Khó mua bán đất nền trong mùa dịch

Dù nhu cầu mua cao và luôn dẫn đầu trong các kênh đầu tư ưa chuộng nhưng giãn cách xã hội kéo dài đã gây ra khó khăn trong việc giao dịch và khiến đất nền trở thành phân khúc khó bán trên thị trường.

Theo báo cáo thị trường BĐS tháng 8/2021 của Batdongsan.com.vn, lượng giao dịch trên cả nước nhìn chung đều sụt giảm do tác động của dịch Covid-19, trong đó đất nền là sản phẩm có thanh khoản thấp nhất ở nhiều địa phương. Cụ thể, mức độ quan tâm về các tin bán BĐS trên cả nước giảm mạnh, 27% so với tháng 7 và 39% so với cùng kỳ 2020. Trong đó đất nền và đất nền dự án có mức giảm lên đến 29%. Lượng tin đăng bán đất nền trong tháng 8 cũng ghi nhận mức giảm 53% so với các loại hình khác trên thị trường. Các trường hợp giảm giá đất nền, nhà phố trên thị trường thứ cấp trong tháng 8 bắt đầu phổ biến hơn so với tháng 6 và 7, rơi vào nhóm các nhà đầu tư đứt gãy dòng tiền, mất khả năng thanh toán hoặc chịu áp lực tài chính quá lớn trong suốt những tháng dài phong tỏa, giãn cách.

Các báo cáo khác về thị trường BĐS cũng cho thấy tính thanh khoản của các sản phẩm đất nền đang có xu hướng sụt giảm mạnh trong năm 2021. Trong tháng 8 vừa qua, DKRA ghi nhận thị trường đất nền TP.HCM và các tỉnh giáp ranh chỉ có 1 dự án mở bán mới nhưng tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt được 6 nền đất. Dù nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn nhằm kích cầu thị trường nhưng do trong thời gian qua các tỉnh thành phía Nam áp dụng giãn cách toàn xã hội nên tình hình sức cầu thị trường không có khởi sắc. Thị trường giao dịch thứ cấp cũng kém sôi động, thanh khoản ghi nhận ở mức rất thấp, xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư giảm giá, cắt lỗ, giảm một phần lợi nhuận để tạo thanh khoản, do chịu áp lực từ lãi vay.

Trong khi đó, phân khúc biệt thự tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam cũng trầm lắng khi hàng loạt dự án phải dời thời gian mở bán do diễn biến phức tạp của đợt dịch lần thứ 4. Tháng 8, toàn thị trường không có dự án mới mở bán, thanh khoản bằng không. Đây là tháng thứ hai liên tiếp thị trường biệt thự tại TP.HCM và vùng phụ cận có nguồn cung và nguồn cầu chạm đáy. Tương tự đất nền, thị trường biệt thự cũng bắt đầu xuất hiện dấu hiệu giảm giá bán, cắt lỗ của một bộ phận khách hàng giảm thu nhập và chịu áp lực từ lãi vay. Đợt dịch lần này đã thay đổi thị trường theo hướng hạ nhiệt nhu cầu đất nền và nhà phố khiến thanh khoản lao dốc liên tục nhiều tháng nay.

Theo ông Nguyễn Hoàng, giám đốc R&D DKRA Việt Nam, các chủ đầu tư và sàn môi giới đã nhanh chóng thích ứng với thị trường, tung ra nhiều kế hoạch bán hàng online kèm theo chương trình khuyến mãi, ưu đãi mua hấp dẫn. Tuy nhiên BĐS là tài sản có giá trị lớn, mang tính đặc thù riêng, việc trao đổi thông tin về sản phẩm, đưa ra quyết định mua bán cần có thời gian, xem xét pháp lý, khảo sát thực tế dự án… mới có thể xuống tiền. Các yếu tố này đã tác động đến hiệu quả trong việc triển khai bán hàng. Nếu tình hình dịch bệnh vẫn kéo dài và các tỉnh thành tiếp tục áp dụng Chỉ thị 16, rất có thể thị trường sẽ xuất hiện việc bán tháo, giảm giá BĐS trên diện rộng.

Theo tìm hiểu thực tế của Batdongsan.com.vn, giao dịch đất nền trong tháng vừa qua gần như đứng im vì dịch bệnh nhưng nhu cầu với phân khúc này lại không hề ngủ đông. Anh Nguyễn Trọng Nam, một môi giới BĐS tại TP.HCM chia sẻ, thời gian gần đây, khách hàng hỏi thăm và có nhu cầu tìm hiểu về rao bán đất nền rất nhiều nhưng khó chốt được giao dịch ngay khi khách không thể đi xem đất trực tiếp cũng như khảo sát thị trường khu vực. Đây là nguyên nhân chính khiến cho đất nền khó bán và có giao dịch giảm mạnh nhất mấy tháng qua.

Anh Nam cho biết thêm, dù dịch bệnh phải nghỉ ở nhà nhưng anh vẫn duy trì liên hệ với khách hàng và chạy thông tin bán hàng online trên nhiều trang để tìm kiếm khách tiềm năng cho thời gian tới. Theo anh thị trường không thiếu nhà đầu tư có nhu cầu mua đất, nhất là trong giai đoạn mà sóng săn đất cắt lỗ đang mạnh. Nhiều người có tiền, có tài chính khá giả rất muốn tìm mua đất nền, một ngày anh vẫn trao đổi và tư vấn cho rất nhiều khách hỏi thăm dự án đất tại TP.HCM, Bình Dương, Vũng Tàu, Lâm Đồng...

“Khách thì không thiếu chỉ là họ không chốt giao dịch ngay được. Một là người mua cần phải đi thực tế thị trường xem khu đất thực hư ra sao, vị trí như thế ào, hạ tầng khu vực... Hai là việc tiến hành thủ tục mua bán đất lúc này cũng khó khăn hơn, phiền hà hơn nên nếu tìm được lô đất đẹp, vừa ý thì hai bên chủ yếu thỏa thuận miệng trước còn chưa thể làm hợp đồng ngay”.

Tuy nhiên anh Nam cũng thừa nhận, hiện nay nhà đầu tư có phần thận trọng hơn, kén chọn hơn và đòi hỏi cũng cao hơn trong thương lượng giá bán. Nhiều giao dịch không thể đi đến thành công phần nhiều cũng từ yếu tố thiếu đồng thuận về giá giữa bên bán và bên mua. Anh Nam cho rằng, thậm chí ngay cả khi dịch Covid-19 được khống chế hoàn toàn thì nhà đầu tư cũng sẽ thận trọng hơn, không quá "vồ vập" trước khi xuống tiền và đất nền sẽ bị kén chọn thay vì ồ ạc mua vào như trước dịch.

Ông David Jackson, TGĐ Colliers Việt Nam cho rằng, động lực quan trọng khiến phân khúc đất nền trở nên sôi động chính là cơ sở hạ tầng. Hiện tại, nhiều nguồn lực đang được tập trung để chống dịch. Một số dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm đã phải tạm ngưng hoặc thi công không đạt được tiến độ đã đề ra đã khiến đất nền giảm sức hút nhất định. từ nay đến đầu năm 2022, rất khó để thị trường đất nền nhộn nhịp trở lại như trước đó. Tuy nhiên phân khúc này vẫn là kênh đầu tư được ưu ái trong danh sách mua nhà của người Việt, vậy nên rất khó để đất nền suy giảm mạnh hay đóng băng.