'Khóa van' tín dụng, các doanh nghiệp địa ốc vẫn tỏ ra lạc quan

Trong khi hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lo lắng vì không thể huy động được vốn duy trì hoặc mở rộng dự án thì nhiều ông lớn ngành bất động sản vẫn bình tĩnh và lạc quan giữa lúc tín dụng vào bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp bị siết chặt.

Các “ông lớn” địa ốc lạc quan thời siết vốn

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2022, lãnh đạo CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) tự tin là doanh nghiệp bất động sản huy động trái phiếu minh bạch, rõ ràng, đáp ứng đầy đủ tiêu chí cho các khoản vay trái phiếu, kể cả của những tổ chức rất khó huy động, như việc Công ty Tài chính quốc tế (IFC) công bố rót 44 triệu USD để phát triển Dự án Waterpoint giai đoạn II cách đây 1 tháng.

Lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết, thị trường vốn bị siết, Nam Long cũng không tránh khỏi khó khăn chung, song doanh nghiệp đã có chiến lược cụ thể để ứng phó. Hiện Nam Long đang cộng tác với những đối tác quốc tế có nguồn lực mạnh như Hankyu, Keppel Land… để cùng phát triển. Những đối tác này không chỉ có năng lực phát triển đô thị, mà còn có năng lực tài chính, khả năng huy động vốn ở những thị trường giá rẻ. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn có ngân hàng hỗ trợ cho vay mua dự án với những khoản vay có thời hạn, biến động giá cả và biến động về lãi suất không xảy ra.

Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đã thông qua chủ trương phát hành 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế cho đối tác chiến lược nước ngoài. Kỳ hạn trái phiếu dự kiến 5 năm và không có tài sản đảm bảo.

Theo ông Dương Văn Bắc, Phó Tổng Giám đốc Đất Xanh, doanh nghiệp sẽ tập trung vào mục tiêu đa dạng hóa sản phẩm, kênh và thị trường huy động. Trong đó, sản phẩm huy động chính của Đất Xanh trong thời gian tới vẫn là trái phiếu.

Được biết, những năm qua, Đất Xanh chủ yếu huy động vốn ở thị trường nội địa. Bắt đầu từ năm 2021, doanh nghiệp đẩy mạnh kênh huy động vốn ở thị trường nước ngoài với kỳ hạn dài hơn, tối thiểu 4 - 5 năm để tạo cấu trúc tài chính vững vàng. Còn hiện tại, trong bối cảnh các “cửa ngõ” vốn vào bất động sản đều bị siết lại, Đất Xanh đang thực hiện tiếp cận vốn thông qua một số công ty chứng khoán, ngân hàng, quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm.

Tương tự, tại ĐHĐCĐ thường niên diễn ra mới đây, Chủ tịch HĐQT CTCP Everland cũng bày tỏ, khi thắt chặt kênh tín dụng và trái phiếu sẽ gây khó khăn trong ngắn hạn, nhưng về trung và dài hạn, đó là điều tốt, là cơ hội để phân hóa, thanh lọc thị trường, nắn lại thị trường tín dụng và trái phiếu đi đúng quỹ đạo. Những doanh nghiệp có chiến lược tài chính an toàn sẽ ít bị tác động. Ngược lại, những công ty có chiến lược tài chính không an toàn, dùng đòn bẩy quá lớn, phát hành trái phiếu ồ ạt, thiếu kiểm soát thì rõ ràng bây giờ phải chịu trận.

Theo NHNN, tín dụng vào bất động sản không biến động nhiều kể từ đầu năm đến nay, chiếm gần 20% trong tổng dư nợ, thấp hơn so với giai đoạn trước.

Trước đó, dòng vốn tín dụng từ hệ thống tín dụng chảy vào lĩnh vực nhà đất đã bị kiểm soát chặt khiến cho vay giảm dần. Cụ thể, tín dụng nhà đất từ mức 26% của năm 2018 giảm xuống còn 12% vào cuối năm 2020 và duy trì ở mức này vào cuối năm ngoái.

Không chỉ siết tín dụng, theo nhiều công ty địa ốc, lãi suất cho vay lĩnh vực này cũng cao hơn các lĩnh vực khác. Ví dụ, lĩnh vực nhà đất phải trả lãi 10% - 12%/năm trong khi lĩnh vực khác chỉ khoảng 6,5% - 8,5%/năm. Chưa hết, nếu trước đây được vay 70% so với giá trị tài sản thế chấp thì nay giảm xuống chỉ còn khoảng 40% - 50%.

Theo Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý 1/2022 của Công ty Chứng khoán VNDirect, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể trầm lắng trong 1 - 2 quý tới, do đang chờ đợi những thay đổi về mặt chính sách pháp lý. Nhà đầu tư cá nhân cần thêm thời gian để ổn định tâm lý, suy xét và đánh giá tình hình trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Trong đó, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của nhóm bất động sản sẽ giảm dần trong vài quý tới và nhường dòng vốn cho những doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ thiết yếu. Với việc Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư công, các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực xây dựng sẽ cần có nguồn vốn đủ để bảo đảm tiến độ. Dự báo, giá trị phát hành trái phiếu của ngành xây dựng sẽ cải thiện hơn so với năm ngoái.

Tuy nhiên, về dài hạn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ ngày càng chuyên nghiệp, minh bạch và phát triển bền vững hơn.