Khó xác định giá đất thị trường là vướng mắc của hơn 50% dự án chậm triển khai

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội về nội dung liên quan đến tình hình thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội. Trong đó có các vấn đề liên quan đến việc xác định đâu là giá đất thị trường, một “nút thắt” trong việc triển khai của nhiều dự án.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2022, các dự án được cấp phép mới giảm so với năm trước khiến nguồn cung, đặc biệt phân khúc cho người thu nhập thấp còn nhiều hạn chế.

Qua số liệu tổng hợp của các địa phương có báo cáo cho thấy nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý I/2023 còn có xu hướng giảm so với quý IV/2022. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng bất động sản tháng 2/2023 là hơn 2,63 triệu tỉ đồng, tăng 2,19% so với năm 2022.

Báo cáo về những vấn đề vướng mặc, Bộ Xây dựng cho rằng có nhiều khó khăn liên quan đến pháp luật về quy hoạch đầu tư và pháp luật về nhà ở, đô thị, xây dựng… Đặc biệt trong đó, Bộ Xây dựng cho biết nhiều dự án gặp khó khăn, triển khai chậm là do quy định về phương pháp định giá đất. Cụ thể, rất khó xác định đâu là giá “thị trường”, đây là vướng mắc của hơn 50% các dự án chậm triển khai hiện nay.

Nhiều dự án gặp vướng mắc trong việc xác định giá đất thị trường

Về việc phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho rằng theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư dự án không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cần xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục để được miễn tiền sử dụng đất. Việc này làm phát sinh thủ tục hành chính và tiêu tốn nhiều thời gian của doanh nghiệp bởi có thể mất tới 1-2 năm.

Về quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, theo quy định của Luật Nhà ở, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội với tỷ lệ 20%. Từ đó dẫn đến việc hầu hết các địa phương không bố trí các quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập.

Bên cạnh đó, quy định này dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị... Từ đó dẫn tới việc thiếu nhiều quỹ đất so với nhu cầu và không tạo sự chủ động cho địa phương.

Các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội dường như chưa đủ cuốn hút với các chủ đầu tư

Về quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, Luật Nhà ở 2014 quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng.

Tuy nhiên trong thực tế, có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí, trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, làm giảm thu hút đầu tư và không khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Vì vậy theo Bộ xây dựng, một số ưu đãi đã được quy định là không thực chất, vì chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng. Do theo quy định không được tính các khoản ưu đãi của nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội nên đã dẫn đến chưa thu hút, khuyến khích được chủ đầu tư.