Khó xảy ra tình trạng “sốt“ đất dịp cuối năm nay và đầu năm 2022

Những lo ngại cơn “sốt” đất trong trạng thái “bình thường mới” được giới quan sát nhìn nhận là hoàn toàn có cơ sở.

Tuy nhiên, trước bối cảnh dịch Covid-19 vẫn còn phức tạp, tâm lý thận trọng từ khách hàng, các chuyên gia nhận định rất khó để xảy ra tình trạng này dịp cuối năm nay và đầu năm 2022.

Giá đất "nhảy múa" tại nhiều địa phương

6 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản chứng kiến những cơn "nhảy múa" của giá đất tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Giá đất nhiều nơi tăng mạnh, thậm chí từ vài trăm nghìn đồng/m2 tăng lên gấp 10 - 20 lần so với giá khởi điểm từ giới đầu cơ. Từ đây, thị trường rơi vào trạng thái giá điên đảo.

Điển hình cho sự “ảo” giá đất phải nhắc tới thị trường Bất động sản Bình Phước. Hồi tháng 3, tỉnh này có văn bản đề xuất Thủ tướng Chính phủ mở rộng sân bay Téc-ních tại huyện Hớn Quản. Ngay lập tức giới đầu tư, đầu cơ ở Bình Phước rồi từ TP.HCM, Bình Dương đã tự tạo nên thông quy hoạch, đổ về địa phương này tạo ra “cơn sốt” đất. Giá đất từ vài trăm nghìn đồng đã lên tới hàng chục triệu đồng, dù phần lớn nguồn gốc đất chỉ là đất nông nghiệp.

Sau 1 tuần, cơn “sốt” đất tại Bình Phước trở nên nguội lạnh. Những nhà đầu tư đến sau sập bẫy chiêu trò của các nhóm đầu tư đi trước.

Tương tự là câu chuyện 3 năm về trước, khi huyện Bình Chánh có thông tin lên quận hay việc xây cầu Cần Giờ đã lập tức đẩy giá khu vực phía Nam TP.HCM lên rất cao. Ở đó, phần lớn chỉ là đất nông nghiệp với giá vài triệu đồng/m2 nhưng các cò đất đã tự thổi giá lên gấp 2, 3 lần chỉ trong thời gian ngắn.

Hay như câu chuyện ở TP. Bảo Lộc (Lâm Đồng) mới đây cũng là lời cảnh báo cho nhiều khách hàng và giới đầu tư thứ cấp. Lợi dụng chính sách hiến đất, làm đường, người dân địa phương, giới đầu tư ở TP.HCM và nhiều tỉnh thành khách về đây tự “vẽ” lên những dự án bất động sản để đẩy giá lên cao. Những đồi chè nổi tiếng ở Bảo Lộc đang dần bị “xóa sổ”, bê tông hóa bằng vài con đường ngang dọc.

Vậy, tại sao những địa phương lại có những cơn “sốt” đất ảo? Chia sẻ với Nhadautu.vn, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển của DKRA Việt Nam cho biết, nhìn nhận lại cơn sốt đất giai đoạn từ 2015 đến nay có một đặc điểm đó là cứ sau mỗi dịp Tết thì ở đâu đó đều xuất hiện tình trạng này và dựa trên những thông tin không minh bạch. Những thông tin liên quan đến hạ tầng, phát triển đô thị hay những doanh nghiệp có tiếng về nghiên cứu đầu tư đã tạo ra cơ hội đầu cơ.

“Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng sốt đất ảo đó chính là việc "đồn thổi" về quy hoạch. Như ở Bình Phước là câu chuyện quy hoạch sân bay nhưng thực tế không có nữa. Một số người lao theo những cơn sốt đất đã chịu hậu quả”, ông Nguyễn Hoàng cho hay.

Có thể thấy, giai đoạn trước đây, những cơn sốt đất thường là các sản phẩm bất động sản mang tính chất thương mại do các chủ đầu tư tạo lập. Nhưng giai đoạn vừa qua, cơn sốt đất chủ yếu mang tính chất trên đất nông nghiệp ở các địa phương, không phải là các sản phẩm do doanh nghiệp sản xuất. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản.

