Khoảng cách thời gian giữa các con sóng trong một chu kì của thị trường BĐS cục bộ nhà đầu tư cần biết để hạn chế rủi ro

Bài viết này mình sẽ phân tích sâu hơn bài trước có chủ đề “ SỐT ĐẤT CỤC BỘ NƠI CHÔN VÙI NHỮNG NHÀ ĐẦU TƯ GIÀU LÒNG THAM NHƯNG THIẾU KINH NGHIỆM” đâu là lý do thật sự mà các nhà đầu tư mới thường thất bại khi tham đầu tư bất động sản.

Ai cũng biết một chu kỳ của bất động sản luôn song hành với chu kỳ của nền kinh tế về mặt tổng thể vĩ mô tuy nhiên trong một chu kỳ lớn này luôn có những chu kỳ nhỏ diễn ra cục bộ tại một địa phương nào đó và mỗi chu kỳ này thông thường sẽ trải qua 04 con sóng với khoảng cách thời gian khác nhau có thể dài có thể ngắn mà rất rất và rất ít người có thể nắm bắt một cách chính xác được.

Chính cái khoảng cách về thời gian giữa các con sóng này quyết định thương vụ đầu tư của chúng ta thành công hay thất bại vì với nguồn vốn có hạn rất ít nhà đầu tư có thể chịu đựng được nếu phải đầu tư rất dài hạn hoặc là bị chôn vốn nếu thị trường chuyển biến xấu và không biết khi nào mới hồi phục ( không áp dụng cho những nhà đầu tư có nhiều tiền vì bất động sản đối với họ chỉ là kênh trú ẩn dài hạn có thể là 7 năm 10 năm hay thậm chí là 15 năm chứ không phải đầu tư thông thường như số đông)

Bốn con sóng trong bất động sản này xuất hiện khi xảy ra sốt đất cục bộ tại một địa phương nào đó bắt đầu từ thông tin về quy hoạch về hạ tầng giao thông – sân bay – cảng biển – địa giới hành chính mới – đặc khu - khu công nghiệp ….. và rất nhiều các yếu tố mà nó làm cho bất động sản tại một địa phương cục bộ sốt nóng và tăng giá có thể là x2 x5 thậm chí x10 về giá trong một khoảng thời gian cực ngắn sau đó giá sẽ quay đầu giảm sâu và đóng băng nếu có những thông tin xấu như là thay đổi hay dừng quy hoạch, các tin đồn, thời gian triển khai … nói chung là các thông tin làm cho bất động sản xì hơi nhanh chóng như lúc nó tăng giá. Nó có thể đi hết đủ 4 con sóng của một chu kỳ hay chỉ đỉ hết con sóng thứ nhất hay thứ 2 rồi dừng lại…..

THÔNG TIN SẼ CÓ 2 LOẠI ĐÓ LÀ THÔNG TIN ĐỒN THỔI VÀ THÔNG TIN ĐƯỢC XÁC NHẬN CỦA CHÍNH QUYỀN VÀ CHỦ ĐẦU TƯ.

VỚI DẠNG LÀ THÔNG TIN ĐỒN THỔI THÌ NÓ LÀ 50/50 CÓ THỂ CÓ HOẶC CÓ THỂ KHÔNG CÓ

Với dạng thông tin này nó là vô cùng rủi ro nhưng cũng là cơ hội để các nhà đầu cơ lão luyện gia tăng tài sản của mình một cách nhanh chóng. Và cũng là nơi nhưng nhà đầu tư non kinh nghiệm và không hiểu thị trường cũng nhưng không hiểu tính chất và khoảng cách của các con sóng trong một thị trường cục bộ diễn ra như thế nào rất dễ bị sa lầy hay mất hết sạch tiền cho các khoản đầu tư dạng này

Có thể nói đến như sân bay lưỡng dụng Técníc Hớn Quản (Bình Phước) các bạn có thể xem tại đây

Sân bay Técníc Hớn Quản (Bình Phước) còn nằm trên giấy, cò đất đã làm náo loạn vùng quê: https://tuoitre.vn/san-bay-tecnic-hon-quan-binh-phuoc-con...

“Sốt đất ảo” ở Bình Phước - ôm đất bạc tỉ mà “khóc” : https://laodong.vn/.../sot-dat-ao-o-binh-phuoc-om-dat-bac...

