Khó giải phóng mặt bằng, bất động sản công nghiệp có là rào cản đón dòng FDI chuyển dịch?

Nguồn cung lớn nhưng đất sạch chưa nhiều, giải phóng mặt bằng cho phát triển khu công nghiệp còn khó khăn, bà Vân Nguyễn, Giám đốc Bộ phận thị trường JLL khái quát về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Khó giải phóng mặt bằng, cung không theo kịp cầu

Phát biểu tại hội thảo “Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản hậu Covid-19” do Báo Xây dựng phối hợp cùng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, bà Vân Nguyễn phân tích, do vị trí chiến lược gần Trung Quốc nên Việt Nam có cơ hội đón làn sóng dịch chuyển đầu tư từ quốc gia láng giềng này.

Trước đại dịch Covid-19, Việt Nam đã là một trong nhiều điểm đến của dòng vốn đầu tư Trung Quốc + 1. Từ khi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và đỉnh điểm là Covid-19 làm “tan rã” các chuỗi cung ứng toàn cầu thì việc dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc - công xưởng của thế giới - ngày càng mạnh mẽ. Trong xu hướng đó, Việt Nam có nhiều lợi thế.

“Nguồn cung ở Việt Nam lớn, tuy nhiên đất sạch chưa có nhiều, giải phóng mặt bằng còn khó khăn…”, bà Vân Nguyễn nói.

Trên thực tế, nhiều khu công nghiệp vẫn loay hoay với bồi thường, giải phóng mặt bằng. Chẳng hạn như tại Đồng Nai, hiện toàn tỉnh có gần 10 khu công nghiệp vẫn chưa thu hồi xong đất để làm hạ tầng hoàn chỉnh và cho các doanh nghiệp thuê, như: Hố Nai, Sông Mây, Bàu Xéo, Ông Kèo, Long Thành, Amata... Trong đó, có những khu công nghiệp việc bồi thường, thu hồi đất kéo dài 5-10 năm chưa xong.

Nguyên nhân là do một số người dân chưa đồng tình vì cho rằng giá đất bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, đất đai còn tranh chấp...

Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng lâu nay do các địa phương thực hiện, sau khi thu hồi đất sẽ giao cho các chủ đầu tư triển khai hạ tầng các khu công nghiệp. Tại mỗi dự án, Đồng Nai đều thuê đơn vị tư vấn tính toán, áp giá bồi thường riêng, nhưng giá bồi thường phần lớn là thấp hơn giá chuyển nhượng đất đai ngoài thị trường tự do.

Thực tế, khu vực nào có quy hoạch khu công nghiệp, phát triển mạng lưới đường giao thông và các dự án khác thì giá đất nơi đó thường bị đẩy cao lên gấp 1-2 lần so với trước. Các đơn vị tư vấn không thể xây dựng giá đất bồi thường xấp xỉ giá đất đang sốt ngoài thị trường nên đã dẫn đến sự không đồng tình của một số người dân. Có những khu công nghiệp chỉ vì còn vài hộ không đồng tình giao đất mà dự án kéo dài thêm 4-8 năm chưa xong.

Hệ quả của việc bồi thường giải phóng mặt bằng chậm là kéo dài thời gian để giao đất sạch cho chủ đầu, ảnh hưởng đến việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong khu công nghiệp. Có những khu công nghiệp đã hết đất cho thuê, nhu cầu mở rộng của doanh nghiệp còn khá lớn, nhưng vấp phải giải phóng mặt bằng khó khăn dẫn tới ách tắc trong đầu tư.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 3/2020, cả nước có 335 khu công nghiệp với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 66,1 nghìn ha. Trong đó, có 260 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động và 75 khu đang xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp đang hoạt động đạt khoảng 75,7%.

Bên cạnh đó, cả nước có 17 khu kinh tế ven biển với tổng diện tích mặt đất và mặt nước khoảng hơn 845.000 ha, diện tích đất đã cho thuê trong các khu chức năng trên 40.000 ha.

Xu hướng chuyển dịch sang cụm công nghiệp

Một số chuyên gia nhận định, với sự phát triển tích cực của nền kinh tế Việt Nam thời gian gần đây, nhờ vào xu hướng chuyển dịch các nhà máy từ Trung Quốc đến ASEAN, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm đến thu hút dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Trong bối cảnh quỹ đất khu công nghiệp dần khan hiếm, sự phát triển của các cụm công nghiệp như cơ khí, điện và điện tử, nhựa và cao su, vật liệu đã thúc đẩy nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn và nhà kho đã mang lại hiệu quả về thời gian và chi phí cho các nhà đầu tư.

Báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp mới nhất vừa được CBRE Việt Nam cho thấy trong giai đoạn căng thẳng của dịch Covid-19, nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn tăng đột biến trong khi yêu cầu thuê của các loại hình bất động sản công nghiệp khác chững lại hoặc sụt giảm do cách ly xã hội.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam, dự kiến đến hết năm 2020, tổng nguồn cung nhà xưởng và kho xây sẵn tại các khu vực miền Bắc sẽ đạt gần 2 triệu m2 sàn cho thuê, tăng 25,3% so với năm trước. Tại miền Nam, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn sẽ đạt gần 2,7 triệu m2, tăng 28,2% so với năm trước.

Còn đại diện JLL Việt Nam cho biết, bất động sản công nghệ ở các tỉnh xa vùng kinh tế như Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình, Quảng Ninh ở phía Bắc và Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu ở phía Nam sẽ có sự phát triển mạnh mẽ trong những năm tới do có quỹ đất lớn, giá cho thuê đất thấp, cơ sở hạ tầng tốt để kết nối với các tỉnh thuộc vùng kinh tế, kết nối với cảng và đường cao tốc...

Phát biểu tại hội thảo, Shark Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group lưu ý thêm: Các doanh nhân Trung Quốc là những người rất nhanh nhạy. Trước làn sóng dịch chuyển này, họ đã sang Việt Nam và M&A sẵn các khu công nghiệp. Nếu chúng ta không nhanh chóng, sẵn sàng thì các nhà đầu tư Trung Quốc sẽ vào với tâm thái “cửa trên”.

Bên cạnh đó, để đón các nhà đầu tư thì ngoài việc xây dựng các khu, cụm công nghiệp còn cần phải phát triển hệ thống logistics cũng như phát triển công nghiệp phụ trợ.

“Sự dịch chuyển này chính là cơ hội. Việt Nam cần nhanh, linh hoạt để sẵn sàng đón nhận những cơ hội này”, ông Hưng nói. “Các doanh nghiệp dịch chuyển khỏi Trung Quốc mong muốn đến nước nào đã sẵn sàng để đón nhận họ”.

Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2020 với chủ đề “Thời cơ vàng trong vận hội mới” sẽ được tổ chức vào ngày 19/6 tới đây, tại Hà Nội. Sự kiện do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương và Tạp chí Thương Gia phối hợp tổ chức.

Tham dự Diễn đàn, nhà đầu tư có cơ hội tiếp xúc và tìm hiểu thông tin của hơn 1.000 dự án kêu gọi đầu tư có sử dụng đất trên toàn quốc; là nơi trao đổi, kết nối thông tin, đưa giải pháp giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội vàng của thị trường Bất động sản công nghiệp Việt Nam giai đoạn 2020 - 2022.