Khó lướt sóng nhà đất ngắn hạn

Dù room tín dụng đã được nới, nhưng việc đầu cơ, phân lô bán nền sẽ gặp khó khăn hơn so với ba năm vừa qua.

Việc nới room tín dụng của hệ thống ngân hàng mới đây là thông tin tích cực cho thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, số vốn được "mở thêm" này không phải chỉ dành cho BĐS. Bản thân một phần nguồn tiền "hướng" về thị trường BĐS cũng "không dành cho tất cả mọi người".

Thứ nhất, room tín dụng được tăng thêm ưu tiên giải ngân cho các khoản vay phục vụ sản xuất kinh doanh hồi phục kinh tế, không phải chỉ dành cho bất động sản như nhiều người đang nghĩ.

Tính đến hết tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021.

Thứ hai, số tiền được giải ngân cho lĩnh vực bất động sản trong phần room được nới thêm cũng chỉ vừa đủ cho các chủ đầu tư lớn, các dự án lớn đang triển khai, các hồ sơ vay của cá nhân đã được cấp tín dụng đang bị pending (treo).

Ví dụ, với mức được cấp thêm của các ngân hàng như Sacombank 4%; HDBank 3,4%; MB 3,2%; OCB 3,1%; VIB 3%; Agribank 3,5%; Vietcombank và Techcombank 2,7%; một số ngân hàng khác thấp hơn như TPBank 1,2%... giả sử lấy con số trung bình 3% cho tăng trưởng toàn hệ thống, nguồn "room" được thêm vào riêng bất động sản khoảng 70.000 tỷ.

Với nhu cầu vốn của các chủ đầu tư lớn, quy mô các dự án lớn đang triển khai, và lượng hồ sơ khủng đang bị "pending", rõ ràng, con số room tín dụng được nới thêm này chắc chắn "không dành cho tất cả mọi người" và sẽ hết nhanh trong vòng 1-2 tháng.

Thứ ba, vì nguồn cung tín dụng thấp hơn nhu cầu rất nhiều, các ngân hàng sẽ thẩm duyệt hồ sơ và chọn lọc khách vay kỹ hơn, dựa trên ba tiêu chí quan trọng:

Đối với mục đích vay: Hạn chế cho vay mua BĐS có tính đầu cơ cao, khả năng đưa vào sử dụng cuối (xây nhà ở, làm nhà xưởng, kho bãi,...) thấp, chỉ để không chờ tăng giá; hạn chế cho vay kinh doanh BĐS.

Đối với tài sản đảm bảo: tăng hệ số quản lý rủi ro, hạ mức định giá hoặc giảm tỷ lệ cho vay. Ví dụ một tài sản 10 tỷ trước đây được định giá 9 tỷ và cho vay 6 tỷ - 7 tỷ, thì nay chỉ được "báo giá" cho vay 5 tỷ. Việc dùng chính các tài sản hình thành trong tương làm tài sản thế chấp cũng sẽ bị hạn chế.

Nguồn thu nhập trả nợ: đánh giá hồ sơ, kiểm tra kỹ hơn nguồn thu nhập của người vay, giảm nguồn thu được trích ra để trả nợ và tăng khoản chi phí dự phòng của người đi vay. Ví dụ với nguồn thu 100 triệu đồng một tháng, trước đây được tính 50 triệu đồng cho phí sinh hoạt gia đình, 50 triệu đồng trích ra trả ngân hàng, khoản 50 triệu đồng này đủ "cover" cho khoản vay 3 tỷ - 3,5 tỷ đồng thì nay cũng với nguồn thu 100 triệu đồng một tháng, chỉ được tính 35 - 40 triệu đồng cho khoản trích trả nợ ngân hàng, khoản này chỉ đủ "cover" cho khoản vay 2 tỷ - 3 tỷ.

Ngoài ra, việc thẩm duyệt hồ sơ vay còn dựa trên lịch sử tín dụng cá nhân, điểm tín dụng vào thời điểm duyệt hồ sơ, quan hệ tín dụng tốt với ngân hàng, thái độ thiện chí hợp tác và tinh thần hỗ trợ cho các khó khăn về chỉ tiêu kinh doanh của họ (ví dụ chỉ tiêu nguồn thu từ phí dịch vụ, chỉ tiêu mở thẻ hoặc tài khoản, chỉ tiêu bảo hiểm khoản vay hoặc bảo hiểm nhân thọ).

Ảnh hưởng của room tín dụng BĐS với các đối tượng vay

Ngân hàng cũng là một đơn vị kinh doanh, ngoài vai trò hỗ trợ nhà nước điều tiết kinh tế thì mục đích cuối cùng vẫn là lợi nhuận. Trong thực tế, cho vay liên quan đến mua BĐS vẫn là khoản kinh doanh có lợi nhuận cao nhất của các ngân hàng, lãi suất cho vay lên đến 9%-13%/năm (không tính 1-2 năm đầu lãi khuyến mãi thấp để lấy khách hàng), chưa kể đến các khoản thu khác như bán bảo hiểm nhân thọ, phí giao dịch, mở thẻ...

Do đó, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất này, nhưng họ sẽ lựa chọn thận trọng hơn để cho vay như đã phân tích ở trên. Quá trình thẩm định mục đích vay, thu nhập trả nợ và định giá tài sản chặt chẽ hơn cũng là điểm tích cực để giảm thiểu rủi ro cho cả ngân hàng và thị trường BĐS.

Người vay vốn nếu có nhu cầu mua nhà ở thực, xây, sửa nhà nâng cao đời sống, hay đầu tư trung - dài hạn, có tài sản đảm bảo và thu nhập tốt cũng không cần quá lo lắng về room tín dụng. Vì đây vẫn là lĩnh vực ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân cũng như đảm bảo lợi nhuận kinh doanh của ngân hàng.

Với người vay mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín trên thị trường thì dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay.

Tuy nhiên cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được hai yếu tố "mục đích vay là mua nhà" và "tài sản đảm bảo bằng chính căn nhà được mua" (phần này hiện cũng đã bị hạn chế bớt), còn việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người mua nhà, nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ thì ngân hàng bảo lãnh, đồng hành cùng dự án vẫn từ chối cho vay.

Thậm chí rất nhiều trường hợp ngân hàng đã đồng ý cho vay và đã giải ngân được vài đợt, nhưng sau đó khi thẩm định lại, hoặc ngân hàng tăng hệ số quản trị rủi ro, thì khách hàng không còn đủ chuẩn cho vay theo "room tín dụng đã duyệt", nên ngân hàng dừng giải ngân phần còn lại.

Do không rõ việc này nên đã có nhiều mâu thuẫn xảy ra giữa khách mua với chủ đầu tư khi khách mua không được giải ngân tiền vay để đóng các đợt thanh toán tiếp theo cho chủ đầu tư.

Với những người vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, mua đất nông nghiệp khắp nơi, lướt sóng mua bán sang tay ngắn hạn, đã và sẽ gặp khó khăn khi cần vay ngân hàng để mua vào quỹ đất lớn dù room tín dụng đã được nới.

Đồng thời, họ cũng gặp khó khăn hơn khi cần ra hàng, vì người mua lại các lô đất nhỏ đã được phân cũng khó vay ngân hàng tương tự. Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn.

Những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay bằng đường khác nhưng với tỉ trọng nhỏ hơn nhiều), và đầu tư trong trung - dài hạn (5-10 năm) chứ không thể lướt sóng ngắn hạn đẩy giá lên liên tục như ba năm qua.