Khó trông mong nhà đất giảm giá

Nguồn cung mới khan hiếm, giá bán tăng cao và sẽ còn tăng nếu bảng giá đất dự kiến tại TP.HCM được chính thức hóa khiến người mua nhà ngày càng ít sự lựa chọn, dẫn đến tình trạng lưỡng lự, chờ đợi.

Nguồn cung vẫn tắc, giá nhà tiếp tục neo cao

Dù lãi suất vay mua nhà đang ở mức hấp dẫn chỉ 6-6,5%/năm, song nhiều người cho biết vẫn e ngại trong việc vay mua nhà bởi sản phẩm chưa đa dạng, giá lại liên tục leo thang.

Các thống kê gần đây của Ngân hàng Nhà nước cũng cho thấy, lượng tiền gửi tại các ngân hàng có xu hướng tăng, cho thấy một bộ phận người dân vẫn giữ tiền mặt, chờ đợi cơ hội đầu tư phù hợp.

Đại diện nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM cho biết, mức độ quan tâm đến bất động sản của khách hàng từ nửa cuối năm trở lại đây có tăng, thậm chí khách hàng còn chủ động liên hệ với môi giới cũng như tham gia các sự kiện tư vấn bán hàng, tham quan nhà mẫu, nhưng đến khi quyết định xuống tiền lại tỏ ra dè dặt.

“Hiện tại, dù doanh nghiệp thiết kế nhiều gói bán hàng hỗ trợ, cũng như liên kết với nhiều ngân hàng để xây các gói vay ưu đãi, nhưng khi nhân viên tư vấn đến giá cả, người mua vẫn chần chừ và lấy lý do ‘suy nghĩ thêm’ hoặc nói thẳng là giá bán quá cao”, đại diện một doanh nghiệp bất động sản nói.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, quý III/2024, thị trường nhà ở tại TP.HCM chỉ có thêm 127 căn chung cư và 132 căn nhà phố/biệt thự chào bán mới. Hầu hết nguồn cung mới trong quý đều đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu.

Các dự án tái khởi động trong quý này như D-Homme (quận 6), D-Aqua (quận 8) và Lavida Plus (quận 7) đều điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp từ 10-30% so với giá bán giai đoạn trước.

Ngoài ra, các dự án vướng mắc pháp lý trước đó như Gem Riverside (Đất Xanh Homes Riverside) tại TP. Thủ Đức hay The Forest Gem (tên mới là Central Home Saigon) tại quận Bình Thạnh cũng chuẩn bị triển khai trở lại trong năm nay.

Riêng với dự án Gem Riverside, Đất Xanh từng mở bán đợt đầu khoảng 1.000 sản phẩm vào năm 2018 với giá bán trung bình 37-40 triệu đồng/m2, trước khi tạm dừng do vướng pháp lý.

Hiện tại, dự án vừa được Sở Xây dựng TP.HCM cấp phép triển khai, đồng thời được điều chỉnh tăng tổng số sản phẩm từ 2.302 lên 3.175 sản phẩm, tương đương tăng khoảng 38% quỹ sản phẩm, giá bán mới được đồn đoán không dưới 85 triệu đồng/m2.

Theo bà Dung, tính đến cuối quý III/2024, giá bán sơ cấp chung cư tại TP.HCM đạt trung bình 66 triệu đồng/m2, tăng 4% theo quý và tăng gần 8% theo năm, phần lớn do các dự án cũ điều chỉnh tăng giá trong giai đoạn mở bán mới.

Giá bán trên thị trường thứ cấp cũng tiếp đà tăng nhẹ, tăng trung bình 3% theo quý, đạt 48 triệu đồng/m2. Hầu hết các phân khúc căn hộ đều ghi nhận giá bán thứ cấp đi lên trong quý vừa qua, trong đó phân khúc căn hộ hạng sang có tốc độ tăng giá theo năm cao nhất, lên tới gần 10%.

Dự án mới bàn giao tại khu vực Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi trong vòng một năm trở lại đây có giá chuyển nhượng tăng từ 10-20% so với cùng kỳ năm trước nhờ vị trí đắc địa, chất lượng bàn giao cao cấp và khả năng cho thuê cao.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, TP.HCM chỉ có chỉ có 4 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 1.011 căn, trong đó có 678 căn hộ chung cư và 44 căn nhà thấp tầng, quá nhỏ so với nhu cầu thực tế.

