh nghiệm kinh doanh của mình, chúng tôi đã có sự tính toán khi đưa ra mức giá này và tự tin chúng tôi sẽ triển khai tốt dự án này, bởi chúng tôi tự tin đưa ra mức giá cao là so sánh dự án với tiềm năng trong tương lai chứ không phải hiện tại”, bà Oanh nói và cho rằng, sau khi Thuận Lợi trúng đất giá dự án, cũng có nhiều ý kiến cho rằng Kim Oanh phá giá thị trường, song hoàn toàn không phải vậy. Hiện nay, việc tìm kiếm quỹ đất bằng việc đi mua gom đất nhỏ lẻ rồi lo thủ tục rất mất thời gian và chi phí, trong khi việc tham gia đấu giá này, doanh nghiệp không phải mất nhiều thời gian về thủ tục, còn Nhà nước cũng được lợi.