Khó cấp sổ hồng vì… lỗi của chủ đầu tư

Trong thời gian qua, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (sổ hồng) tại nhiều dự án trên cả nước đã được Chính phủ và các bộ, ngành đặc biệt quan tâm, ban hành nhiều văn bản hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Tuy nhiên, việc cấp sổ hồng cho người dân vẫn bị đình trệ, nhất là tại các dự án có sai phạm về mật độ xây dựng, sai quy hoạch thiết kế…

Xoay quanh vấn đề này, tại buổi giao lưu trực tuyến: "Tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án phát triển nhà ở" vừa được tổ chức, các nhà quản lý đều cho rằng, người dân có thể kiện ra tòa nếu chủ đầu tư không tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Dự án “dát vàng” cũng chờ sổ

Thực tế cho thấy, không ít dự án, người dân mua nhà đã nộp 95%, thậm chí 100% giá trị căn hộ nhưng nhiều năm nay vẫn không được xem xét cấp sổ hồng. Đơn cử như dự án Westa (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty CP COMA 18 làm chủ đầu tư. Dù được nhận bàn giao nhà từ năm 2014 và thanh toán đầy đủ tiền mua căn hộ nhưng đến nay, gần 300 hộ dân tòa nhà Westa Hà Đông vẫn chưa được làm sổ hồng. Trả lời báo chí, chủ đầu tư COMA 18 thừa nhận toàn bộ dự án chung cư Westa đang bị thế chấp trong ngân hàng.

Đồng thời, do công ty làm ăn thua lỗ nên hiện chưa thể thực hiện trách nhiệm cấp sổ hồng cho người dân. Hay như dự án Sakura Tower (47 Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuân) do Công ty Hùng Tiến Kim Sơn làm chủ đầu tư. Trong số hàng trăm căn hộ mà DN này đã bán, có 78 căn sai phép nên dù người dân đã nộp 100% tiền và vào ở từ năm 2013 nhưng toàn bộ các tầng sai phép đến nay đều chưa có sổ hồng, chủ đầu tư cũng không có cam kết cụ thể nào về việc này.

Không chỉ các dự án bình dân hay trung cấp mà ngay cả đến dự án “dát vàng” như Hòa Bình Green City (Minh Khai), cư dân cũng rơi vào thảm cảnh tương tự. Mới đây, hàng trăm cư dân từng treo băng rôn bức xúc khi 3 năm về ở nhưng chưa được chủ đầu tư thực hiện cấp sổ hồng, mặc dù theo hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư có trách nhiệm làm sổ hồng cho cư dân trong thời gian một năm kể từ ngày bàn giao căn hộ. Vấn đề sổ hồng tại một số dự án chung cư dường như chưa bao giờ hết nóng.

Theo ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ TN&MT), việc khó cấp sổ hồng cho người mua nhà ở các dự án nhà ở thương mại là do lỗi của chủ đầu tư. Trong đó có thể kể đến việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục về đầu tư pháp lý nhưng đã tổ chức triển khai dự án và bán nhà cho người mua nhà; thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: Xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt (xây dựng vượt diện tích, vượt số tòa, số căn, số tầng, xây không đúng vị trí, tự ý thay đổi mật độ xây dựng, công năng công trình)...; chủ đầu tư vừa thực hiện việc thế chấp tài sản tại ngân hàng đồng thời lại tổ chức bán tài sản (căn hộ) cho người mua…

Có thể khởi kiện ra tòa

Trao đổi về việc xử lý vi phạm, ông Mai Văn Phấn cho rằng cần phải làm rõ và xử lý vi phạm của các chủ đầu tư cũng như trách nhiệm của các cơ quan liên quan. “Trong quá trình xử lý, cơ quan Nhà nước có trách nhiệm phải tách bạch các đối tượng: Người mua nhà, chủ đầu tư và cơ quan Nhà nước có liên quan mà không để mối quan hệ “tay ba”. Nếu người mua nhà có đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở thì phải được xem xét cấp giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng.

Đối với cơ quan Nhà nước, phải làm rõ các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và trách nhiệm của các ban, ngành có liên quan trong quá trình chủ đầu tư thực hiện từ thời điểm đề xuất dự án đến khi bán nhà cho người mua. Đồng thời, chỉ đạo các cơ quan chức năng phải có giải pháp đề xuất cụ thể để giải quyết triệt để các vi phạm.

Đối với chủ đầu tư, phải có trách nhiệm khắc phục các vi phạm làm ảnh hưởng đến công trình đã xây dựng để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua. Trường hợp không đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua, phải hoàn trả và bồi thường cho người mua” – Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai nêu rõ.

Cũng tại buổi tọa đàm, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, pháp luật, đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà (quy định khống chế số tiền tối đa được thu của chủ đầu tư) cũng như quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có) trong việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng (trong đó có trách nhiệm làm thủ tục và bàn giao sổ hồng cho người dân).

Vì vậy, người mua nhà có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục và đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hướng dẫn làm thủ tục cấp sổ hồng.