'Sốt đất' sân bay Técníc Hớn Quản: 'Cò đất', môi giới đã... bay hết : https://thanhnien.vn/sot-dat-san-bay-tecnic-hon-quan-co...

Hay vào năm 2010 là cơn sốt đất tại Ba Vì

'Bong bóng' bất động sản Ba Vì vỡ tan : https://vnexpress.net/bong-bong-bat-dong-san-ba-vi-vo-tan...

Và còn rất nhiều địa phương khác diễn ra các cơn sốt đất cục bộ chỉ vì thông tin đồn thổi khiến nhiều nhà đầu tư tay mơ ngã ngựa và ôm nợ do lòng tham khi chưa đánh giá được thông tin một cách chính xác.

Giải pháp : Với dạng thông tin chưa xác định được độ chính xác thì nếu muốn tham gia chỉ có một cách đó là tham gia vào nhanh và rút thật nhanh không được tham lam vì chỉ cần vài ngày, một tuần và lâu lắm thì một tháng thị trường đóng băng ngay lập tức nếu có thông tin xấu. Phù hợp cho người có kinh nghiệm và chỉ sử dụng một phần vốn rất nhỏ có thể là 5% tới 10% tổng số vốn đồng thời quản trị tốt cảm xúc. Với những ndt có số vốn nhỏ và ít kinh nghiệm vẫn có thể tham gia thị trường này bằng cách lướt cọc xác định tỷ lệ thắng thua là 50/50 chuẩn bị sẵn tâm lý là lúc nào cũng có thể bị mất tiền. Mọi người xem ví dụ để dễ hình dung.

Ví dụ : Ông A và ông B ( đều có vốn 1 tỷ) là hai người bạn cùng nghe huyện C của tỉnh đang có thông tin tỉnh đang có kế hoạch xây một cây cầu kết nối huyện C với các huyện khác để giao thông đi lại thuận tiện hơn vì từ trước tới giờ người dân đi lại bằng phà rất bất tiện và khó khăn. Với thông tin này đồng thời cả ông A và B đều thấy trước đây những người bạn người quen của mình đầu tư bất động sản dạng này đều có thể kiếm được 100 hay 300tr thậm chí cả tỷ bạc chỉ sau vài ngày vài tuần.

Ông A : Với kiến thức chắp vá mang hết số tiền 1 tỷ hiện có và mua được 2 lô đất mỗi lô 500m2 với đơn giá là 500tr/lô và thanh toán đủ sau 30 ngày. chờ đợi đất tăng và bán để chốt lời. Sau hai tuần hai lô đất này đã tăng giá lên 30% với giá là 650tr/lô. Ông A không bán chốt lời mà với lòng tham muốn chờ thêm một khoảng thời gian nữa để có thể thu về lợi nhuận cao hơn – sau 45 ngày có thông tin từ chính quyền rằng cây cầu này sẽ được xây dựng tại một vị trí khác do vì một lý do nào đó. Lúc này hai lô đất ông A mua gọi bán với giá rẻ không ai mua thị trường ở đây đóng băng hoàn toàn. Lúc này ông A bị chôn vốn hoàn toàn và rất khó gượng dậy.

Ông B : Với kiến thức có hệ thống quyết định chỉ bỏ ra 100tr đặt cọc 2 lô đất giống ông A và thỏa thuận thanh toán đủ tiền sau 30 ngày.Ông B phân tích rằng đây mới chỉ là thông tin đồn thổi – cây cầu này nhất thiết sẽ làm nhưng bao giờ làm thì chưa biết và chưa biết có đúng là xây tại vị trí hai lô đất mình đã đặt cọc mua có con đường chạy qua hay hay là không chạy qua. Cũng sau hai tuần giống ông A hai lo đất này đã được khách hỏi mua lại với giá 650tr/lô. Ông B đồng ý bán và chốt lời thành công được 300tr với số vốn ban đầu 100tr. Mặc dù thông tin chưa được xác minh nhưng với kiến thức và phân tích cụ thể ông B sẵn sàng mạo hiểm có tính toán vì một lý do nào đó ông B có thể thất bại và mất 100tr nhưng vẫn còn 900tr để làm làm lại và hoàn toàn có thể chiến thắng khi có cơ hội. Giả sử ông B quyết tâm làm sẽ đầu cơ lướt cọc mỗi thương vụ là 50tr tiền cọc thì với 1 tỷ ông B hoàn toàn có thể lặp thực hiện 20 lần đầu cơ tương tự. Chỉ cần tỷ lệ thắng thua là 4/6 hay 5/5 ông B vẫn có thể thu về khoản lợi nhuận lớn sau khi trừ đi các thương vụ thất bại.

