Khó hiểu số liệu về bất động sản tồn kho

Theo số liệu mới công bố của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/12/2018, tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản khoảng 22.825 tỷ đồng. Song HoREA cho rằng, con số này là không chính xác…

Vênh số liệu

Theo báo cáo hồi đầu tháng 5/2018, Bộ Xây dựng cho biết, tính đến ngày 20/12/2018, tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản còn khoảng 22.825 tỷ đồng, so với lúc đỉnh điểm ở quý I/2013 đã giảm 105.723 tỷ đồng (giảm 82,24%). So với giai đoạn 2013 - 2016, tốc độ giải quyết hàng tồn kho năm 2017 - 2018 giảm vài lần, khi rất nhiều dự án không thể thanh lý, chuyển nhượng cho đối tác mới để tiếp tục triển khai.

Tuy nhiên, trong văn bản đầu tháng 6/2019, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nhận định trên của Bộ Xây dựng chưa thật thỏa đáng, chưa đánh giá hết vấn đề hàng tồn kho, nhất là đối với những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn. Nhận định này có thể dẫn đến ngộ nhận là lượng hàng tồn kho bất động sản hiện nay còn rất ít, không đáng quan ngại, trong lúc thực tế lượng hàng tồn kho còn rất lớn, cần đặc biệt quan tâm giải quyết, để đảm bảo thanh khoản và sự phát triển ổn định, lành mạnh của doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Theo HoREA, cuối năm 2012, thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây dựng, thì Sở Xây dựng TP.HCM và HoREA đã khảo sát 45 dự án trong tổng số 1.207 dự án bất động sản trên địa bàn Thành phố và chỉ có số liệu thống kê của 36 dự án, nên số liệu tổng hợp của Thành phố và của Bộ Xây dựng chưa phản ánh đầy đủ số lượng hàng tồn kho bất động sản tại thời điểm khảo sát năm 2012.

“Số liệu hàng tồn kho nêu trên đã được Bộ Xây dựng tổng hợp vào đầu năm 2013, chưa được cập nhật, bổ sung lượng hàng tồn kho phát sinh mới trong những năm sau này”, HoREA cho biết. Theo Hiệp hội, nhờ có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng và các chính sách hỗ trợ khác của Nhà nước, nên thị trường bất động sản đã phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013, đến nay đã giải quyết được lượng hàng tồn kho cũ như Bộ Xây dựng đã báo cáo trên đây.

HoREA cũng dẫn số liệu thống kê hàng tồn kho bất động sản năm 2018 của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán, với tổng giá trị lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này gồm: hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; hàng tồn kho do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được.

HoREA nhận thấy, hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Còn nhiều vấn đề

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, hàng tồn kho bất động sản có nhiều vấn đề. Năm 2018, doanh nghiệp này có hơn 300 tỷ đồng hàng tồn kho, nằm chủ yếu ở dự án tại đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè. Lượng hàng này nằm ở phân khúc biệt thự, nhà phố thương mại, do doanh nghiệp chủ động không bán mà để lại cho thuê. Việc cơ quan chức năng đưa lượng hàng này vào danh sách hàng tồn kho là chưa phù hợp.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group, hàng tồn kho là hàng không thể bán được. Lượng hàng tồn kho xuất hiện nhiều nhất từ năm 2009 trở về đây, khi thị trường bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn, các dự án được cấp phép và ghi nhận sản phẩm, song chủ đầu tư không có tiền phát triển tiếp, nên bị cho vào danh sách hàng tồn kho.

Thế nhưng, ông Phúc cho rằng, lượng dự án “đắp chiếu” này đã dần được giải quyết, bởi doanh nghiệp bắt tay với các quỹ ngoại, các doanh nghiệp trong nước để triển khai dự án hoặc bán cho doanh nghiệp khác.

Chẳng hạn, Dự án Kenton Node tại quận 7 trở thành hàng tồn kho năm 2009, nhưng tới năm 2017 đã được hồi sinh nhờ ngân hàng bơm 1.600 tỷ đồng. Cũng năm 2017, An Gia Investment công bố mua lại 5 block thuộc Dự án Khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7, TP.HCM) từ tay Tập đoàn Vạn Phát Hưng. Năm 2018, Hưng Thịnh Corp mua lại dự án trên đường Đào Trí (quận 7) và hồi sinh 4.000 căn hộ thuộc hàng tồn kho trước đó…

“Theo tôi, muốn đánh giá lại lượng hàng tồn kho, nên đánh giá ở từng doanh nghiệp, tìm hiểu xem hàng tồn kho được doanh nghiệp sử dụng thế nào, cho thuê hay bỏ hoang, chỉ có bỏ hoang mới coi là hàng tồn kho. Ngoài ra, phải mở rộng vấn đề pháp lý trong chuyển nhượng dự án thì mới giải quyết được hàng tồn kho”, ông Phúc nói.

Đề nghị áp dụng rộng rãi cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Tôi đã từng đề nghị Quốc hội cho phép áp dụng rộng rãi cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ giúp khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án, khai thông nguồn vốn, tái khởi động các dự án đang bị ngừng triển khai. Đây cũng là một giải pháp góp phần tích cực xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, mà chủ thể thực hiện chính là các doanh nghiệp bất động sản, sử dụng nguồn vốn tư nhân, hoàn toàn không liên quan đến ngân sách nhà nước. Như vậy sẽ giúp giải quyết lượng hàng tồn kho hiện nay.