Tựu chung lại, những cơn sốt đất xảy ra ở nhiều địa phương là do những thông tin mập mờ về quy hoạch, hạ tầng giao thông… và do một nhóm người đầu tư tự tạo ra. Để tạo ra cơn sốt đất, một nhóm người đầu tư dựa vào thông tin quy hoạch không rõ ràng ở địa phương bất kỳ, rồi tiến hành đi gom quỹ đất nông nghiệp ở đây. Tiếp theo, nhóm này sẽ đưa người của mình tạo ra những giao dịch mua bán đất như thật. Mục đích của việc làm này nhằm thu hút được lượng lớn nhà đầu tư quan tâm.

Sau đó, nhóm này sẽ xin chủ trương phát triển dự án, dựa hơi vào quy hoạch nói trên để ra hàng. Lúc này những “con sóng” ảo và lượng khách đã có, giá đất tiếp tục tăng cao. Và, đến một thời điểm thích hợp, nhóm sẽ để rút lui. Hậu quả, những nhà đầu tư ôm đất kế sau “ngậm” trái đắng, cuộc sống người dân khu vực sốt đất trở nên bất ổn, hoang mang về giá trị khu đất mình đang sở hữu.

Khó xảy ra tình trạng “sốt” đất hậu Covid-19

Trở lại câu chuyện thị trường thời kỳ hậu Covid-19, giới quan sát cho rằng, cơn “sốt” đất sẽ quay lại khi dịch bệnh được kiểm soát. Lúc này, giới đầu tư sẽ tìm cách tạo ra các cơn sốt đất mới ở ngay tại những địa phương đã diễn ra sốt đất trước đó để có thể thoát được số đất đã “ôm”.

Sau khi các địa phương dần thích ứng linh hoạt với dịch bệnh, hiện nay, thị trường bất động sản cũng đang “ấm” trở lại. Nhưng theo nhận định của ông Nguyễn Hoàng, thời điểm này tương tự thời điểm đầu năm 2021, cơn sốt đất ở một vài nơi nếu có xuất hiện cũng không xuất phát từ nhu cầu thực mà do thông tin của một số người cố ý đưa ra, không có căn cứ thuyết phục, mục đích tạo ra sự sôi động/khan hiếm giả tạo để thu hút người mua.

Thời điểm hiện tại, thị trường vẫn đang suy giảm do ảnh hưởng dịch bệnh và giãn cách xã hội kéo dài. Giao dịch thứ cấp trì trệ, sức mua yếu. Và thị trường cần thêm thời gian để lấy lại sức.

Về phía người mua, tâm lý thận trọng rất lớn và đã có sự chủ động phòng thủ sau nhiều thông tin sốt đất ảo trước đó. Người có tiềm lực tài chính và có ý định đầu tư đất ngày càng am hiểu thị trường, khó dẫn dắt được bằng những thông tin thiếu xác thực. Nếu tạo sốt ảo thì chỉ có thể hấp dẫn được những ai không hiểu rõ thị trường.

Thêm vào đó, những yếu tố để tạo ra sốt đất ảo không còn dễ dàng vì các cơ quan chức năng lẫn chính quyền địa phương hiện nay đều liên tục cập nhật thông tin minh bạch và cảnh báo kịp thời.

Vì vậy, vị chuyên gia DKRA Việt Nam cho rằng, khó có thể xảy ra những cơn sốt đất như giai đoạn năm 2018 trở về trước. Có chăng chỉ một vài nơi có khả năng sốt đất ảo khi các tin đồn về kế hoạch đầu tư siêu dự án của tập đoàn bất động sản hàng đầu nào đó; chuẩn bị khởi công một công trình hạ tầng giao thông quan trọng có tính kết liên vùng hay chuẩn bị nâng cấp đô thị lên thành phố hoặc từ huyện lên quận…

“Những thông tin mập mờ hoặc không xác thực có thể làm thị trường sôi động trong một thời gian ngắn và nhanh chóng xẹp xuống. Người có ý định mua đất cần hết sức chú ý. Hiện nay việc kiểm tra quy hoạch cũng không quá khó khăn khi có nhiều kênh tiếp cận như chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng. Thêm vào đó, người muốn đầu tư cần liên tục theo dõi diễn biến thị trường, tìm hiểu những thông tin có tính xác thực. Ngoài ra, để đầu tư có hiệu quả thì khách hàng cũng nên tìm đến những đơn vị tư vấn/bán hàng chuyên nghiệp, minh bạch với những dự án cụ thể rõ ràng, pháp lý đầy đủ”, ông Nguyễn Hoàng lưu ý.