Kết luận là mọi thì trường đều có cơ hội và rủi ro việc NĐT cần làm đó là biết kiếm chế lòng tham, quản trị cảm xúc thật tốt, lập kế hoạch đầu tư rõ ràng, sử dụng đồng tiền một cách hiệu quả luôn chừa cho mình một con đường thứ hai chấp nhận thiệt hại nhỏ nhưng vẫn có cơ hội làm lại.

Nhìn vào thực tế thì mọi người có thể thấy rằng sân bay Técnic Hớn Quảng Bình Phước thì người như ông A rất nhiều nhưng người chiến thắng lại là số ít giống như ông B. Mọi người có thểm tìm thêm trên internet để nắm rõ hơn cơn sốt đất sân bay tại Hớn Quảng

VỚI DẠNG THÔNG TIN ĐƯỢC XÁC NHẬN CỦA CHÍNH QUYỀN VÀ CHỦ ĐẦU TƯ thì niềm tin vào thị trường đã rõ ràng nhưng vẫn có những rủi ro mà các nhà đầu tư phải biết để xác định thời điểm tham gia thị trường và thời điểm ra hàng phù hợp.

Thông thường bất kỳ một thông tin về quy hoạch về hạ tầng giao thông – sân bay – cảng biển – địa giới hành chính mới – đặc khu - khu công nghiệp nó cũng bắt đầu từ tin đồn sau đó thông tin này được xác nhận có hoặc là không có của chính quyền và chủ đầu tư.

Thị trường bất động sản tại địa phương cụ thể nào đó sẽ diễn ra theo bốn con sóng như sau:

Con sóng thứ nhất : Xuất hiện thông tin đồn thổi về quy hoạch lúc này giá bất động sản tại đây sẽ tăng lên một mức mới gọi G+M1 trong đó G là giá gốc; M1 giá tăng thêm. Trường hợp nếu chỉ là thông tin đồn thổi thi chúng ta quay về ví dụ trường hợp ông A và ông B phía trên. Ngược lại thì sẽ xuất hiện con sóng thứ hai

Con sóng thứ hai: Thông tin chính thức về quy hoạch được xác nhận của chính quyền và chủ đầu tư lúc này giá bất động sản tăng một mức mới G+M1+M2 sau khi đạt đỉnh ở con sóng thứ nhất đó là G+M1 ( M2 là mức giá tăng thêm ở con sóng thứ 2)

Con sóng thứ ba : Khi dự án chính thức được triển khai xây dựng lúc này giá bất động sản sẽ tăng lên mức giá mới đó là G+M1+M2+M3. Sự tăng về giá giai đoạn này không có đột biến nhiều như ở con sóng thứ nhất và sóng thứ 2

Con sóng thứ tư: Dự án chính thức hoàn thành lúc này sẽ giá ở đây sẽ tăng nhẹ so với 3 con sóng trước đó là G+M1+M2+M3+M4

Lưu ý là các mức giá M1,M2,M3,M4 là không giống nhau

Vậy câu hỏi đặt ra đó là rủi ro của các nhà đầu tư nằm ở đâu trong bốn con sóng này.

Rủi ro lớn nhất đó chính là khoảng thời gian giữa các con sóng là bao nhiêu thời gian, có thể 6 tháng, 1 năm 5 năm hay thậm chí là 10 năm cái này không ai có thể nói trước được vì nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Thông thường các dự án hay quy hoạch của nhà nước thì thì các con sóng này cách nhau khá xa có thể mất nhiều năm.