Đáng chú ý, toàn bộ số căn hộ này đều thuộc phân khúc cao cấp, không có bất kỳ căn hộ nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân, nên đa số người có nhu cầu ở thực vẫn lỡ hẹn giấc mơ có nhà.

Các chuyên gia từ Avison Young Việt Nam cũng cho biết, do nguồn cung sản phẩm mới quá khan hiếm, giá tăng cao nên trong quý III vừa qua, thị trường nhà ở TP.HCM ghi nhận sự chuyển dịch nhu cầu sang các vùng lân cận như Bình Dương, khi giá căn hộ ở các khu vực này dễ tiếp cận hơn.

Theo đơn vị này, trong bối cảnh thị trường hiện nay, các chủ đầu tư rất cẩn trọng khi ra mắt dự án. Trước khi mở bán chính thức, họ tổ chức các buổi giới thiệu nhằm quảng bá sản phẩm và đánh giá mức độ quan tâm từ thị trường.

Khác với trước đây, thay vì công bố giỏ hàng ngay trong ngày ra mắt, họ thường trì hoãn việc này nhằm có thêm thời gian đánh giá lượng đăng ký mua và phản hồi từ thị trường.

Gỡ vướng pháp lý chậm, khó mong tăng cung nhanh

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho hay, tại TP.HCM, trong số khoảng 148 dự án đang gặp vướng mắc pháp lý, nhiều dự án đã được tháo gỡ ở các cấp độ khác nhau, có những dự án nhà ở hình thành trong tương lai được phép huy động vốn lên đến 50%. Mặc dù đây chưa phải là giải pháp triệt để, nhưng đã hỗ trợ rất nhiều cho các chủ đầu tư.

Theo ông Châu, để giảm giá nhà cần phải tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền, mà muốn tăng nguồn cung thì trước tiên cần phải giải quyết triệt để các dự án đang gặp vướng mắc, tồn đọng.

“Giả sử, trong số 148 dự án đang gặp vướng mắc nêu trên, trung bình mỗi dự án có 1.000 căn hộ, nếu tháo gỡ thành công thì thị trường sẽ có thêm 148.000 căn hộ mới, điều này trực tiếp điều tiết thị trường nên cần phải có cơ chế giải quyết ngay các dự án đang bị vướng mắc này. Đồng thời, nếu triển khai thành công 1 triệu căn nhà xã hội sẽ càng góp phần kéo giảm giá nhà”, ông Châu nói.

Còn ông Ngô Hữu Trường - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh đánh giá, thị trường bất động sản vẫn đang chịu nhiều tổn thương, bao gồm các khách hàng bị ảnh hưởng bởi khó khăn kéo dài và lòng tin chưa thể phục hồi.

Về phía các chủ đầu tư, nhiều đơn vị vẫn đang đối mặt với vướng mắc pháp lý, lượng hàng tồn kho còn lớn và dòng tiền bị gián đoạn. Mặt khác, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài, việc xử lý các vấn đề tồn đọng còn gặp nhiều trở ngại… dẫn đến chi phí phát triển dự án tăng cao, từ đó khó có thể định giá sản phẩm ở mức thấp.

“Từ nay tới cuối năm hoặc đầu năm 2025, thị trường sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức, nhưng không có nghĩa là bế tắc. Do đó, các chủ đầu tư cần phải chọn đúng phân khúc và hướng đến đúng đối tượng khách hàng tiềm năng. Đồng thời, cần phải định giá đúng, bởi trước đây, khi thị trường thuận lợi, nhà phát triển dự án thường dễ dàng tăng giá, nhưng hiện nay cần phải cắt giảm chi phí một cách hợp lý và định giá phù hợp để thị trường dễ dàng hấp thụ. Như vậy, ngoài yếu tố vĩ mô và chính sách pháp luật, bản thân doanh nghiệp cũng cần phải tái hoạch định chiến lược và phát triển một cách bài bản hơn”, ông Trường chia sẻ thêm.