"Khó khăn với bất động sản hiện khác trước, gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ chưa tác động ngay"

Theo chuyên gia, câu chuyện khó khăn với bất động sản hiện liên quan tới đáo hạn trái phiếu, điều này khác với giai đoạn trước đây.

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích Khối khách hàng cá nhân, CTCK Yuanta Việt Nam cho rằng, doanh nghiệp bất động sản chỉ có 2 vấn đề là đáo hạn trái phiếu và lãi suất cao.

Thị trường tăng tốt trong tháng 1, tuy nhiên hiện đã chững lại. Bình luận của ông về diễn biến thị trường như thế nào?

VN-Index hiện khởi sắc so với mức đóng cửa 2022. Điểm trừ lớn nhất của thị trường từ đầu năm là thanh khoản ở mức thấp. Đặc biệt sau Tết, dòng tiền chưa sẵn sàng quay lại thị trường khi tâm lý nhà đầu tư còn lo ngại về các vấn đề nội tại của nền kinh tế trong thời gian qua.

Sau tháng 1 tăng điểm khá tốt (khoảng hơn 10%), kể từ tháng 2, thị trường chững lại, áp lực điều chỉnh khiến VN-Index chưa vượt được 1.100 điểm.

Hiện nay thanh khoản ở mức thấp trong bối cảnh nhà đầu tư nước ngoài sau khi mua ròng mạnh từ tháng 11/2022 đã có phần chững lại đà mua ròng, thậm chí có phiên đã bán ròng.

Ông vừa đề cập tới khối ngoại, có nên e ngại về đà bán ròng của khối này trong những phiên gần đây?

Tôi cho rằng, còn khá sớm để nói áp lực khối ngoại bán ròng, rút tiền ra khỏi thị trường Việt Nam. Nên nhớ họ kéo dài động thái mua ròng từ tháng 4/2022 tới nay, giá trị mua ròng vẫn duy trì.

Tôi cho rằng đà mua ròng chững lại có một số lý do. Thứ nhất từ quỹ ETF. Từ tháng 11 tới hiện tại phần lớn giá trị mua ròng đến từ các quỹ ETF, họ thường mua bán theo diễn biến thị trường. Khi xu hướng thị trường tốt thì họ mua ròng, khi có dấu hiệu điều chỉnh thì đà mua chững lại, thậm chí quay bán ròng.

Thứ hai từ quỹ ngoại khác. Theo quan sát họ đang chờ, thận trọng quan sát động thái của các đợt đáo hạn trái phiếu trong quý 2-3. Thống kê cho thấy, giữa quý 2 và đầu quý 3 nhiều doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trái phiếu. Có thể khối ngoại quan sát xem các doanh nghiệp có thể vượt qua được hay không. Đây là vấn đề họ lo ngại, liệu có những đợt vỡ nợ, tác động tới thị trường. Nếu Chính phủ có giải pháp giảm áp lực trong giai đoạn quý 2-3 thì có thể khối này có động thái quay trở lại mua ròng.

Nhìn chênh lệch thị trường Việt Nam so với các thị trường khác, nhất là với các thị trường mới nổi và phát triển khác, đà hồi phục vừa rồi có phần chậm hơn. Tức khoảng cách định giá thị trường Việt Nam so với các thị trường còn xa, dù định giá đã tăng lên.

Tôi cho rằng, nếu áp lực điều chỉnh của thị trường giảm đi, không có những khủng hoảng về trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản thì có thể khối ngoại còn niềm tin với thị trường. Ngược lại, khá là khó hút được dòng tiền của khối ngoại trong năm nay.

Ngoài yếu tố giao dịch khối ngoại là lực đỡ cho thị trường thời gian qua nhà đầu tư còn quan tâm tới sự kiện hội nghị gỡ khó cho bất động sản. Góc nhìn của ông về các thông tin được đề cập tại sự kiện?

Chúng ta thấy có thông tin Bộ Xây dựng đề xuất về gói 120 nghìn tỷ hỗ trợ thị trường là một điểm sáng. Tuy nhiên nó không thể phát huy ngay lập tức. Làm dự án nhà ở xã hội cần có lộ trình về phê duyệt, vì theo phương thức tái cấp vốn, dự kiến nằm ở 4 ngân hàng có vốn nhà nước, phụ thuộc nhiều vào điều kiện giải ngân… đến nay chúng ta chưa biết các điều kiện này cụ thể như thế nào.

Để gói hỗ trợ đi vào thực tế, tác động tới thị trường mất thời gian nhất định. Trong bối cảnh những giai đoạn trước, thị trường bất động sản đóng băng do chính các vấn đề thị trường, năm nay còn liên đới tới đáo hạn trái phiếu, tính bằng ngày, bằng tuần, không phải bằng năm. Nên gói hỗ trợ chưa tác động ngay, chưa giải quyết được câu chuyện đáo hạn trái phiếu.

Liên quan tới việc Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra các giải pháp về giãn nợ, giảm lãi suất. Thực ra, hiện với doanh nghiệp bất động sản chỉ có 2 vấn đề. Một là đáo hạn sắp tới, với ngân hàng nếu không giãn nợ, nhiều doanh nghiệp bất động sản nhảy nhóm nợ, điều này không chỉ ảnh hưởng tới bất động sản mà còn ảnh hưởng tới ngân hàng. Nếu NHNN không sớm có cơ chế thì quý 2,3 phát sinh khá nhiều nợ xấu. Đây là bài toán trước mắt cần giải.

Doanh nghiệp cũng gặp phải vấn đề lãi suất cao, là rào cản để thực hiện những khoản vay mới. Lãi suất thực còn khá cao, bởi những khoản chi phí ngoài lãi. NHNN phải kiểm soát để kéo lãi suất thực về thấp hơn.

Tất cả đề xuất đã có, bây giờ không phải thời gian nghiên cứu đề xuất hay rà soát mà là thời gian đưa ra quyết định. Chúng ta nhớ lại gói cứu trợ COVID mà điều kiện ngặt nghèo thì khó có doanh nghiệp nào tiếp cận được.

Tóm lại, thị trường vẫn đang sợ vì chưa có chính sách, đề xuất cụ thể để giải quyết các vấn đề tồn tại trong thời gian tới. Theo đó vẫn khó kéo dòng tiền trở lại ngay được.

Như vậy kịch bản thị trường thời gian tới vẫn là lình xình, ông có đồng quan điểm?

Về thị trường, thị trường vẫn “sideway” là chính, kèm thanh khoản thấp. Tuy nhiên, sẽ có sự phân hóa giữa các nhóm cổ phiếu. Nhóm cổ phiếu có câu chuyện riêng vẫn có thể tạo sóng, tương tự như 2019. Nhà đầu tư vẫn nên phòng thủ là chủ yếu khi từ nay tới giữa quý 2 chưa biết được liệu có đợt khủng hoảng liên quan trái phiếu xảy ra hay không.

Thị trường sẽ không xấu hoàn toàn khi tình hình thế giới đang ổn định trở lại, lạm phát đang hạ nhiệt, các NHTW đang có những động thái giảm tốc độ tăng lãi suất. Về cơ bản yếu tố xấu nhất 2022 về việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất mạnh mẽ thì qua năm 2023 đã giảm bớt. Theo đó giảm áp lực thị trường trong giai đoạn từ nay tới giữa quý 2. Từ quý 2 trở về sau phụ thuộc nhiều vào tình hình doanh nghiệp bất động sản.

Cảm ơn ông chia sẻ!