Giải pháp : Các nhà đầu tư có số vốn nhỏ nên tham gia và thoát hàng ngay trong từng con sóng không tham quá dễ bị sa lầy và chôn vốn tại đây. Với các nhà đầu tư có số vốn lớn nhàn rỗi cũng chỉ nên bỏ ra một phần vốn tối đa không quá 10% để hạn chế rủi ro vì chưa biết khoảng cách thời gian giữa các con sóng này là bao lâu. Vì nếu khoảng cách giữ các con sóng quá dài thì việc có sử dụng đòn bẩy tài chính hay đổ tất cả số vốn hiện có vào một thị trường nào đó rất khiến các nhà đầu tư nếu thất bại hay bị chôn vốn rất lâu

Một ví dụ đó là thị trường bất động sản Nhơn Trạch có rất nhiều con sóng về quy hoạch đô thị và hạ tầng tai đây. Đây là thị trường vô cùng đặc biệt vì có nhiều con sóng và mỗi con sóng đó lại có những khoảng cách khác nhau; 4 năm có, 6 năm cũng có; 10 năm cũng có nhưng chưa con sóng nào đi tới bước cuối cùng đó là con sóng thứ tư để kết thúc một chu kỳ. Hiện tai vẫn chưa biết mất bao lâu để tới những con sóng tiếp theo. Như cầu Cát Lái; cầu Nhơn Trạch cùng đang ở con sóng thứ nhất, cầu Phước Khánh thì đang nằm ở con sóng thứ 3 cũng chưa biết bao giờ thì tới con sóng cuối. Rồi các khu đô thị tai đây cũng vậy có nơi chỉ mới là con sóng thứ nhất, có nơi đã tới con sóng thứ 2 hoặc thứ 3 nhưng có một điều đó là khoảng cách thời gian các con sóng tại đây cách xa nhau rất là lâu và cũng không xác định được mất bao lâu để đi đến con sóng cuối cùng.

Thành phố mới Nhơn Trạch: 'Đìu hiu' sau những cơn sốt đất: https://cafef.vn/anh-thanh-pho-moi-nhon-trach-diu-hiu-sau...)%20s%E1%BA%BD%20%C4%91%C6%B0%E1%BB%A3c%20x%C3%A2y%20d%E1%BB%B1ng.

Lần nữa mình nhấn mạnh là không có thị trường hoàn hảo không có chủ đầu tư nào hoàn hảo ( chủ đầu tư lớn nhất là H2O cũng vậy có những cái bắt buộc phải làm; sẽ làm; nhưng bao giờ làm thì chịu ngay cả H2O này cũng không quyết ngay được) vì ngoài yếu tố chủ quan thì yếu tố khách quan nên mọi kế hoạch, dự định, cam kết đều có thể thay đổi để phù hợp với hiện tại và tương lai. Vậy nên các nhà đầu tư dù có như thế nào cũng luôn chừa cho mình phương án thứ 2 thứ 3 - để lại cho mình một phần vốn để làm lại nếu có thất bại. Hãy sử dụng đồng vốn thât thông minh nên tham gia và thoát hàng trên từng con sóng thay vì đầu tư và chờ đợi nó đi qua 4 con sóng của một chu kỳ vì không ai biết được khoảng thời gian gữ các con sóng này là bao lâu. Sẽ là thiệt hại vô cùng lớn nếu các NĐT có tận dụng đòn bẩy tài chính nhưng lại đầu tư vào những nơi thị trường có trường không xác định được khoảng cách thời gian giữa các con sóng này.

Một ví dụ Cảng hàng không quốc tế sân bay Long Thành bắt đầu có kế hoạch nghiên cứu vào năm 1997 và được quốc hội thông qua vào năm 2015 nhưng do nhiều yếu tố mà mãi tới 1/5/2022 Chính phủ mới quyết định thi công giai đoạn dự án tỉ đô này. Các con sóng tại đây cách khá xa nhau nên đã chôn vùi khá nhiều nhà đầu tư nhiều tiền nhưng thiếu kinh nghiệm.

Hơn 20 năm quy hoạch phát triển sân bay Long Thành: https://vnexpress.net/hon-20-nam-quy-hoach-phat-trien-san...

Kết lại hiểu được chu kỳ vĩ mô của thị trường bất động sản là cần thiết nhưng hiểu được chu kỳ thị trường bất động sản tại một địa phương cụ thể hay nói chính xác hơn đó là đánh giá được khoảng cách giữ các con sóng trong một chu kỳ từ đó xác định được các thời điểm để tham gia thị trường và thoát hàng đúng lúc mới chính là yếu tố giúp nhà đầu tư bảo toàn được nguồn vốn và có được những thương vụ đầu tư thành công.

Trên đây vẫn là quan điểm cá nhân của mình hy vọng giúp các nhà đầu tư mới có thêm một góc nhìn mới trong quá trình tham gia thị trường bất động sản hạn chế được tối đa rủi ro.